小陽(yáng)春何時(shí)結(jié)束？

重要通知：朱房村華潤(rùn)案名已定，為“華潤(rùn)臻澐”，層高很牛犇，3米3—3米4，其他暫不能公開(kāi)說(shuō)。

我們已經(jīng)和華潤(rùn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)高層搞了兩次碰頭會(huì)了，會(huì)有一定驚喜，大概率不會(huì)上渠道，有順道關(guān)注這個(gè)盤的，可以提前進(jìn)群了解。（關(guān)注其他項(xiàng)目請(qǐng)備注）

北京資訊

第一手消息

下為正文：

一、成交量和價(jià)格的變化

需要正視的事現(xiàn)在出現(xiàn)了，北京成交量較比3月初的市場(chǎng)，出現(xiàn)了一定的下降，看大中介的周統(tǒng)計(jì)，每周下降100套左右。

如果是某個(gè)單周出現(xiàn)，可以忽略，但如果連續(xù)出現(xiàn)，就要正視并且要盡量客觀地找到真正原因。

（原因我會(huì)在文章第二部分講）

至于價(jià)格，其實(shí)還沒(méi)有明顯變化，去年下半年部分房產(chǎn)價(jià)格筑底后，連續(xù)夯實(shí)了半年多，還算比較穩(wěn)定，很多帶看量大的小區(qū)，其實(shí)房東心氣比較高，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，要多找?guī)讉€(gè)小區(qū)或項(xiàng)目同時(shí)看，不能在一棵樹(shù)上呆著。

二、對(duì)小陽(yáng)春的誤解

這部分比較重要，很多人僅僅是跟著人云亦云，認(rèn)為小陽(yáng)春就必須要怎么怎么樣。

“小陽(yáng)春”只能算外行媒體用作新聞稿件的話術(shù)，在傳統(tǒng)的房圈，是不認(rèn)同這個(gè)概念的。

就拿今年的小陽(yáng)春來(lái)說(shuō)，北京市場(chǎng)真的是從過(guò)完春節(jié)后才開(kāi)始成交量上升的嗎？

您去年但凡關(guān)注一下市場(chǎng)，都不會(huì)這么講↓

實(shí)際上，早在“9.26發(fā)言”后的國(guó)慶節(jié)，北京的成交量就已經(jīng)出現(xiàn)溫和走高的趨勢(shì)，只不過(guò)那個(gè)時(shí)候，主要是以內(nèi)城低總價(jià)老破小和城郊一居二居室上車盤為主，大面積、高總價(jià)的大標(biāo)的改善盤，成交量和價(jià)格都變化不大。

換句話說(shuō)，你們看到年后的老破小帶看多了、城郊低總價(jià)剛需房好賣了，僅僅是延續(xù)了去年底的行情而已。

【不是小陽(yáng)春讓這些房子好賣了，而是去年延續(xù)到今年的行情，形成了所謂的“小陽(yáng)春”】

盛極而衰，在極短的市場(chǎng)周期下，仍然受用。當(dāng)你看到的小陽(yáng)春老破小好賣的時(shí)候，已經(jīng)是快結(jié)束的時(shí)候了。

而市場(chǎng)本身，又是不斷輪動(dòng)的，真正的大改善，其實(shí)截至2月底、3月初都還沒(méi)有明顯變化，從我們實(shí)地踩盤和切身談判看，北京的大標(biāo)的物，從3月中旬才開(kāi)始陸續(xù)有點(diǎn)熱度和價(jià)格的變化。

再給大家看一張我線下沙龍時(shí)候的圖片↓

市場(chǎng)上真正成交的主體，一直是中低總價(jià)的房子，當(dāng)中低總價(jià)的房子成交變緩，高總價(jià)成交變高，那么全市顯示出來(lái)的成交量自然是逐漸下降的。

另外，還有兩個(gè)小原因：

一是春節(jié)前后耽擱了近一個(gè)月的市場(chǎng)帶看、成交，它一定會(huì)向后推遲，而推遲的分布方式，肯定也是“前高后低”，到現(xiàn)在已經(jīng)馬上4月份，幾乎沒(méi)剩啥因?yàn)榇汗?jié)耽擱的“存量客戶”了，如果你觀察多年的“小陽(yáng)春”基本都這樣。

二是當(dāng)年買當(dāng)年上的學(xué)區(qū)房家庭，一般都不會(huì)那么神經(jīng)大條地，等到4月份才買房，5月份就截止學(xué)區(qū)報(bào)名了，他們怕跑手續(xù)和落戶時(shí)間不夠，都多多少少提前一段時(shí)間。

到這里，我想請(qǐng)問(wèn)各位，小陽(yáng)春快結(jié)束了嗎？

如果按照大家的叫法，我認(rèn)為無(wú)學(xué)區(qū)老破小和郊區(qū)上車二手盤的小陽(yáng)春接近尾聲了，而對(duì)于改善房的小陽(yáng)春，是不是才剛剛開(kāi)始呢？

三、下一步政策

我認(rèn)為以現(xiàn)在北京的實(shí)時(shí)成交和網(wǎng)簽量看，正常邏輯的管理者，是不會(huì)馬上出政策的，實(shí)在沒(méi)有必要。

或許等大面積、高總價(jià)的大標(biāo)的物輪動(dòng)結(jié)束，成交量估計(jì)也會(huì)掉到每周1800甚至1500套以下，大概率這個(gè)時(shí)候，上面就要想辦法了。

各位一定要清楚一件事，2024年9月26日之后的樓市，特別是北京、上海這樣有旗幟作用的市場(chǎng)，關(guān)注層面已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的“現(xiàn)G現(xiàn)管”，您應(yīng)該很清楚，什么層面的boss在時(shí)刻盯著這件甚至關(guān)乎國(guó)家命運(yùn)之一的事情。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期邏輯，的確和人口、收入、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、土地、金融相關(guān)，但5-8年這個(gè)相對(duì)過(guò)渡的中短期，它還是政策市，甚至實(shí)在解決不了的情況下，它可能就是簡(jiǎn)單到不能再簡(jiǎn)單的“貨幣市”。

什么叫“貨幣市”？

這是所有人都不想看到的市場(chǎng)狀態(tài)。

房?jī)r(jià)變化完全不由基本面決定，換句話說(shuō)：

正向貨幣市——不是房?jī)r(jià)漲了，是錢多了。

反向貨幣市——不是房?jī)r(jià)跌了，是錢少了。

M2并不是完全的通脹指標(biāo)，通俗來(lái)說(shuō)，M2在天上，需要落地，至少現(xiàn)在看，還沒(méi)有真正落地。

所以你能看到，過(guò)去幾年不買房持幣者，反而是最舒服的。

我舉個(gè)例子：

持幣者，就像用手捧著接水；

而買房者，更像拿個(gè)盆接水。

在沒(méi)有水的時(shí)候，徒手過(guò)日子顯然是最經(jīng)濟(jì)的，而端著盆的，你需要持有成本，需要維護(hù)這個(gè)盆，沒(méi)事去去塵、擦擦油，還費(fèi)精力，貸款買盆的，還要付利息，它的作用充其量算個(gè)奢侈的“擺件”，啥也干不了還費(fèi)錢費(fèi)精力，看著越來(lái)越少的人需要盆了，價(jià)格越來(lái)越低，瞅著它，還礙眼......

但你要明白，我們都還算年輕，人生路至少還有大幾十年要走，你能確定，這么多年，就這么干涸著？

經(jīng)歷過(guò)的人都清楚，水這玩意，它可不是涓涓細(xì)流，不是每年平均地、淑淑地小流兒，而是“一個(gè)整個(gè)大湖那么多的水”瞬間潑下來(lái)，然后幾年十幾年又幾乎一滴沒(méi)有了。

當(dāng)那一湖水潑下來(lái)的時(shí)候：

有頂級(jí)資源的人，用大缸接；

有優(yōu)勢(shì)資源的人，用大鍋接。

而屏幕前的你和我，都屬于家徒四壁，兩手空空，要不要提前準(zhǔn)備個(gè)盆，就顯得比較重要了。

有人可能會(huì)說(shuō)：

那等開(kāi)始潑的時(shí)候，我再買個(gè)盆不就行了？

“有價(jià)值、真信息”的傳遞間隔，至少要一年以上，人在過(guò)渡性市場(chǎng)下的成見(jiàn)，就像一座大山。

像您這么想的人，的確是在2016年9月甚至在2017年1月買了盆，現(xiàn)在回頭看，好像這些盆都是紙盆，看起來(lái)水接了半盆，最后紙一破，水都漏沒(méi)了。

有這個(gè)經(jīng)歷的你可以去找中介對(duì)比對(duì)比，2016年9月，你買的房子，就算位置再好、品質(zhì)再高，是不是現(xiàn)在價(jià)格，又回到了9年前？

四、購(gòu)房者何去何從

不得不承認(rèn)的是，現(xiàn)在市場(chǎng)上的“純投資者”，仍然是鳳毛麟角，很多買套房子不住、收點(diǎn)租金，就自詡為“投資客”了。

可別侮辱“投資”這倆字了......

從本質(zhì)上講，這樣的還是剛需。

你的需要是，把錢從越來(lái)越低的定存，換成相對(duì)不低且穩(wěn)定的“北京房租”，現(xiàn)在利率寒冬之下，你需要為你那三瓜倆棗找個(gè)被子蓋，這能算投資么？

【在剛需、言剛需，別把買房當(dāng)裝B】

剛需的邏輯，除了在你單位門口買套房以外，還是要基于城市的長(zhǎng)期發(fā)展邏輯。

不知道您有沒(méi)有看前天北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)召開(kāi)的會(huì)議，這里插一句，您是不是認(rèn)為這個(gè)委員會(huì)是北京市下屬的某個(gè)機(jī)構(gòu)？

那是您了解太少了：

我看訊息，往往只看最重點(diǎn)那句話，和各位分享一下：

“會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步提升中央政務(wù)功能，優(yōu)化空間布局、交通組織、環(huán)境品質(zhì)、城市配套，服務(wù)保障重大活動(dòng)。”

任何時(shí)候，剛需者應(yīng)該順勢(shì)而為，結(jié)合這幾年的北京整個(gè)城市布局、產(chǎn)業(yè)增量、人口變化等方面看，我覺(jué)得有4個(gè)趨勢(shì)，需要思考：

內(nèi)城，減量發(fā)展；

外城，平穩(wěn)發(fā)展；

城郊，放量發(fā)展；

遠(yuǎn)郊，拿啥發(fā)展？

注意，這里的內(nèi)城，我并沒(méi)有用“空心化”來(lái)形容，他也是要發(fā)展的，只是“減量”而已，剛需根據(jù)不同需求，戰(zhàn)點(diǎn)必然是不同的：
減量發(fā)展下的內(nèi)城，老房子的頭部的馬太效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯；

平穩(wěn)發(fā)展下的外城，二手房的房齡、樓層和戶型接受度會(huì)越來(lái)越重要；

放量發(fā)展下的城郊，“好房子”是主流，但價(jià)格也很關(guān)鍵；

至于遠(yuǎn)郊區(qū)，近幾年來(lái)看，各個(gè)方面都要花錢，即便是年收入近5萬(wàn)億的北京，也不是有取之不盡用之不竭的“米”，購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

關(guān)于這4個(gè)趨勢(shì)，我會(huì)再單獨(dú)寫(xiě)一篇文章進(jìn)行闡述，感興趣的朋友，不妨留個(gè)關(guān)注。

明天是愚人節(jié)，祝萬(wàn)事順?biāo)臁?/p>

——北先生微信：6839916

（添加請(qǐng)注明來(lái)意）

重要通知：朱房村華潤(rùn)案名已定，為 “華潤(rùn)臻澐”，層高很牛犇， 3 米 3 — 3 米 4 ，其他暫不能公開(kāi)說(shuō)。

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