房地產真正開始刮骨療毒了

　　五一前夕，北京土地市場再次迎來重磅競拍——一個起始總價126億的朝陽組團地塊。那天上午，我又問了幾家央國企的朋友去嗎。他們說：

當然去看看。

　　最終出現在現場的，是保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)、招商、中海……都是央國企，無一民企。

　　不過，地塊競拍的激烈程度，似乎匹配不上關注的熱度。最終中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)的聯(lián)合體，底價拿下這塊地。5.45萬元每平米的樓面價，還是刷新了近兩年朝陽宅地單價紀錄。

　　一個多月前，北京海淀的樹村地塊拍賣現場，幾乎也都是這些央國企的身影。唯一不同的是，那塊地競價了270多輪，耗時3個小時。

　　據說競拍階段有一家房企突然從現場消失，過了不久再次出現，并持續(xù)舉牌。有人開玩笑說：

他們是不是去申請刷卡額度去了？

　　最終，這塊地被中海拿下，樓板價每平米10.23萬，超越了1月份的朱房地塊：

成為北京新任樓板價地王。

　　依舊這些參與北京地王競拍的開發(fā)商們，之前也在成都相遇了。成都大源西地塊拍賣現場，還是這些耳熟能詳的房企：中海、華潤、金茂、招商、綠城、建發(fā)……

　　最終，招商以3.1萬的樓面價成功拿下：溢價率70%。這塊地也超越了去年的金融城H12，成為：

成都新的樓面地王。

　　基本上又是這些地產商，又在杭州相遇，并一起制造了杭州的水電新村新地王。

　　經過過去五年的淘汰賽，中國房地產的主力，就剩下這幾家公司了。

　　1

　　這兩天我翻了翻Wind數據。在A股和港股的房地產上市公司中，共有90家內地房企發(fā)布了2024年全年業(yè)績預告。90家房企里，預計實現正向盈利的企業(yè)只有29家：

不到三分之一。

　　首次出現年報虧損的房企，一共有27家。7年前就高喊活下去的萬科，去年虧了450億，34年以來首次虧損。

　　千億房企數量，進一步減少至11家。一夜之間，行業(yè)回到了2016年水平。

　　我之前寫過一次。去年年中，一個調研房地產行業(yè)的中央調研組下來了。他們從100多家上市房企里，抽了20家民營房企、10家國企進行了調研，得出了一個結論：

民企在懸崖之下，國企在懸崖邊上。

　　這并非危言聳聽。看看去年虧損的房企，央國企并不在少數。

　　于是過完年，很多房企都開始調整組織架構，為打硬仗開始做準備了。尤其是四大央企，保利發(fā)展進行了新一輪的組織架構調整及人事變動，合并八個區(qū)域，調防了一眾管理層；招商拿最重要的華東區(qū)域開刀，進行內部合并；

　　至于華潤置地，他們去年就把原有7個大區(qū)重組為5個大區(qū)，精簡了8個地區(qū)公司……

　　四大央企改革的方向，都是減少組織層級，總部直接拉通一線業(yè)務。

　　改革力度最大的，還是金茂。

　　昨天，中國金茂就正式發(fā)了一份內部文件。文件說，為了強化總部運營管控及管理穿透，提高組織敏捷度，助推重點城市做強做優(yōu)，公司將進行組織架構調整，將“總部－區(qū)域－城市”三級管控架構，調整為“總部－地區(qū)”二級管控架構：

取消所有區(qū)域公司。

　　金茂還將對城市公司進行撤并重組，城市公司統(tǒng)一更名為地區(qū)公司。比如撤銷金茂華北區(qū)域公司，原華北直管項目群新設為金茂北京地區(qū)公司。

　　房地產行業(yè)通行了多年的三級管控制度，開始退出歷史舞臺了。

　　2

　　第一個做三級管控的公司，是碧桂園。

　　2008年至2010年，碧桂園先后成立了東北、廣清、江中、湘渝川贛、蘇皖、粵閩等15個區(qū)域公司。?

　　莫斌加盟碧桂園后，正式開始做實三級管控，碧桂園的規(guī)模，很快迎來爆發(fā)。

　　此后，進行全國性擴張的公司都學習碧桂園，基本上都走向了三級管控。

　　但三級管控最難的，是高高在上的集團，如何激發(fā)已成諸侯的區(qū)域管理層的士氣。莫斌的辦法是，將土地拓展權逐步下放到區(qū)域，并允許跨區(qū)域投資。但前方士兵對金錢的渴望是無限的，碧桂園不斷推出成就共享、同心共享等各種跟投機制，刺激區(qū)域總們宵衣旰食。

　　碧桂園成為宇宙房企，但后來的危機，也早已埋下。賺得盆滿缽滿的區(qū)域總們，一有機會，就想著落袋為安，離開組織，哪管身后的洪水滔天。

　　早就發(fā)現了問題的吳建斌說過，區(qū)域公司為了完成目標，會越來越多做項目融資，影響集團的融資額度，而且買錯地，買地不慎的事，時有發(fā)生。他的建議，全部被楊國強駁回。

　　更重要的是，為了自身利益，區(qū)域總們會給總部編織一個信息繭房，為了迎合老板，他們會樹立各種不切實際的目標：

總部收到的，全是好消息。

　　有人在知乎上問過一個問題，為什么幾乎所有歷史模擬游戲，都無法模擬大國的衰落？最好的回答是因為游戲的數據百分百真實，任何問題稍微露出苗頭，你都會第一時間去補救。然而在現實中，你可能每天接到的匯報就是經濟一直在增長，糧食每年都豐收，前線大捷，殲敵幾十萬后大軍順利轉進，人民滿意度100%：

只是不知道為啥，突然天兵就殺到皇城腳下了。

　　楊國強、許家印、黃其森、孫宏斌目前遇到的危機，與這樣的信息繭房不無關系。前一天還在慶祝榮登世界500強榜單，第二天銀行催債的人就上門了。

　　黃其森后來說過，房地產最大的泡沫，是人的泡沫。他是真的被坑怕了。

　　3

　　作為市場化程度最高的央企之一，金茂是從2023年下半年開始收縮戰(zhàn)線的。

　　去年金茂的歸母凈利潤10億元人民幣，與2023年的虧損69億元相比，實現扭虧為盈。金茂在公告中說，實現業(yè)績增長，除了計提減值撥備的下降外，還包括：

強化管理，降本增效。

　　去年底，母公司中化集團總經理焦健在一次內部會議上說，金茂頂住了市場下行壓力、穩(wěn)住了公司局面，實現了當期經營效益，為集團作出了較大貢獻。他還說：

金茂是讓集團放心的企業(yè)。

　　在這之后，金茂開始醞釀轉守為攻了。

　　3月11日，中國金茂發(fā)布人事變動公告。張增根卸任公司主席，從他的年齡來看，已到退休之時。CEO陶天海接任。

　　陶天海在成為CEO之前，掌舵金茂的華東區(qū)域。2015年，上海的大寧金茂府橫空出世，幾乎以一己之力，改寫了上海房地產的價格體系，成了全國房地產大漲的序曲。

　　大寧金茂府的操盤手，正是陶天海。他在第一線，親眼看著一個產品、一家子公司，會怎樣深刻影響一家大公司的命運；他也知道，金茂現在的問題是什么。

　　從三級管控到二級管控，最累的會是總部。他們必須親自到第一線了。

　　金茂的朋友說，陶天海在內部大會上講：

現在人類都進入AI時代了，金茂有些員工還活在清朝，辮子都還剪掉。

　　這家公司正在跟過去翻篇。

　　4

　　比起房地產，隔壁的汽車行業(yè)淘汰賽就殘酷多了，是真的刺刀見紅。

　　那是一個真正不問出身的舞臺，只要有能力折騰，都能創(chuàng)造奇跡——只有一款車的小米，生產線都干冒煙了；跨行而來的華為，幾乎要把BBA趕出中國賽區(qū)；毫不起眼的零跑，現在是新勢力前三名.......

　　李想預言過，十年后主流車企將只剩下八家；何小鵬前不久給出判斷，最終存活下的車企在7家以內。

　　比起他們，開發(fā)商的存活率還是高了很多。

　　其中，小鵬的起死回生，是汽車行業(yè)2024年最大的看點。

　　小鵬的起死回生，是從組織變革開始的。兩位聯(lián)合創(chuàng)始人變成顧問，十個副總裁裁掉八個，采購部門更是被一鍋端，有媒體評價：

小鵬汽車最大的改款，不是車，而是何小鵬本人。

　　何小鵬最難的時候，咨詢過雷軍自己該怎么辦。雷軍告訴他，小鵬最大的問題是：你只想做董事長，不想做CEO。

　　早就財富自由的何小鵬這才把豪言壯語放一邊，到生產第一線，開始學著做一個合格的制造業(yè)CEO。

　　從金茂開始，很多國企開發(fā)商的董事長，要學習做CEO了。