救市，廣州這一招比千億舊改還辣！

開(kāi)年廣州重磅大招目不暇接，房地產(chǎn)方面有：全年將完成城市更新固定資產(chǎn)投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上；時(shí)隔五年再次出臺(tái)新版“商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示”（2月28日起實(shí)行）等。

不過(guò)，有一個(gè)辣招，大家關(guān)注比較少，但在我看來(lái)，這才是“扭轉(zhuǎn)乾坤”的終極大招。

它叫做：“有序推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

現(xiàn)樓銷(xiāo)售，這個(gè)話題并不新。印象中，被廣州在開(kāi)年政府報(bào)告中作為樓市的主要內(nèi)容提及，卻是頭一回。

現(xiàn)房銷(xiāo)售，所見(jiàn)即所得，一手交錢(qián)、一手交貨，百利而無(wú)一害。

其實(shí)，去年年底，建設(shè)部就將“大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售”，列為2025年的重點(diǎn)工作內(nèi)容。

一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)的商品房銷(xiāo)售以期房為主，主要還是跟現(xiàn)金流，也就是房地產(chǎn)的命根子有關(guān)。

以前宇宙第一房企碧桂園一套“456方法論”很是出名（拿地4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月資金回籠、6個(gè)月資金回正），正是基于樓盤(pán)預(yù)售制玩轉(zhuǎn)起來(lái)的。

但說(shuō)出來(lái)你可能不相信，比碧桂園更甚，現(xiàn)在廣州有樓盤(pán)最快從拿地到開(kāi)盤(pán)只用40來(lái)天的時(shí)間。

這樣的樓盤(pán)在開(kāi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)家能看到什么？當(dāng)然是沙盤(pán)+PPT，要不再整一套AI視頻……

發(fā)展商神速開(kāi)盤(pán)一時(shí)爽，買(mǎi)家買(mǎi)房后等收樓時(shí)間就越來(lái)越長(zhǎng)了。

如果一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)工到落成的周期是三年的話，發(fā)展商開(kāi)工一年后開(kāi)始預(yù)售，買(mǎi)家需要等兩年可以收樓入伙；建設(shè)兩年后再賣(mài)樓，則需要等一年；而拿地一個(gè)多月賣(mài)樓，業(yè)主要苦等三年……

這對(duì)于剛需或者賣(mài)一買(mǎi)一的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)更是被動(dòng)。一邊交完首付款后馬上就要供樓，一邊卻還要苦等三年左右的時(shí)間才能收樓入住，買(mǎi)房的月供和租房的租金，一個(gè)都不會(huì)少，雙重壓力，可想而知。

甚至，收樓即維權(quán)，近年來(lái)更是常有的事。一旦真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)樓銷(xiāo)售，那就沒(méi)“保交樓”什么事了。

以前，除了老城區(qū)的學(xué)位房外，我一般都比較推薦買(mǎi)一手房。理由是，買(mǎi)二手房更多地靠緣分，不光得要有你看得上的房子，最關(guān)鍵還要有業(yè)主放盤(pán)才行。

再有就是整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程總是背負(fù)著要和中介斗智斗勇，甚至踩坑的心理負(fù)擔(dān)。買(mǎi)房本是大喜事，可不是糟心事。

但從去年開(kāi)始，我經(jīng)常建議身邊的朋友不妨也看看二手次新房。因?yàn)橄鄬?duì)于新房而言，二手房就是所見(jiàn)即所得。過(guò)戶后很快可以入住，不會(huì)爛尾、不用收樓即維權(quán)。

還有比起一手房來(lái)，現(xiàn)在二手房的價(jià)格雖然稱(chēng)不上超跌，但也顯現(xiàn)出性?xún)r(jià)比來(lái)。

還有一個(gè)大家可能會(huì)忽略的因素，現(xiàn)在的新房物管費(fèi)那叫一個(gè)高啊，基本上四五元每平方米每月都成起步價(jià)了，10元/㎡都不是什么稀罕事。

而早幾年的次新房，2.8元/㎡是常態(tài)，友好太多。

言歸正傳，從去年底開(kāi)始，多地都有政策推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，比如北京在土地競(jìng)拍時(shí)要求部分地塊進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售；深圳土拍也開(kāi)始出現(xiàn)“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”的條件。

今年廣州土拍，不知道會(huì)不會(huì)有抄北京、深圳作業(yè)的地塊出現(xiàn)呢？

不過(guò)，現(xiàn)在廣州的現(xiàn)房也是越來(lái)越多。

因?yàn)槠诜抠u(mài)著賣(mài)著，兩三年的時(shí)間，就自動(dòng)變成了現(xiàn)樓。這類(lèi)樓盤(pán)多見(jiàn)于郊區(qū)。

所以，現(xiàn)在廣州加快推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，從特定的區(qū)域開(kāi)始推廣宣傳，并推出適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)等優(yōu)惠，也是雙贏的一大招。

比如湖南衡陽(yáng)提出，將引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。同時(shí)鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目給予以下支持：

1、提高開(kāi)發(fā)貸款額度

2、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)貸款期限

3、降低開(kāi)發(fā)貸款利率

對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目購(gòu)房業(yè)主的首套按揭貸款，銀行將實(shí)施"雙優(yōu)先"政策：優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。

這樣一來(lái)，發(fā)展商因現(xiàn)樓銷(xiāo)售而資金壓力倍增的痛點(diǎn)，也能有所化解。

現(xiàn)在廣州新盤(pán)扎堆，連中心區(qū)天河、海珠、荔灣都倉(cāng)位拉滿。如果真正有魄力，逐步植入現(xiàn)房銷(xiāo)售的話，也拉長(zhǎng)了后續(xù)新貨的入市時(shí)間，確實(shí)是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)的一大辣招。