高周轉(zhuǎn)“信徒”的生死救贖，旭輝能否再演“彎道超車”神話？

5月12日，旭輝舉辦境外債重組方案說明會(huì)。

旭輝的境外債務(wù)重組投票進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

這場涉及68億美元債務(wù)命運(yùn)的博弈，不僅牽動(dòng)著債權(quán)人的神經(jīng)，更折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模狂飆”轉(zhuǎn)向“生存哲學(xué)”的陣痛。

處于漩渦中心的林中——這位曾以“周期研判高手”聞名業(yè)內(nèi)的戰(zhàn)略家，正試圖用一場“刮骨療毒”式的重組，為旭輝爭取重生的機(jī)會(huì)。

壹

時(shí)間回溯至2013年，彼時(shí)的林中意氣風(fēng)發(fā)，宣稱“保持高周轉(zhuǎn)模式，純利能做到12%-15%。”

他口中的高周轉(zhuǎn)，是要求每塊土地“8個(gè)月預(yù)售、14個(gè)月清盤”，并創(chuàng)新推出“儲(chǔ)蓄卡”模式提前鎖定客戶資金，確保60%-70%的去化率。

這套打法在2014年樓市寒冬中大放異彩：當(dāng)多數(shù)房企收縮戰(zhàn)線時(shí)，旭輝以40%的復(fù)合增長率逆勢(shì)沖入行業(yè)TOP30，被業(yè)內(nèi)稱為“彎道超車教科書”。

2017年，林中喊出“五年沖擊3000億”的豪言，土地儲(chǔ)備從2013年的920萬平米激增至2019年的5070萬平米，土地購置費(fèi)用占比一度高達(dá)68%。

為追求規(guī)模，旭輝還化身為“合作之王”。這么做的利弊都很明顯，表面上旭輝的銷售額節(jié)節(jié)攀升，卻埋下表外負(fù)債的暗雷。

當(dāng)2020年“三道紅線”政策落地，行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，旭輝的“虛胖”體質(zhì)暴露無遺——2022年銷售額同比腰斬，境外債違約終成定局。

高周轉(zhuǎn)的“蜜糖”終究變成了“砒霜”。

貳

林中本人專業(yè)光環(huán)加身——廈門大學(xué)科班出身、長江商學(xué)院EMBA，曾精準(zhǔn)預(yù)言2014年樓市調(diào)整。

這位“戰(zhàn)略家”在2014年就指出，高周轉(zhuǎn)不是房企的核心競爭力，而是基本能力。實(shí)現(xiàn)真正的高周轉(zhuǎn)不是用價(jià)格策略來實(shí)現(xiàn)的，而是靠土地儲(chǔ)備和投資布局，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及系統(tǒng)能力三方面去實(shí)現(xiàn)的。以上三點(diǎn)不具備的時(shí)候，降價(jià)也做不了高周轉(zhuǎn)，因?yàn)榻祪r(jià)賣不動(dòng)，而靠賣低價(jià)去做高周轉(zhuǎn)不是開發(fā)商。具備以上三點(diǎn)，就具有了高周轉(zhuǎn)的能力。

然而，知行難以合一，也正是這套理論支撐的擴(kuò)張邏輯，最終將旭輝拖入深淵。

究其根源，林中低估了政策周期的“長尾效應(yīng)”。

2020年后，當(dāng)行業(yè)集體轉(zhuǎn)向“降杠桿”時(shí)，旭輝仍延續(xù)“逆周期拿地”慣性，錯(cuò)失收縮窗口期。

更關(guān)鍵的是，高周轉(zhuǎn)模式與品質(zhì)管控的天然矛盾逐漸爆發(fā)——北京商住限購政策讓旭輝的很多商辦項(xiàng)目陷入困境，廈門、上海多個(gè)項(xiàng)目因質(zhì)量問題遭維權(quán)。

旭輝，這個(gè)林中眼中以“不做最快，但求最久”為目標(biāo)的“行者”，終究被速度反噬。

叁

面對(duì)危機(jī)，林中展現(xiàn)出“刮骨療毒”的決絕。

歷時(shí)900多天打磨的境外重組方案，本質(zhì)是一場“風(fēng)險(xiǎn)再分配”：短期債權(quán)人承受30%-50%本金削減，中期債權(quán)人接受4年期零息可轉(zhuǎn)債，長期債權(quán)人則需忍受利率從8%-12%驟降至3%以下。

貌似近苛刻的條件卻能獲得近90%債權(quán)人支持，既因旭輝手握一線城市2760億元未售貨值和460億元持有物業(yè)的“安全墊”，更因林中團(tuán)隊(duì)保住了27萬套交付的底線，維系了市場最后一絲信任。

但這場手術(shù)的“后遺癥”同樣明顯：重組后信用債規(guī)模雖壓降至300億元內(nèi)，但2027年起利息支付壓力將再度攀升；轉(zhuǎn)股方案雖優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，卻可能稀釋現(xiàn)有股東權(quán)益；而“向鐵獅門看齊”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，目前資管收入占比不足4%。代建業(yè)務(wù)方面不僅利潤低，占比低，而且在旭輝的相應(yīng)團(tuán)隊(duì)還沒有穩(wěn)定下來的情況下，這塊蛋糕綠城已經(jīng)營多年，更有超90家企業(yè)涉足代建領(lǐng)域，競爭激烈。

旭輝能否脫穎而出尚是個(gè)未知數(shù)。

歷史總是充滿隱喻。

2014年，林中憑借“高周轉(zhuǎn)+精準(zhǔn)布局”穿越周期；

2025年，他試圖以“削債展期+輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”再演奇跡。

但兩次“彎道超車”的語境已截然不同：十年前的城市化紅利與金融寬松不復(fù)存在，取而代之的是70%的城鎮(zhèn)化率天花板與持續(xù)萎縮的改善需求。