象嶼上海，補倉失利與口碑危機

近日，上海迎來蛇年首場土拍，位于浦東新區、虹口、松江和奉賢的4宗涉宅地全部溢價成交，收金159.26億元。

當前的房地產市場，上海被各家房企視作必爭之地，“補倉”力度一定程度上決定了未來的業績兌現。開年以來，房企們蓄勢待發，都想在土拍中占得一席之地，混戰中有贏家，也有失意者，比如象嶼地產。

在1月的土拍中惜敗保利后，此次象嶼地產再度不敵龍湖，補倉進程二度折戟。

4個月間，象嶼3度參拍，顆粒無收，補倉之難正高懸在這家重度依賴上海的房企頭上。

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接連錯失

對于2月20日的這場土拍，象嶼地產早有準備。

春節后第一個工作日，集團旗下的上海象盈房地產發布了三宗地塊的招標公告，其中奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊以及浦東新區20Ea-01地塊對應的正是此輪土拍中的兩宗地，投資額度分別為18.7億元、75億元。

但從此后流出的參拍名單來看，浦東新區20Ea-01地塊的意向企業中未見象嶼地產身影，這宗地也被華潤+越秀聯合體收入囊中，溢價33.4%；奉賢新城10單元06-07地塊象嶼和金茂、龍湖+建華一同爭奪，最終被龍湖+建華以10.57億元、溢價16.54%的價格競得。

這不是象嶼地產第一次失利。

2025年1月，位于松江區洞涇鎮的01-18號地塊起拍，所處板塊配套設施相對完善，自2008年以來常現別墅、聯排等低密度業態。該宗地共吸引了包括象嶼地產在內的4家房企參拍，但在競拍過程中象嶼地產卻并未舉牌，后經51輪報價后由保利發展競得。

有機構曾計算，這宗地保利發展預期將有13%的利潤率。

再往前看，去年12月的上海八批次土拍中，象嶼地產看中了奉賢區奉賢新城10單元17-02地塊，與天安聯手下場摘地，但該宗地最后的贏家是貝殼旗下的貝好家。

有媒體做了個統計，去年6月取消土拍限價后，象嶼地產參拍了多宗市區地塊，例如楊浦東外灘地塊、楊浦周家嘴路地塊、靜安曹家渡地塊、奉賢附小西地塊，但都未能如愿拿下。

這也影響了象嶼地產的全年“收成”。

中指研究院數據顯示，2024年全年，象嶼地產在上海共摘得三宗地，權益地價合共68.6億元，與2023年的公開市場拿地數量持平，但遠低于2022年。

該年，象嶼地產在嘉定、寶山、閔行等區域合共摘得6宗地塊，權益地價79億元，是近年來拿地數量最多的一年。不過這6宗地均是聯合開發，象嶼地產多持股50%。

（制圖：吳典）

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口碑承壓

相比之下，象嶼地產近兩年拿地數量雖在減少，但持股比例卻在提升。

從2003年首進上海，到2009年設立第二總部，上海一直是象嶼地產的戰略要地，公司先后推出大寧悅府、虹橋嘉悅府、虹橋璀璨公館、象嶼招商公園1872等項目。

這些項目奠定了其在上海的發展基礎，卻也暴露了一個問題——口碑。

以位于嘉定區的虹橋嘉悅府為例，該項目于2023年3月首開，后又三次加推，合共推出房源1004套，截至發稿仍有306套房源可售，去化不足七成。

滯銷的原因之一是口碑。

互聯網平臺上，關于虹橋嘉悅府的吐槽帖不在少數，多名網友直言項目涉及虛假宣傳、減標減配、質量堪憂，“故意隱瞞小區被公共通道一分為二的重大不利因素，美化成小區內部櫻花大道”“裝標嚴重減配，所謂大金空調匹數只能帶動2個房間，不能同時開”“住建局已公示過的除外，還發現開發不久的小區公會和地下車庫等多處場所出現漏水發霉等跡象”……

再如象嶼路勁都匯云境，去年4月有購房者投訴，稱其所購房源與樣板房不符。該名購房者于2023年11月購房，期間多次到售樓處看樣板房洽談，選中的為104平方米樣板房戶型。后續其為置辦家具去樣板房量尺寸，但被告知實際所購房源戶型與樣板房戶型不一致，只是交付標準一致。

網上房地產數據顯示，該項目自2023年4月首開，一共開盤三次，供應了640套房源，至今仍有93套可售，兩年時間仍未完成去化。

被視作吳涇“網紅盤”的象嶼招商公園1872同樣詬病不斷，多名購房者反映屋內存在多處長裂縫、地板松動、中央空調減標減配、小區整體排水設計存在隱患、兒童樂園味道很重……

接連的質量問題無疑消耗了消費者對象嶼地產的信心，加之公開市場搶地失利，在上海，象嶼地產的存在感已經出現開始減弱。

根據克而瑞數據，2022年，象嶼地產在上海的全口徑銷售額為263.7億元，占總銷售額的79.81%，這一比例在次年降至66.97%，2024年進一步下滑，為44.38%。

（制圖：吳典）

口碑承壓之下，接連補倉失利的象嶼，上海版圖將如何演變？

記者吳典

編輯孫婉秋