武漢豪宅“小陽(yáng)春”，還是“倒春寒”？

“武漢有1.91萬(wàn)戶（湖北是5.34萬(wàn)戶）擁有600萬(wàn)以上人民幣“富裕家庭”（這里是凈資產(chǎn)。不含房產(chǎn)等資產(chǎn)，剔除負(fù)債）”；

“武漢有7800戶（湖北2.14萬(wàn)戶）擁有千萬(wàn)人民幣“高凈值家庭”，高于長(zhǎng)沙、鄭州?！?/p>

2月27日，《2024胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》發(fā)布上述數(shù)據(jù)。

這份報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)，高凈值人群的首選投資對(duì)象是黃金，其次是香港與新加坡等地的資產(chǎn)。

與北京、上海、深圳等一線城市相比，武漢的“富裕家庭”與高凈值家庭總量很低。?

當(dāng)前的武漢豪宅市場(chǎng)，呈現(xiàn)“暖寒交織”的復(fù)雜局面。這與近期武漢的天氣一樣忽冷忽熱。

2月，武漢豪宅成交370套。環(huán)比增長(zhǎng)36%，同比增長(zhǎng)210%。其中，“零成交”豪宅16個(gè)。單月成交2套及以上項(xiàng)目26個(gè)。

1-2月，武漢豪宅累計(jì)成交642套，同比增長(zhǎng)55%。

與2024年11月、12月相比，個(gè)盤的業(yè)績(jī)寒意逼人，多個(gè)樓盤成交為零。二手市場(chǎng)上，有業(yè)主用了1349天賣出豪宅。

總體來(lái)看，武漢豪宅的大盤熱，個(gè)盤冷；局部熱，多地冷；冷中有熱，熱中藏冷。

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01

2月，武漢熱門豪宅多是入門級(jí)豪宅。

豪宅前三強(qiáng)是，建發(fā)望湖、武漢長(zhǎng)江天地與中海東湖玖章。

沙湖板塊的龍頭豪宅，建發(fā)望湖，單月102套，穩(wěn)居武漢豪宅榜首。

武昌灣的長(zhǎng)江天地，異軍突起，以44套，名列武漢豪宅亞軍；持續(xù)熱銷的中海東湖玖章，以43套，屈居季軍。

其中，長(zhǎng)江天地，憑借武昌灣的超級(jí)綜合體與高性價(jià)比，一舉沖上2月亞軍寶座。

TOP10中，綠城桂湖雲(yún)翠、龍湖御湖境、武漢城建紹興里1921、建發(fā)璞玥等均表現(xiàn)突出。

其中，綠城桂湖雲(yún)翠近兩個(gè)月成交53套。綠城湖畔雲(yún)廬2月成交7套，穩(wěn)居江漢區(qū)豪宅榜首。

1-2月，武漢豪宅TOP10門檻17套，前三強(qiáng)是建發(fā)望湖、中海東湖玖章與綠城桂湖雲(yún)翠。

這三個(gè)項(xiàng)目位于大武昌板塊，項(xiàng)目周邊配套成熟、湖景資源豐富，產(chǎn)品與價(jià)格都很有吸引力。

02

2月，武漢頂豪成交僅11套。

這一業(yè)績(jī)是2025年1月的一半，2024年12月的1/10。

2月，武漢頂豪冠軍是，新希望D10天元，單月成交5套；亞軍是聯(lián)投中心，3套；季軍是保利天珺，2套。

2月，長(zhǎng)江中心、宸嘉100、新希望D10、中信泰富濱江金融城等頂豪，均為新品預(yù)熱。

1-2月，武漢頂豪前三強(qiáng)是聯(lián)投中心、新希望D10天元與綠城武漢黃浦灣。武昌內(nèi)環(huán)濱江與二七濱江，兩大頂豪陣營(yíng)隔江對(duì)陣。

不論頂豪市場(chǎng)如何變幻，綠城武漢黃浦灣、新希望D10天元、聯(lián)投中心、長(zhǎng)江中心等頂豪項(xiàng)目，成交依然位居前列。

歷經(jīng)兩個(gè)月“調(diào)整期”后，預(yù)計(jì)3月，武漢頂豪迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

03

1-2月，最活躍的是C級(jí)豪宅。

建發(fā)望湖、長(zhǎng)江天地、中海東湖玖章；

綠城桂湖雲(yún)翠、龍湖御湖境、鉑雅府。

這是武漢C級(jí)豪宅“六小龍”。

這些項(xiàng)目的共同點(diǎn)是，品牌房企、品質(zhì)項(xiàng)目、價(jià)格到位。

武漢豪宅“六小龍”，能稱霸市場(chǎng)，核心在于地段中心、產(chǎn)品內(nèi)卷，性價(jià)比高。

04

二手豪宅，分流了新房豪宅。

2月，武漢二手豪宅成交66套，環(huán)比增長(zhǎng)14%。最高單項(xiàng)目成交套數(shù)9套。

二手豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，更接近真實(shí)的市場(chǎng)。以世紀(jì)江尚為例，最新成交均價(jià)2.09萬(wàn)/平，相當(dāng)于用后湖的房?jī)r(jià)，買進(jìn)漢口內(nèi)環(huán)、武漢關(guān)旁。9年前，該項(xiàng)目的開盤價(jià)2.8萬(wàn)/平。????

二手豪宅的成交價(jià)排行榜上看，武漢天地云廷、宸嘉100與洞庭苑，位居前三，成交均價(jià)5.9萬(wàn)/平-7.6萬(wàn)/平。前5名的二手豪宅，成交均價(jià)5萬(wàn)+/平。

二手豪宅掛牌價(jià)排行榜，則體現(xiàn)的是賣家的心理價(jià)位。二七濱江的多個(gè)老牌豪宅項(xiàng)目，賣家掛牌價(jià)6萬(wàn)+/平。??

有的二手豪宅，一個(gè)月內(nèi)賣掉；有的要熬三四年。

2月，武漢二手豪宅成交周期，最短的28天，最長(zhǎng)的1349天。也就是有的豪宅業(yè)主，用了近4年時(shí)間，終于成功出手。

［后記］

最近，漂亮國(guó)推出“500萬(wàn)美元”的金卡。

不知道，武漢乃至湖北的富裕人士，是否心動(dòng)？如果心動(dòng)，是不是要賣房換卡。這對(duì)武漢的二手豪宅市場(chǎng)，是不是一個(gè)機(jī)會(huì)？當(dāng)別人拋房時(shí)，才有機(jī)會(huì)撿漏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

最近兩年，武漢豪宅市場(chǎng)兩極分化。一方面，二手豪宅業(yè)主“割肉”，另一方面，優(yōu)質(zhì)的豪宅新房開盤搖號(hào)。這種分化，還將長(zhǎng)期存在。

3月開始，武昌等熱點(diǎn)區(qū)域，一批改善住宅將亮相，C級(jí)豪宅競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈。此時(shí)，用S級(jí)的品質(zhì)、E級(jí)的服務(wù)、C級(jí)的價(jià)格，才能降維打擊。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

本文為個(gè)人觀點(diǎn)，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎