“核心資產一個沒動”，龍湖進入債務切換關鍵年

3月28日下午，龍湖集團發布了2024年業績公告，并在線召開了業績會。

一個有意思的現象是，參會高管陣容由此前的3人擴容至5人，新面孔是商業投資航道總經理包偉和龍湖智創生活CEO宋海林，二人分別掌舵龍湖的資產管理和物業管理航道。

行業深度調整之下，“三好學生”龍湖的能力邊界不斷突破，商業、資管、物業、代建板塊的持續深耕讓多元業務的貢獻開始發力。

兩年時間，運營和服務業務的收入占比由9%提升至21%，并有望在2028年實現占比過半。不僅如此，在地產業務受到沖擊的當下，運營及服務業務更為龍湖撐起了利潤盤面，貢獻了七成毛利，成為龍湖集團利潤的主要來源。

一片數字矩陣釋放出信息：龍湖希望構建起面向未來的能力護城河?？深A見的是，在它身上，圍繞著運營和服務業務的發展故事還將更多。

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全年可售貨值超1600億

2024年，龍湖集團實現營收1274.7億元。

拆解收入構成來看，開發業務對應營業收入1007.7億元，占比79%。運營及服務業務收入為267.1億元，占總收入的20.95%，其中租金收入為135.2億元，服務業務收入為131.9億元，分別增長4.5%和10.4%。

利潤方面，2024年龍湖集團毛利204.11億元，其中運營及服務業務對應毛利為143億元，期內集團歸母凈利104億元，毛利率16%，核心稅后利潤率6.4%，核心權益后利潤率5.5% 。

談及龍湖在存貨減值上的情況，執行董事兼CFO趙軼直言，減值撥備是售價跟成本的關系對比，因龍湖集團在拿地階段對售價預設相對比較保守，土儲成本相對不高。

趙軼表示，龍湖集團在現金流管理上比較有主動權，在銷售上可以根據市場價格隨行就市，不會為了賣一套房子不顧一切地壓低價格。龍湖集團對于存貨的去化比較關注，去年也在不斷去化存貨，“由存貨去化產生的虧損當年已經消化”。

報告期內，龍湖集團實現地產開發合同銷售1011.2億元，對應銷售總建筑面積為712.4萬平方米。分區域來看，長三角和西部依然是龍湖的銷售重鎮，分別占比28.7%和27.2%，超過一半。環渤海、華南及華中區域銷售占比分別為19.3%、15.3% 及 9.5%，一二線城市銷售占比超 90%。

談及今年房地產市場走勢，龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠表示，去年四季度市場出現了非常明顯的回暖，全國銷售總額是2.8萬億，環比三季度提升了28%。今年3月份整個市場出現了分化現象：一線城市和杭州、成都等強二線城市市場保持熱度，其他的二三線城市熱度有所下降。

基于此，其預判“2025年市場整體下降的空間有限，但是不同城市、不同板塊之間的分化會加劇，后續市場還是會依賴于整個政策的變化以及市場預期的變化，存在一些不確定性”。

張旭忠認為今年市場存在較多的機會窗口，龍湖全年可售貨值超1600億元，約85%布局在一二線城市，40%以上貨源是全新項目加老盤新一期，相對比較充裕?！肮緯阉许椖窟M行分類管理，成立一些專職團隊對包括商辦、車位、現房等在內的項目進行精細化的管理，能夠促進快速去化?！?/p>

土儲方面，去年龍湖在北京、上海、杭州、成都等地新增9幅地塊，總建筑面積為83萬平方米，權益面積為39萬平方米。截至去年底，集團土地儲備合計達 3312萬平方米，權益面積為2426萬平方米。

去年新增運營11座天街后，年底龍湖集團累計開業運營商場89座（分期項目合并后商場個數），覆蓋全國23座城市，運營總建面為930萬平方米（含車位總建筑面積為1243萬平方米）。

龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平透露，今年計劃新增11座商場，預計全年將實現10%以上的收入增長，明年也有10座左右的商場迎來開業。按照規劃，2028年龍湖的運營及服務收入占比將實現過半。即便如此，陳序平強調，開發業務的收入也還是有一半，仍然是最重要的收入組成部分，“我們依然會持續去做，但會聚焦在好城市、好地段?！?/p>

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債務結構切換和收入結構轉換

完成收入結構轉化的同時，陳序平表示更重要的是完成債務結構切換?！斑@幾年第一要通過正向經營現金流降有息負債的總額，第二要通過經營性物業貸置換短周期的信用債，通過兩三年時間完成整個債務結構的切換，有了債務結構切換才有可能實現收入結構的轉換?！?/p>

債務方面，龍湖集團過去兩年穩步壓降負債的策略還在顯現，截至去年底集團綜合借貸總額為1763.2億元，同比下降8.5%，平均融資成本為4.0%，同比下降24個基點，平均合同借貸年期拉長至10.27年。

凈負債率（負債凈額除以權益總額）為51.7%，在手現金494.2億元，現金短債比為1.63，期末短債占比17%，外債占比降至13.6%。

有息負債中，銀行融資占比達83%，趙軼稱“這是一個非常安全的結構”，其中經營性物業貸和長租貸占比接近50%。來自公開市場的直接融資共計占比17%，具體來看，境內債券12%，境外債券占比5%。

趙軼在會上詳細介紹了償債計劃，一季度到期的65億國內信用債已經提前歸還完畢。今年還待歸還的公開債務有三類：一是5月及7、8月的36億國內信用債，會在4-6月份提前準備好償還資金。二是年底到期的85億海外銀團，會從三季度開始逐月歸還。三是中債擔保債券，今年到期35億，一筆是8月份，一筆是11月份，這部分債務有資產抵押的，會用經營性物業貸將其置換出來。

趙軼表示，集團對于境內和境外的債務均進行來有序安排?！熬硟荣J款方面，開發貸目前跟銀行合作是比較正常的，會有序的進行歸還和新項目下貸。經營性物業今年預計新增100億以上，整個經營性物業貸有機會在年底達到接近900億的規模?！碑斍褒埡惩鈧€剩約13億美金，均在2027年以后到期。據其透露，2025年年底，龍湖整體債務會進一步下降至1400億左右。

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“核心資產一個沒動”

對于如何在"穩住錢袋子"和"謀求新發展"之間找到平衡，陳序平在會上做了更多分享。

他說，這幾年房地產行業的調整出人意料，龍湖集團最早在2022年開始主動作出一些調整，當時很多大型民營房企還沒有爆雷。當年一季度，龍湖集團就提出要去做城市的聚焦，在開發業務上做“三提三降”，主動地做一些收縮、出清、整合，來提升整個組織效率。更重要的是提前踩剎車，提前降負債、提前收縮，所以當這個債務高峰來的時候，龍湖集團的支付才會從容。

陳序平坦言，調整的出發點源于公司對國內信用債市場的洞察，出現了對民營房企階段性關閉的可能，“當時公司做壓力測試時，就做好不再新發信用債的準備，并提出以經營性現金流為正去壓降有息負債，去倒逼業務發展。因為經營性現金流為正，可能會克制一些投資性和規模上的沖動?！?/p>

2023年龍湖意識到僅僅這樣做，可能也不夠。陳序平說，我們有大量的經營性資產，比如：天街、冠寓，在當時并沒有把這些項目的融資效率做起來。所幸2024年1月底，經營性物業貸新政落地，龍湖在當年做了接近300億元的經營性物業貸增量，同時因為商業項目也不斷新開，整體經營性物業貸規模來到773億元，可以用來置換集團信用融資。

今年是龍湖債務結構轉換的最后一年，也是最關鍵的一年。陳序平說，“穩住錢袋子，我們提前做了一些應對，并且在這一過程中抓住一些機會，取得不錯的成果?！蔽覀兿嘈磐ㄟ^這樣的債務結構轉換，龍湖可以更加安全，也能夠成為整個行業為數不多能夠把信用融資降到10%左右，而且還在健康發展的企業。

談及未來的發展，陳序平表示，這幾年龍湖集團沒有被動地因為償債甩賣核心資產，在這一輪償債周期下，“我們的核心資產一個都沒有動”，天街一個都沒有出售，包括長租公寓在內的資管航道還在發展，不斷獲取新項目，物業也沒有去做低估值的IPO稀釋股權，集團層面也沒有低價配股融資，“相反龍湖抓住了窗口期，把運營及服務業務做了一個長期的發展規劃。”

孫婉秋攝

他希望未來所有航道協同，讓龍湖走到新的發展周期。

記者孫婉秋

編輯 吳典