這是我見過最偉大的操盤

多年以后，不知道雷軍會不會后悔，退掉上海徐匯濱江的那塊土地。

2021年10月，小米以15.5億元底價，拿到了徐匯濱江的xh128D-07商業(yè)辦公用地。

2022年1月14日，伴隨著打樁機的轟鳴聲，這塊地奠基動工，根據官方消息，會是未來的小米上海金融總部大廈。

小米金融哪需要這么大的辦公樓，外界當時曾猜測，小米是要把造車業(yè)務放在上海。

但沒多久，工地就安靜了下來，土地被收回。小米當時的回應是：

市政規(guī)劃用地發(fā)生改變，政府有需求收儲。

值得注意的是，就在上海項目奠基那個月，小米確認首個小米汽車工廠將落戶北京亦莊，至此，小米的研發(fā)、生產和銷售總部，都確定放在北京。

2024年5月20日，小米退掉的那塊地，重新出現在土地市場，只是已經由商辦用地調整為住宅用地。

2024年8月7日，綠城以48億元價買到了它，樓面價13萬元/平方米，成為整個中國公開市場上單價最高的一塊土地。

價格比小米當年拿地，升值了整整33億。

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2025年4月7日，杭州將未來科技城的一地塊，由商業(yè)地塊調整為住宅地塊。容積率從6.0改為2.8，建筑高度150米改為80米。

這塊地平平無奇，只是西面是VIVO總部，東面是釘釘總部，北面是字節(jié)跳動總部。不遠處的超級大盤建發(fā)云湖之城剛剛清盤，十次開盤，基本要搖號。

杭州應該是想讓未來科技城的樓市，續(xù)上熱度。

2025年一季度，杭州市區(qū)賣出了595億的土地，同比增幅149%，是去年一半的量。連續(xù)兩次刷新地王后，杭州繼續(xù)調整工作節(jié)奏，趁熱打鐵。

這兩年，地方政府像變戲法一樣，掏出了很多好地。

杭州的西溪，突然就出來了土地，還是低密的；廣州二十年都沒推動的舊改項目，突然就能上市了；

最近五年，上海差不多每年賣90-100宗土地，但2024年，土地宗數沒有變化的情況下，總供地面積下降了40%多。

而且內環(huán)內地塊的占比越來越高，幾乎達到了三分之一。就連已經開埠了100多年的上海外灘，都還有新房上市。

說好的缺地呢？

各地操盤手們的思路都很一致，用地段好、面積小的地塊：

將樓面單價迅速拉升起來。

杭州西溪的那塊低密地塊，在3月28日成為杭州地王，及中國第三地王。

拍賣現場，建發(fā)、綠城和金茂拼了100多輪。綠城的施工隊就守在地塊旁邊，落錘的下一秒，他們就要進場。

但最終，是來自胡建的建發(fā)勝出了。

建發(fā)是今年土地市場最靚的仔，開年拿下北京地王，然后是成都單價地王。樓面價4.1萬，比去年9月貝殼在同一板塊拿的地，高了1.4萬/平方米。

成都的拍地現場，女主持人連連擦汗，甚至提示大家投資有風險，舉牌需謹慎，連說了三次：

請各位冷靜思考。

拿下杭州地王后，建發(fā)的主席林偉國很高調。他有點凡爾賽地說：

地價仍低于公司預期。

成都地王，林主席也解釋了。他說，去年貝殼拿地時，成都房地產行業(yè)處于最低谷，現在我們拿地時，成都市場：

已回歸正常狀態(tài)。

地王爭奪戰(zhàn)是從去年11月下旬開始升級的，在很多城市，土地樓面價高于住宅限價的情況都出現了。

中指院統(tǒng)計了今年以來地產商權益拿地排行榜，前五位是中海、華潤、綠城、建發(fā)和濱江。但這場由央國企主導的地王盛宴，背后是一個重大的操盤思路轉變。

用期貨和股市的一個詞來說，就是：

逼空。

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華爾街的同志們，早就總結了逼空的主要特征：

空頭比例要大、股價上漲要快、交易量要激增。

最近，還在限價體系內的杭州三塘招商天青岳疊墅，宣布要加裝修包，以330方的下疊戶型，地下室、車位、加裝包合計加約1500萬，相當于每平銷售額漲了四萬多。

在上海，均價18.9萬、套均6000萬的上海嘉里金陵華庭認購率達到200%；

在杭州，套均1500萬杭州綠城玉瀾月華觸發(fā)社保，164個月社保才能入圍。中簽率低至12%……

與之前的調控不同，逼空是從頂端產品開始的。

騷操作還不僅這些。很多城市都在悄悄放寬得房率，開發(fā)商也心照不宣。在廣州，最新一批新項目的得房率已經超過100%，甚至達到了120%

3月，住建部正式提出好房子概念，為了讓概念更淺顯易懂，領導提出了好房子的最低標準：

層高高于三米。

這樣的標準，讓以前那些80%得房率，層高2米6左右的老房子，在二手市場上怎么定價呢？

包叔的好友獸爺說，打游戲最牛的人，都能直接修改底層代碼。

就像國產新能源車，通過冰箱彩電大沙發(fā)的升級，讓汽車從耐用消費品變成了電子產品。現在，房地產也已經被重新定義成：

大宗消費品。

肉眼可見，開發(fā)商把戶型越做越大，照顧剛需的“7090政策”取消后，市中心的高價地，都在做大平層。

勞斯萊斯和賓利不斷出新款，不斷刷新售價，另一方面，八手的豐田越來越無人問津，被市場無情拋棄。

參與到這場游戲的人，都試圖擺脫一個可怕的現實：

別人把錢都賺走了，只留下一個上漲的預期。

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包叔算了算，過去三十年，日本政府至少有三次逼空。每一次都很有效，房價都出現了反彈。

2000年起，為了拯救房地產市場，日本政府從供給端開始發(fā)力。他們做了這么幾件事：

1.對新房進行產品升級； 2.擴大房貸額度，把房貸利率降到了2%； 3.新房稅收優(yōu)惠，只要是買高品質的新房，利率低于二手房，房貸還可以抵扣個稅； 4.縮短房子的法定使用壽命； 5.停止郊區(qū)新城的開發(fā)，加快市中心舊改，把更多的好地塊擺上貨架。

最典型的項目，就是六本木山丘。

六本木山丘是一個舊改項目，位于東京港區(qū)，位置極好。開發(fā)商森大廈是老牌開發(fā)商。在日本地產泡沫剛剛破裂的時候，他們果斷重倉上海，成為第一個獨資拿下浦東地塊的外企。外灘對面的匯豐大廈和環(huán)球金融中心，就是他們的。

和廣州舊改一樣，六本木山丘花了足足17年時間，2003年，這個高級公寓樓盤才上市。

如今上海的翠湖天地，或者徐匯濱江，可能熱度都比不上六本木山丘。中產階級都以住進了六本木山丘為傲，業(yè)主們甚至有一個專有名詞：

山丘一族。

在這種項目的帶動下，首都圈的房價也終于止跌。

包叔記得，當年安倍上臺，日本人民是用拒絕買房的形式歡迎他的。

那一年，首都圈的公寓銷量連續(xù)十個月下滑，跌幅超過三成，比2008年雷曼危機還要夸張。

然后安倍就想出一個辦法：

讓一部分富人先買起來。

2015年，日本政府突然拿出了大量核心地段的稀缺寶地，開始造高價公寓。他們強化了繼承稅，推促著富人為房產買單。

很快，東京、神奈川、愛知、大阪，這些老錢集中的地區(qū)，房子賣得又多又貴。

一直在2020年初爆發(fā)新冠疫情之前，日本大城市的土地價格甚至創(chuàng)下了連續(xù)7年上漲的紀錄。

用西紅柿首富里王多魚的話說：

這是我見過最偉大的操盤。

珍愛包叔，順手“在看”