重磅！新光天地旁約73畝優(yōu)質(zhì)土地上線供應(yīng)，嘉州板塊迎來(lái)變局！

2025年3月15日，重慶公共資源交易中心掛出了一宗優(yōu)質(zhì)的商住用地。

該地塊編號(hào)為渝北區(qū)H01單元02街區(qū)D1-2/05地塊，位于新光天地旁邊，占地約73畝，容積率2.7，可建體量約12.88萬(wàn)方，其中可建住宅約10.31萬(wàn)方，商業(yè)商務(wù)共約2.58萬(wàn)方，起拍樓面價(jià)為7498元/㎡。

控規(guī)編號(hào)：渝北區(qū)H01單元02街區(qū)D1-2/05地塊

土地性質(zhì)：二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地

土地面積（畝）：72.86

容積率：2.7

建筑體量（萬(wàn)方）：128819.7（商住比1:4）

起 拍 價(jià) ：96590萬(wàn)元

保 證 金 ：19318萬(wàn)元

起始樓面價(jià)：7498元/㎡

出讓時(shí)間 ：2025年4月7日

這塊地曾經(jīng)屬于重慶前首富張松橋，后來(lái)又轉(zhuǎn)手到了全國(guó)前首富許家印手里。隨著恒大暴雷，該地塊又回到重慶手里。

在經(jīng)過(guò)幾次調(diào)規(guī)之后，如今地塊重新上線供應(yīng)，即將迎來(lái)它新的主人。

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這塊地最早的主人是重慶前首富張松橋。

張松橋1964年7月出生于重慶，到了1980年，即將高中畢業(yè)的山城小伙赴港繼承了外祖母的大部分遺產(chǎn)，兩年后張松橋回到重慶，通過(guò)倒賣電子產(chǎn)品起家。

1992年，張松橋和曾維才合伙成立了重慶中渝實(shí)業(yè)有限公司，一口氣盤下了新牌坊至嘉州片區(qū)約1.41平方公里的土地，這是當(dāng)年全國(guó)最大的一筆土地出讓。

后來(lái)，中渝在這片土地開(kāi)發(fā)了加州花園、加州城市花園、匯景臺(tái)、山頂?shù)?號(hào)、山頂?shù)绹?guó)賓城、香奈公館、御府等眾多有影響力的項(xiàng)目！2007年發(fā)布的胡潤(rùn)富豪榜中，張松橋以155億元的身家成為重慶首富。

2013年，渝北區(qū)嘉州商圈和渝中區(qū)大坪商圈、巴南區(qū)龍洲灣商圈一起被增加為主城區(qū)核心商圈。其中嘉州商圈的主要項(xiàng)目，正是中渝國(guó)際都會(huì)。

作為中渝在新牌坊嘉州片區(qū)的的壓軸項(xiàng)目，中渝國(guó)際都會(huì)占地約 400 畝，規(guī)劃建筑面積約 260 萬(wàn)，規(guī)劃2 個(gè)高檔購(gòu)物中心、1 個(gè)時(shí)尚文化中心、 1 個(gè)綜合娛樂(lè)中心、 2 條風(fēng)情商業(yè)街、 1 棟超 300 米國(guó)際地標(biāo)建筑、 2 個(gè)超五星級(jí)酒店、約 6-10 棟甲級(jí)寫字樓及精裝高級(jí)公寓，計(jì)劃打造為比肩觀音橋和解放碑的千億級(jí)商圈。

然而，2015年中渝卻將內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)陸續(xù)出售。

2016年，中渝兩大股東分家，曾維才留下了中渝國(guó)際都會(huì)二期，也就是現(xiàn)在新光天地所在地塊。張松橋?qū)⑹种械闹杏鍑?guó)際都會(huì)一期、三期都賣給了許家印的恒大，套現(xiàn)離場(chǎng)。

瘋狂買買買的許家印在次年當(dāng)上了中國(guó)首富。而如今，許首富又被稱為“許首負(fù)”，淪落到人人喊打的境地。

嘉州打造千億商圈的計(jì)劃，也早已漸行漸遠(yuǎn)。

02

目前，嘉州商圈主要靠新光天地支撐。

中渝國(guó)際都會(huì)二期就是目前新光天地所在地塊，包括新光天地重慶、新光里街區(qū)商業(yè)和兩棟寫字樓。

2017年8月9日，由臺(tái)灣新光三越集團(tuán)與重慶中渝物業(yè)發(fā)展有限公司合作打造的新光天地正式開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用由中渝出資，新光三越整體租賃經(jīng)營(yíng)，租約為20年。

新光天地重慶經(jīng)營(yíng)面積25萬(wàn)方，共有9個(gè)營(yíng)業(yè)樓層。其中B1層「美麗市場(chǎng)」聚集了眾多餐飲、家居、生活品牌；1-4層的「百貨世界」以國(guó)際名品、化妝品、新能源車、男女裝及珠寶品牌等零售業(yè)態(tài)為主；5-8層的「天空之城」以運(yùn)動(dòng)、數(shù)碼、兒童等零售品牌以及餐飲、娛樂(lè)和體驗(yàn)性業(yè)態(tài)為主。

新光天地硬件設(shè)施一流，停車方便，體驗(yàn)感很好，雖然招商和預(yù)期有所差距，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額也不算高，但在重慶還是有著不錯(cuò)的口碑。

然而，去年8月，新光三越宣布退出重慶新光天地重慶的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理工作，新光天地品牌名稱業(yè)主方還可以再使用一年。

未來(lái)業(yè)主方接手后，項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式和發(fā)展前景似乎都充滿了不確定性。這或許也在一定程度上影響了本次出讓土地的價(jià)值。

03

再來(lái)說(shuō)恒大收購(gòu)的中渝國(guó)際都會(huì)一期和三期的情況。

中渝國(guó)際都會(huì)一期恒大中渝廣場(chǎng)包括兩棟甲級(jí)寫字樓，一棟一級(jí)寫字樓、一棟公寓以及裙樓商業(yè)，在恒大收購(gòu)后更名為恒大中渝廣場(chǎng)，裙樓商業(yè)由恒大商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

不過(guò)，因?yàn)樾鹿馓斓睾缥藚^(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人流，而恒大中渝廣場(chǎng)沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，加上目前重慶商業(yè)過(guò)剩，目前恒大中渝廣場(chǎng)商業(yè)人氣慘淡，大量商鋪長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)。

中渝國(guó)際都會(huì)三期也名為“恒大中渝廣場(chǎng)9#地塊”。該地塊原計(jì)劃開(kāi)發(fā)總體量約60萬(wàn)方，由兩棟超50層的住宅和57層的超高層辦公樓，以及一個(gè)6層的裙樓商業(yè)及地下車庫(kù)組成。

后來(lái)恒大開(kāi)發(fā)了其中的2棟超高層住宅，也就是恒大天璽。

但隨著恒大暴雷，恒大天璽兩棟住宅停工，該地塊的超高層寫字樓和商業(yè)部分則只挖了一個(gè)大坑，未能繼續(xù)下去。該商業(yè)地塊也被有關(guān)部門收回。

該商業(yè)地塊最初總計(jì)容建筑規(guī)模為35.2萬(wàn)平方米。后來(lái)地塊經(jīng)過(guò)幾次規(guī)劃調(diào)整，大幅降容。

去年曾有媒體報(bào)道，說(shuō)該地塊將保留8萬(wàn)方的商業(yè)商務(wù)，商業(yè)部分命名為繁花天地，初步想法是將武隆天坑，涪陵白鶴梁等重慶多個(gè)文旅景點(diǎn)，濃縮到這里。

不過(guò)，如今地塊重新上線，住宅增加至10.31萬(wàn)方，而商業(yè)商務(wù)總規(guī)模已經(jīng)降低至2.58萬(wàn)方。如此小規(guī)模的商業(yè)體量，對(duì)板塊商業(yè)格局已經(jīng)沒(méi)多少影響了。

嘉州商圈幾經(jīng)周折，再談比肩觀音橋解放碑已經(jīng)不再可能。

不過(guò)，考慮到重慶商業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩的情況，如今進(jìn)行商改住的大幅調(diào)整也未必不是一件好事。

調(diào)整后嘉州板塊的商圈屬性有所弱化，而居住屬性會(huì)得到提升。新增的10余萬(wàn)方住宅，應(yīng)該會(huì)頗受關(guān)注。