PAI見 | 南向江景+120%逆天使用率！海珠后航道新盤來攪局了！

大家還記得大干圍一帶多久沒有新盤出現(xiàn)了？

今年，這里又涌現(xiàn)了一個非常有市場熱度的江景盤——越秀·江灣潮起。沒錯，該盤就是去年12月越秀地產(chǎn)20.23億拿下的大干圍地塊，名字充滿詩情畫意。

上周六，派隊?wèi)?yīng)邀參加了越秀·江灣潮起的媒體先鋒發(fā)布會和海港匯戰(zhàn)略合作簽約儀式，獲悉不少信息。比如配置了恒溫泳池、運動泛會所等高端配套，使用率超120%，部分戶型配置 270°轉(zhuǎn)角陽臺。

這一期，PAI MEDIA 地產(chǎn)派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

越秀·江灣潮起指標(biāo)一覽

總體來說，整體來看，越秀·江灣潮起均好性挺強，配套都在逐步兌現(xiàn)中。

地鐵10號線今年會開通，通車后4站直達天河CBD。

發(fā)布會當(dāng)天，越秀·江灣潮起還與廣百海港匯共同簽署合作協(xié)議，未來將針對項目提供業(yè)主專屬十大權(quán)益，包括：無憂停車、品牌禮遇、購物速遞、專屬母嬰服務(wù)、生日禮遇、專屬品牌沙龍活動等。

廣百海港匯

廣百海港匯今年年底開業(yè)，計劃引入知名品牌形象店、五星酒店、生態(tài)辦公構(gòu)筑高階消費場所；家門口的約1.7萬方濱江公園已呈現(xiàn)。南側(cè)環(huán)島路直通琶洲，海珠灣隧道（今年開通）15分鐘直達廣州南站；工業(yè)大道快速接入內(nèi)環(huán)路，覆蓋全城核心商圈。

教育方面，業(yè)主子女滿足人戶一致可就讀寶玉直實驗小學(xué)教育集團成員校——海珠外國語實驗中學(xué)附屬第二小學(xué)（最終的招生條件和招生范圍以 教育部門公布為準(zhǔn)）。

此外，有一線南向江景、又是實用率很高的新規(guī)產(chǎn)品。

試想一下這樣的畫面：早上沿著江岸線慢跑，再到廣百海港匯喝杯奶茶或咖啡，晚上一家人還可以沿著濱江公園散步，感受江風(fēng)拂面的愜意，多美好的生活。

一線南向江景，使用率超120%

越秀·江灣潮起優(yōu)勢不小，派隊梳理了一下，主要有以下幾點：

1）區(qū)位優(yōu)越，位于后航道服務(wù)型制造創(chuàng)新帶的石溪智能制造價值組團。

而對后航道而言，服務(wù)型制造產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，屬于廣州“一帶三軸”匯聚地，是引領(lǐng)廣州都市圈技術(shù)應(yīng)用創(chuàng)新和產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新的活力區(qū)。

已經(jīng)形成了‘鏈主企業(yè)+公共平臺+中介機構(gòu)+配套企業(yè)+創(chuàng)新人才’集聚共生的灣區(qū)級服務(wù)型制造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)生態(tài)，是服務(wù)型制造企業(yè)發(fā)展的理想之地，有條件打造成為以‘產(chǎn)品定制服務(wù)、智改數(shù)轉(zhuǎn)賦能、數(shù)字運營管理’為核心功能的服務(wù)型制造創(chuàng)新引擎，后發(fā)優(yōu)勢明顯，是前景看好的潛力股。

2024年3月，《海珠區(qū)后航道服務(wù)型制造創(chuàng)新帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展策劃》提出，在全市率先提出要打造“后航道服務(wù)型制造創(chuàng)新帶”，著力構(gòu)建后航道“4+6”服務(wù)型制造產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)“一心兩翼四組團”的產(chǎn)業(yè)空間格局。

四組團包括廣紙產(chǎn)城融合運營組團、石溪智能制造價值組團、瀝滘?qū)I(yè)服務(wù)門戶組團和小洲生態(tài)創(chuàng)芯制造組團。

其中，石溪智能智造價值組團打造為“產(chǎn)業(yè)升級引擎·智能智造聚核”，而越秀·江灣潮起就位于該組團內(nèi)，前景看好。

2）一線南向江景，距離珠江僅200米。

后航道目前已是奢宅的聚集地，比如聚集了中海觀瀾府、中海映瀾臺、越秀天悅江灣、時代大家、中鐵建西派粵府等等。

如今又多了一個越秀·江灣潮起，這也是越秀地產(chǎn)繼越秀熙悅江灣、星匯海珠灣、海玥、江灣和樾等四個項目之后，在后航道板塊的第五個新盤。

越秀·江灣潮起位于越秀天薈江灣南北兩個組團中間，距離珠江后航道僅約200米，具備良好的江景資源，大部分樓層可以無遮擋地欣賞江景。

值得一提的是，這個江景和其他后航道的還不一樣，而是后航道的三江交匯之處，江景面會更寬，可以去現(xiàn)場體驗一番。

3）產(chǎn)品設(shè)計有特色，使用率超120%。

越秀·江灣潮起采用高低分區(qū)規(guī)劃，低區(qū)主打 95-119㎡的改善型產(chǎn)品，2梯4戶；高區(qū)（25-37層）則規(guī)劃 135-195㎡的大平層江景豪宅，2梯3戶設(shè)計，滿足不同購房者的需求。

目前已經(jīng)開放了建面約95㎡、135㎡、195㎡三種戶型的樣板房（195㎡首推只有13套，驗資500萬才能參觀）。

建面約95㎡戶型（可改四房），做到了120㎡的闊綽尺度，客餐廳和陽臺開間去到了5.6米，主臥270°環(huán)幕大飄窗，視野開闊。

建面約135㎡戶型，四開間朝南，采光面約16.6米，南北對流，擁有園景+江景雙重景觀面。

建面約135㎡戶型樣板房

主臥帶衣帽間和超大收納柜，270°環(huán)幕大飄窗，看江視野十分開闊。

建面約195㎡戶型，約8米長陽臺，見了就心動，64㎡的LDK客餐廳，簡直是家庭歡聚場，看江視野佳。

簡言之，所有戶型使用率超120%，細節(jié)方面也做得很到位，比如全屋配置中央空調(diào)、電視背景墻；廚房配置“防干燒”功能的爐灶，高容納量的櫥柜，方太品牌品牌油煙機，徹底告別油煙，還有可聯(lián)網(wǎng)控制的電烤箱，據(jù)說可以分層控制溫度，30分鐘可以搞定多個菜。

更多細節(jié)，也可以去現(xiàn)場體驗。

4）越秀地產(chǎn)全新產(chǎn)品系——先鋒系首作。

據(jù)派隊了解，越秀·江灣潮起屬于先鋒系作品，在社區(qū)審美、公區(qū)空間和產(chǎn)品戶型都有大提升。

外立面效果圖

比如紅線外圍墻就參考了香港淺水灣豪宅區(qū)藝術(shù)靈感，做成了120米流動藝術(shù)長廊。

園林打造療愈花園，引入香氛植物、聲景系統(tǒng)，屆時居住于此，就可以享受嗅覺與聽覺的雙重治愈。

療愈花園、共享學(xué)習(xí)空間、車庫mini倉（存放滑雪板等）、酒店式雙層會所、恒溫泳池等等都是不可忽視的點。

對有萌寵的購房者而言，項目還專門設(shè)置了寵物電梯、小狗停機坪、小狗社交廣場等，簡直太周到。

園林植被效果示意圖

首推C1棟，建面約95-195㎡新規(guī)產(chǎn)品

據(jù)派隊了解，越秀·江灣潮起首推C1棟，為建面約95-195㎡的新規(guī)產(chǎn)品，貨量100多套。

價格方面，還沒有吹風(fēng)價出來，但會參考周邊。

瀝滘板塊的中鐵建西派粵府主打120-140㎡戶型，均價6.5萬/㎡；周邊的中海觀瀾府二手房掛牌價5-8萬/㎡左右。

越秀·江灣潮起有低區(qū)、高區(qū)兩個產(chǎn)品段，所以在定價上會有所不同。

綜合來分析，低區(qū)95-119㎡改善戶型，主打性價比，可能6萬/㎡起。高區(qū)135-195㎡江景大平層，有望沖8字頭。

所以，6-8萬/㎡的價格是有一定可能性的，有南向江景、地鐵通車預(yù)期及商業(yè)配套落地，價格仍具競爭力。

值不值得入手？

越秀·江灣潮起值不值得入手？

派隊覺得值得。

后航道的規(guī)劃，政府重視程度比較高，未來隨著舊改推進和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，有了政府規(guī)劃與舊改雙重驅(qū)動，區(qū)域發(fā)展動能強勁，房價還有不少空間的。

其次，南向臨江又是使用率超高的產(chǎn)品。近5年來，廣州土拍312宗，南向望江的僅有5宗，稀缺性可想而知。

對于追求江景資源或改善居住體驗的購房者，該項目值得重點關(guān)注，目前已啟動VIP誠意登記，有意向的朋友可以前去體驗。