最高法判例：對(duì)于因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記的無(wú)證廠房，不能一刀切認(rèn)定違建

在實(shí)踐中，一部分人的房屋由于歷史或者其他的原因沒有辦理相應(yīng)的建房手續(xù)，此后若這些房屋因某一項(xiàng)目涉及征收，相關(guān)部門就可能因?yàn)榉课莸臒o(wú)證狀況將其認(rèn)定為違建而不補(bǔ)償。那么，無(wú)證建筑就是違建嗎？無(wú)證建筑的所有人還能獲得補(bǔ)償嗎？圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀律師結(jié)合相關(guān)案例為大家進(jìn)行解答。

聚焦最高法觀點(diǎn)

在最高法審理的案例【（2020）最高法行申4319號(hào)】和【（2018）最高法行申5425號(hào)】中，對(duì)于無(wú)證建筑，做出詳細(xì)闡述，明確了三個(gè)重要焦點(diǎn)：

第一，無(wú)證房屋是否屬于違建必須由有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，不能一刀切認(rèn)定；

第二，房屋無(wú)證原因不歸咎于被拆遷人的，不宜認(rèn)定為違建；

第三，在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。

認(rèn)定違建必須要經(jīng)過(guò)調(diào)查

征收范圍內(nèi)的房屋往往情況復(fù)雜，尤其是城中村或舊城區(qū)，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或者未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑，對(duì)于此類建筑，政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，并應(yīng)就此在行政訴訟中承擔(dān)相關(guān)舉證責(zé)任。

以圣運(yùn)律師代理的一起江蘇無(wú)證房拆遷案例為例：張先生的房屋因?yàn)樾藿ü繁患{入征收范圍內(nèi)，根據(jù)安置方案，張先生拿到的部分貨幣補(bǔ)償按照遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格3000元每平折算的，部分無(wú)證的房屋部分直接按照違建標(biāo)準(zhǔn)，每平600元。

在補(bǔ)償談不攏的節(jié)骨眼，張先生的房子還被強(qiáng)制拆除了。

接收委托后，辦案律師抓住征地手續(xù)不全以及違建認(rèn)定瑕疵的關(guān)鍵點(diǎn)，提起系列訴訟程序，最終張先生獲得了合理補(bǔ)償，比初始多拿到2套房子和100多萬(wàn)元。

拆遷項(xiàng)目中，對(duì)被拆遷人補(bǔ)償利益影響最大的，絕對(duì)是房屋建筑的合法性問(wèn)題。房子證件不齊全甚至諸證皆無(wú)，是非常容易被認(rèn)定違建拆除的，我們至少要明確以下兩點(diǎn)：

一是入戶實(shí)地調(diào)查取證是必需的，不能人沒來(lái)現(xiàn)場(chǎng)就“隔空”定性；二是責(zé)令限期拆除決定這樣的法定查處違建文書是要做的，不能僅憑口頭說(shuō)辭就給房屋扣上違建的大帽子。

無(wú)證房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐中不少粉絲咨詢，無(wú)證房拆遷，能按照周邊市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償嗎？只要是合法建筑，是有可能的。以最高法裁定書【（2018）最高法行申5425號(hào)】為例，在行政機(jī)關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過(guò)合法征收補(bǔ)償程序獲得的征收補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。

在圣運(yùn)律師代理的云南一起案例中，張先生的房屋因?yàn)槔吓f進(jìn)行拆除翻新并未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，但是他仍然保留了原有的產(chǎn)權(quán)證明。房屋被納入征收范圍后，直到補(bǔ)償協(xié)商階段，征收方才提出張先生的無(wú)證房是違建并實(shí)施了拆除，二審法院在判決中提出，這明顯存在拆違代征的嫌疑，并以此確認(rèn)拆除違法，張先生有獲得國(guó)家賠償?shù)臋?quán)利。最終法院根據(jù)實(shí)際損失以及應(yīng)當(dāng)獲得的安置權(quán)益，判決賠償損失437萬(wàn)。

律師說(shuō)法

因?yàn)閺?fù)雜的歷史原因，農(nóng)村的“無(wú)證房”普遍存在。部分征收方在征收土地中降低成本，就此認(rèn)定這些房屋全是“違建”，順便給農(nóng)村無(wú)證房扣上“違法”的帽子。有些農(nóng)民的房子被拆之后還要被追責(zé)繳納罰款。王有銀律師表示，《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確指出，沒有規(guī)劃許可證的農(nóng)村土地和房屋，應(yīng)查明土地歷史和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法，應(yīng)當(dāng)予以確權(quán)和登記。一刀切認(rèn)定違建不給補(bǔ)償存在拆違代征收的嫌疑！