PAI見 | 南向江景+120%逆天使用率！海珠后航道新盤來攪局了！

大家還記得大干圍一帶多久沒有新盤出現了？

今年，這里又涌現了一個非常有市場熱度的江景盤——越秀·江灣潮起。沒錯，該盤就是去年12月越秀地產20.23億拿下的大干圍地塊，名字充滿詩情畫意。

上周六，派隊應邀參加了越秀·江灣潮起的媒體先鋒發布會和海港匯戰略合作簽約儀式，獲悉不少信息。比如配置了恒溫泳池、運動泛會所等高端配套，使用率超120%，部分戶型配置 270°轉角陽臺。

這一期，PAI MEDIA 地產派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

越秀·江灣潮起指標一覽

總體來說，整體來看，越秀·江灣潮起均好性挺強，配套都在逐步兌現中。

地鐵10號線今年會開通，通車后4站直達天河CBD。

發布會當天，越秀·江灣潮起還與廣百海港匯共同簽署合作協議，未來將針對項目提供業主專屬十大權益，包括：無憂停車、品牌禮遇、購物速遞、專屬母嬰服務、生日禮遇、專屬品牌沙龍活動等。

廣百海港匯

廣百海港匯今年年底開業，計劃引入知名品牌形象店、五星酒店、生態辦公構筑高階消費場所；家門口的約1.7萬方濱江公園已呈現。南側環島路直通琶洲，海珠灣隧道（今年開通）15分鐘直達廣州南站；工業大道快速接入內環路，覆蓋全城核心商圈。

教育方面，業主子女滿足人戶一致可就讀寶玉直實驗小學教育集團成員校——海珠外國語實驗中學附屬第二小學（最終的招生條件和招生范圍以 教育部門公布為準）。

此外，有一線南向江景、又是實用率很高的新規產品。

試想一下這樣的畫面：早上沿著江岸線慢跑，再到廣百海港匯喝杯奶茶或咖啡，晚上一家人還可以沿著濱江公園散步，感受江風拂面的愜意，多美好的生活。

一線南向江景，使用率超120%

越秀·江灣潮起優勢不小，派隊梳理了一下，主要有以下幾點：

1）區位優越，位于后航道服務型制造創新帶的石溪智能制造價值組團。

而對后航道而言，服務型制造產業基礎良好，屬于廣州“一帶三軸”匯聚地，是引領廣州都市圈技術應用創新和產品服務創新的活力區。

已經形成了‘鏈主企業+公共平臺+中介機構+配套企業+創新人才’集聚共生的灣區級服務型制造創新產業生態，是服務型制造企業發展的理想之地，有條件打造成為以‘產品定制服務、智改數轉賦能、數字運營管理’為核心功能的服務型制造創新引擎，后發優勢明顯，是前景看好的潛力股。

2024年3月，《海珠區后航道服務型制造創新帶產業發展策劃》提出，在全市率先提出要打造“后航道服務型制造創新帶”，著力構建后航道“4+6”服務型制造產業體系，建設“一心兩翼四組團”的產業空間格局。

四組團包括廣紙產城融合運營組團、石溪智能制造價值組團、瀝滘專業服務門戶組團和小洲生態創芯制造組團。

其中，石溪智能智造價值組團打造為“產業升級引擎·智能智造聚核”，而越秀·江灣潮起就位于該組團內，前景看好。

2）一線南向江景，距離珠江僅200米。

后航道目前已是奢宅的聚集地，比如聚集了中海觀瀾府、中海映瀾臺、越秀天悅江灣、時代大家、中鐵建西派粵府等等。

如今又多了一個越秀·江灣潮起，這也是越秀地產繼越秀熙悅江灣、星匯海珠灣、海玥、江灣和樾等四個項目之后，在后航道板塊的第五個新盤。

越秀·江灣潮起位于越秀天薈江灣南北兩個組團中間，距離珠江后航道僅約200米，具備良好的江景資源，大部分樓層可以無遮擋地欣賞江景。

值得一提的是，這個江景和其他后航道的還不一樣，而是后航道的三江交匯之處，江景面會更寬，可以去現場體驗一番。

3）產品設計有特色，使用率超120%。

越秀·江灣潮起采用高低分區規劃，低區主打 95-119㎡的改善型產品，2梯4戶；高區（25-37層）則規劃 135-195㎡的大平層江景豪宅，2梯3戶設計，滿足不同購房者的需求。

目前已經開放了建面約95㎡、135㎡、195㎡三種戶型的樣板房（195㎡首推只有13套，驗資500萬才能參觀）。

建面約95㎡戶型（可改四房），做到了120㎡的闊綽尺度，客餐廳和陽臺開間去到了5.6米，主臥270°環幕大飄窗，視野開闊。

建面約135㎡戶型，四開間朝南，采光面約16.6米，南北對流，擁有園景+江景雙重景觀面。

建面約135㎡戶型樣板房

主臥帶衣帽間和超大收納柜，270°環幕大飄窗，看江視野十分開闊。

建面約195㎡戶型，約8米長陽臺，見了就心動，64㎡的LDK客餐廳，簡直是家庭歡聚場，看江視野佳。

簡言之，所有戶型使用率超120%，細節方面也做得很到位，比如全屋配置中央空調、電視背景墻；廚房配置“防干燒”功能的爐灶，高容納量的櫥柜，方太品牌品牌油煙機，徹底告別油煙，還有可聯網控制的電烤箱，據說可以分層控制溫度，30分鐘可以搞定多個菜。

更多細節，也可以去現場體驗。

4）越秀地產全新產品系——先鋒系首作。

據派隊了解，越秀·江灣潮起屬于先鋒系作品，在社區審美、公區空間和產品戶型都有大提升。

外立面效果圖

比如紅線外圍墻就參考了香港淺水灣豪宅區藝術靈感，做成了120米流動藝術長廊。

園林打造療愈花園，引入香氛植物、聲景系統，屆時居住于此，就可以享受嗅覺與聽覺的雙重治愈。

療愈花園、共享學習空間、車庫mini倉（存放滑雪板等）、酒店式雙層會所、恒溫泳池等等都是不可忽視的點。

對有萌寵的購房者而言，項目還專門設置了寵物電梯、小狗停機坪、小狗社交廣場等，簡直太周到。

園林植被效果示意圖

首推C1棟，建面約95-195㎡新規產品

據派隊了解，越秀·江灣潮起首推C1棟，為建面約95-195㎡的新規產品，貨量100多套。

價格方面，還沒有吹風價出來，但會參考周邊。

瀝滘板塊的中鐵建西派粵府主打120-140㎡戶型，均價6.5萬/㎡；周邊的中海觀瀾府二手房掛牌價5-8萬/㎡左右。

越秀·江灣潮起有低區、高區兩個產品段，所以在定價上會有所不同。

綜合來分析，低區95-119㎡改善戶型，主打性價比，可能6萬/㎡起。高區135-195㎡江景大平層，有望沖8字頭。

所以，6-8萬/㎡的價格是有一定可能性的，有南向江景、地鐵通車預期及商業配套落地，價格仍具競爭力。

值不值得入手？

越秀·江灣潮起值不值得入手？

派隊覺得值得。

后航道的規劃，政府重視程度比較高，未來隨著舊改推進和產業導入，有了政府規劃與舊改雙重驅動，區域發展動能強勁，房價還有不少空間的。

其次，南向臨江又是使用率超高的產品。近5年來，廣州土拍312宗，南向望江的僅有5宗，稀缺性可想而知。

對于追求江景資源或改善居住體驗的購房者，該項目值得重點關注，目前已啟動VIP誠意登記，有意向的朋友可以前去體驗。