從城區邊緣到“中心城市核”，蘇州城南價值蝶變還有澎湃動能！

“人人都說江南好，游人只合江南老。春水碧于天，畫舫聽雨眠。”

江南自古以來便是文人墨客魂牽夢縈的地方，鐘靈毓秀的山水、深厚綿長的人文歷史，一皮一骨，使得江南成為中華文明中的福地所在。其中，尤以蘇州為最。

但是，往往人們來到蘇州就直奔姑蘇，卻忽略了東吳縣。這個頻頻出現在白居易、陸游、黃庭堅、梅堯臣詩詞中的吳中，伴隨經典傳唱。

但是，隨著園區、獅山相繼成為蘇州價值高地，人們提起蘇州，可能會想到金雞湖周邊、新區獅山，也可能是姑蘇老城。當年“十萬人家天塹東，管弦臺榭滿春風”的吳中，似乎真成為了歷史。

殊不知，一場吳中主城更新計劃，再次將古吳縣的綽約風采煥發新生，這就是蘇州南部重要的城市中心——吳中城南中心。

作為吳中區中心城市核的重要組成部分，吳中城南街道始建于2004年，是在鄉村田野中崛起、從城鄉結合部逐漸邁向蘇州主城南中心的區域。

誠然，相比于空白紙上畫藍圖的園區，發展時間早、商圈成熟早的吳中城南，城市更新有著不小的難度。

但是，吳中作為吳文化發祥地，雖然皮與骨中無不透露著溫婉，背后卻又有著不甘落后、敢為人先的硬派精神。

這些年，吳中城南中心范圍內廠房騰退、城市更新、配套落實、產業升級等一系列動作一直未有停歇。

為了改善城市界面，2019年吳中就提出了舊城改造規劃，加快城市更新節奏。

大規模騰退更新的同時，吳中城南在交通、教育、人文、娛樂休閑、產業資源等方面全面推進發展建設，區域界面協同性越來越高，配套密集度也在明顯提升。

隨著去年地鐵7號線的開通，吳中城南中心已有2號、3號、4號、7號共計4條地鐵線匯聚，已然形成吳中最高密度的公共網絡交通中心。

交通價值

而且友新快速路、吳中大道、西環南延、東環南延等組成了一個小內環，可實現快速通達蘇州全城。

生態價值

域內水系豐富，京杭大運河穿城而過，并在東側與澹臺湖交匯，建成了澹臺湖公園、寶帶橋-澹臺湖景區等一系列城市生態空間，豐富區域健康休閑生活。

◎寶帶橋實景圖

人居價值

商業配套上，東吳天街、萬達廣場兩大商業引擎，撐起板塊的底蘊與厚度，進一步豐富并提升區域消費休閑能級。

教育配套上，區域內有大名鼎鼎的碧波實小、碧波中學，還有澄湖中學、澄湖小學等學校，以及控規顯示的多宗教育用地，滿足就近上學需求。

再加上城南文體中心、蘇州吳文化博物館等藝術休閑配套，進一步提升了城南中心的區域形象和文化品位。

◎蘇州吳文化博物館實景圖

產業價值

一個區域要想有長足發展，就必須要有堅實的產業基礎。

在城南中心東南片區，東吳工業園將成為整個片區的人才聚集地，打造成以維信電子、適新科技等為引領升級的高端產業之芯。

有通達全城的交通配套，有豐富高能級的人居配套和豐沛的生態基礎，還有不斷升級迭代的產業前景，疊加吳中城南中心本就與姑蘇、新區等區域的核心板塊接壤，吳中城南的未來充滿活力。

2021年，吳中區十四五規劃綱要發布，將吳中城南中心帶入全新發展通道。

不止步于過去的成績，吳中城南中心，正在開啟全新一輪的城市更新。

為進一步強化吳中城南中心的首位度，規劃明確“中心城市核要大力推進城市更新，打造蘇州主城南中心”的發展目標。

在2020年之前，吳中城南中心的新房供求經歷了6年左右的低谷期，這與板塊內土地供應量少、新房供應有限、地價居高等多重因素有關。

從官方發布的效果圖來看，未來的吳中城南中心，將會是一個充滿國際范的高規格、高顏值、大未來的全新之城。

吳中城南中心將引入國內和國際先進規劃經驗，為區域擘畫一幅傳承歷史、面向現在、對接未來的藍圖。

據規劃，區域將圍繞澹臺湖生態公園、京杭大運河文化帶兩大核心項目，打造成集特色教學、教育科研、文化體驗、生態居住、活力運動等主要核心功能于一體的復合型功能區。

依托城市綠核澹臺湖、文化之核吳文化博物館以及寶帶橋-澹臺湖景區周邊的大運河文化帶的核心節點，打造成澹臺湖文化活動核。

沿著南北向運河線，則將匯聚運河休閑長廊、特色景觀步行橋、尹山大橋、橋頭公園等，打造吳中中心城區運河客廳。

試想一下，在不久的將來，當你從京杭運河北線一路向東、向南，一路均是生態公園、湖河風光、文化展館、文化商業街……一步一景，既能感受古吳縣悠長的歷史底蘊，又能體驗到極具魅力的生態風景和文化氣息，真是美好。

此外，在吳中城南的南部區域，是產城融合區，將以吳中城南既有產業、城市配套為基礎，打造成集科技創新、產業孵化、商務辦公、成果轉化、技術服務、產業轉型、總部經濟等主要功能于一體的產城融合綜合服務區。

區域將以迎春路為產業廊道，匯集維信電子等明星企業、企業服務中心、數字化中心、產業孵化平臺等科技創新產業業態和全產業鏈。并配套建設體育休閑、商業商務功能于一體的配套和服務，一鍵激活區域創新活力。

得益于以交通為支撐的高能級樞紐、以生態為底色的高顏值環境，以及古今輝映的人文底蘊，吳中城南中心擘畫全新未來，是以城市更新為內核的高質量發展，以產城融合服務為中心的高品質生活。

這里的未來，遠比我們預想的更有澎湃動能。

區域面貌的煥新和區域價值的不斷提升，一定會帶來區域房地產價值的不斷迭代。

直到2020年，吳中城南國土空間規劃開始大規模調整，這一年也是這個板塊土地市場大爆發的一年。

當年該板塊一共成交了4宗宅地，中交、中建智地、綠城、合景泰富等房企紛紛入駐城南中心。

而后，吳中官方公布了城南中心的全新規劃，明確要提升城南中心的首位度，并大力推進板塊城市更新，打造蘇州主城南中心。

在這樣一輪規劃下，吳中城南板塊隨后又吸引了龍湖、萬科、龍湖、保利置業等房企首入或持續深耕，新房供應量也在2021年進入高峰期。

綜合來看，2020年之后，吳中城南板塊的新房市場表現雖然沒有明顯的大漲，但也處在相對穩定的狀態。哪怕是在市場明顯走弱的2023年，吳中城南的新房成交量還出現了明顯的增長。

有很多人說，吳中城南中心的新房供應結構偏剛需、剛改，導致改善需求外溢。實際上，從2022年開始，吳中新房供應已經開始向改善產品轉變。

而帶動這個變化的房企是龍湖。2022年，吳中城南供應的兩宗宅地均被龍湖拿下，龍湖天街片區開發的是龍湖云河頌，純洋房產品，入市之后銷售情況不錯。起步戶型178㎡，由于體量較小，開盤幾個月就全部售罄了。

萬達廣場片區開發的是龍湖御湖境，整體以洋房產品為主，小高層、高層產品為輔，匹配下沉式高級會所，品質改善屬性強，入市后也常居吳中銷售榜前列。

這兩個樓盤的入市，不僅讓吳中城南改善需求得以釋放，也讓市場看到了區域改善需求的購買力。

值得注意的是，最近兩年，吳中城南中心板塊新房庫存已到谷底，板塊內僅龍湖御湖境、中交春映東吳兩個樓盤主力在售。

一方面是新樓盤少，亟需宅地供應補充新房市場；另一方面，從供應端調整板塊新房市場結構也變得刻不容緩。

從土地供應情況來看，這幾年吳中城南中心也確實新增了多宗低密宅地的供應。尤其是去年下半年，板塊內還成交了一宗容積率1.02的宅地，即蘇地2024-WG-Z17號地塊。

地塊緊鄰澹臺湖，是城南中心迄今為止容積率最低的宅地，由南通國企鴻遠置業拿下。

今年2月，項目規劃方案公示。從效果圖我們可以看出，這是一宗一線臨湖、三面環水的宅地，擬建產品為洋房+合院別墅。

而從規劃圖可以看出，該項目的洋房產品都有奇偶交錯的大露臺，很明顯將打造成第四代住宅。合院產品的外立面采用石材+鋁板，這也是豪宅標配。

據了解，該項目洋房的戶型應該將介于180㎡-300㎡之間；而合院的建筑面積則在250㎡-380㎡之間。

毫無疑問，這個項目妥妥的就是城南頂豪產品了。據悉該項目將由旭輝建管代建，如果這個項目今年入市，肯定能為城南中心的新房市場表現增色不少。

另外有兩宗低密宅地也值得關注，一個是蘇地2024-WG-Z30號地塊，2024年由中鐵&天鴻偉業競得。

這塊地也是一宗低密宅地，最大容積率1.5，建成6層以上建筑須建設成品住宅，裝修標準不低于2000元/平方米。

根據出讓時的要求，最小戶型不能低于120㎡，總戶數不能大于210戶。按照這個容積率這塊地適合開發成洋房類產品。

另一個是蘇地2023-WG-28號地塊，地塊位于澄湖東湖北側、楓津路西側，緊靠著碧波小學、碧波中學，區位優勢非常明顯。地塊最大容積率1.6，也適合開發成洋房類產品。

坦白講，僅有兩盤在售的吳中城南亟待新增供應，這三宗宅地體量都不大，但勝在地塊容積率低，未來可開發產品業態更低密，契合板塊新房市場向低密化、高品質化方向穩步迭代的大趨勢。

對于一個以“中心”為定位的板塊而言，吳中城南的板塊能級一定是整個吳中的最高級。

區域核心資源聚攏于此，疊加人文認同的穩步提升，吳中城南中心完全具備中心片區的高人居價值屬性。

隨著城市更新的加速、新房供應結構的調整，吳中城南注定將迎來房地產市場價值的新一輪重塑。