比老破小降價還慘烈的小區出現了

　　你有沒有這樣的感知

　　3月份樓市數據還是挺亮眼的

　　4月份突然就不行了

　　到底咋回事呢——

　　我扒了一下北京二手房數據給大家復盤

　　從去年930新政開始

　　10-11-12月連續三個月的二手房成交還是不錯的

　　尤其是12月份

　　二手房網簽量突破2.1萬套，

　　打破了連續21個月以來的最高紀錄

　　2025年，1、2月份受到春節假期的影響，數據差了點正常

　　結果到了3月份，網簽量19234 套，市場眼見著回暖了

　　到了4月份，網簽量15569 套——北京二手房冷熱15000套是刻度線。

　　這說明市場一下子冷了。

　　再看掛牌數據——

　　930之前大中介二手房掛牌量達到13.7萬套（前臺）

　　去年年底掛牌量是12.7萬套 （前臺）

　　其實去年930新政以后掛牌量是逐漸減少得

　　掛牌量=已經掛出來的房子+新掛出來的房子-已經成交的房子

　　所以他是市場上的一個動態指標

　　掛牌量減少

　　這說明買的速度比賣的速度更快

　　市場逐漸向好

　　掛牌量增加

　　說明賣的速度開始變慢，買家開始觀望

　　再看最新的掛牌數據——

　　掛牌數據在今年又逐漸增加，尤其是3月份增加最猛烈

　　到5月份掛牌量已經突破了14萬套。接近930之前的掛牌量。

　　而現在鏈家內網展示掛牌已經沖到16萬套大關。

　　說明當下市場已經是買的速度比不上賣的速度了。

　　好聽點是進入買房市場。

　　直白點就是進入了拋售潮。

　　繼續看，哪些房子拋售得比較厲害呢？

　　從成交結構來說

　　當下80%的二手房成交在600萬以內

　　這部分房源是全北京競爭最激烈的房源

　　另外，二手房大社區，是降價重災區

　　比如降價比較狠的房山加 州水郡、朝陽 翠成馨園、石景山永樂東西區、昌平天通苑、通州京貿國際城……

　　基本上都是體量很大的小區

　　很多人說老破小不該買，該放棄啥的

　　其實學區房老破小成交量和均價還雙漲了……

　　德勝去年4月份成交58套，今年成交87套

　　去年均價11.3萬左右，今年12.6萬……

　　主要是德勝去年調劑比較好

　　月壇今年和去年4月份成交差不多，都在50多套左右，均價也比去年漲了，去年大概是12.2萬，今年12.9萬左右。

　　所以別提老破小不能買了，現在600萬以內的大社區才要避開。

　　北京600萬以內的房子，如果還是多期開發的大盤，超過1000戶以上的大社區，是現在降價非常慘烈的重災區

　　大社區最大的毛病就是 "供過于求"。你家掛牌 500 萬，隔壁同款戶型 480 萬就能成交，買家肯定扭頭就走。

　　樓市下行，大社區成交的本質就是 "踩踏式拋售"。

　　對著急賣房的賣家來說，大社區房子掛牌 3 個月賣不掉，心理防線就崩了，只能一次次降價，最后血虧離場。

　　對買家來說，其實都是 "同質化房源"，隔壁老王跟隔壁老李家的房子戶型都一樣，就買最便宜的，沒啥差異化。

　　給到大家的意見是，市場下行，如果想買增值保值的房子， 優先選中小規模社區（總戶數 800 戶以內），掛牌量少，價格更穩。 警惕 "純剛需大社區"，尤其是那些密度高、戶型差、物業爛的小區，堪稱 "貶值重災區"！ 大社區就像樓市里的 "紅海戰場"，業主內卷、價格混戰、居住體驗差，能避開就別硬沖！ 剛需買房不如聚焦中小社區，最好是品質好點，物業不錯。戶型相對稀缺抗打。別人是兩面寬你就最好買三面寬。
當然，除了二手房之外，也有很多好品質的新房。
好房子政策以后，高得房率，好戶型，好物業的樓盤非常多。
我們也準備了總價500萬、總價500-800萬的全北京各個區域新盤盤點，以及優缺點分析，買房風險點匯總

希望大家買房不踩坑