正榮地產(chǎn)實(shí)控人被采取強(qiáng)制措施，或涉十多年前福州拍地

1月20日晚間，正榮地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司實(shí)控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。有市場(chǎng)消息稱(chēng)，歐宗榮去年7月便失聯(lián)。據(jù)接近正榮地產(chǎn)的人士表示，此次事發(fā)緣由與正榮地產(chǎn)上市公司體系沒(méi)有關(guān)系，歐宗榮本人不在正榮地產(chǎn)任職。

土拍往事

《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，歐宗榮的出事或涉十多年前福州拍地一樁舊事。

2013年12月20日，福州市國(guó)土資源局以公開(kāi)拍賣(mài)方式出讓福州市城區(qū)4幅地塊。首先拍賣(mài)的宗地2013-44號(hào)，由4塊相連的地塊打包組成，起拍價(jià)35.67億，樓面價(jià)6064元/平方米。最終，泰禾集團(tuán)以35.87億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)6098元/平方米，溢價(jià)率僅為0.57%，近乎底價(jià)成交。

該地塊位置優(yōu)越，位于晉安區(qū)東二環(huán)泰禾城市廣場(chǎng)東側(cè)，塔頭路南側(cè)，化工路北側(cè)，地塊周邊有多條道路，交通通達(dá)性好。

這組優(yōu)質(zhì)地塊也吸引了多家開(kāi)發(fā)商，包括同為閩系房企的正榮。

根據(jù)規(guī)劃，這幅市區(qū)地塊用途為商服用地（商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店）和住宅用地，拿下該地塊后，泰禾將其并入東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)。

2015年1月，泰禾以非公開(kāi)發(fā)行股票的形式募資不超過(guò)40億元，用途是包括福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)東區(qū)等項(xiàng)目的建設(shè)。對(duì)于這個(gè)擴(kuò)容到150萬(wàn)平方米的綜合體，這樣的資金顯然不夠。2016年5月，泰禾集團(tuán)又發(fā)行了一筆3年期20億元的中期票據(jù)，利率為6.2%，這筆募資的一個(gè)重要用途依然是東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。

2017年，東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)東區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，加上兩年前開(kāi)業(yè)的西區(qū)，至此這個(gè)福建最大超級(jí)綜合體全面亮相，總建筑面積達(dá)70萬(wàn)平方米，其由15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、歐式商業(yè)小鎮(zhèn)、2.5萬(wàn)平方米下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、獨(dú)棟商業(yè)會(huì)所、5萬(wàn)平方米的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、4萬(wàn)平方米的白金五星級(jí)酒店、酒店式公寓、21萬(wàn)平方米的頂級(jí)SOHO辦公等八大業(yè)態(tài)組成。

福州煙臺(tái)山（孫婉秋攝）

泰禾將福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)視為集團(tuán)旗下的“商業(yè)旗艦”項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)當(dāng)天請(qǐng)來(lái)了明星張馨予等站臺(tái)助陣，董事長(zhǎng)黃其森在開(kāi)業(yè)儀式上表示，東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，不論體量規(guī)模還是業(yè)態(tài)功能，都是當(dāng)仁不讓的福建最大、海西最強(qiáng)，放在全國(guó)范圍也是業(yè)界翹楚。在他看來(lái)這意味著，泰禾商業(yè)地產(chǎn)邁上新臺(tái)階。

根據(jù)泰禾方面給出的口徑，開(kāi)業(yè)當(dāng)天，東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)整體客流突破25萬(wàn)，營(yíng)業(yè)額破1600萬(wàn)元。

同一年，泰禾用東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)部分商業(yè)做抵押，向長(zhǎng)安信托借款31億元；2019年，因?yàn)闊o(wú)法還本付息，泰禾被債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行。

2022年2月，福建福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)現(xiàn)身阿里拍賣(mài)網(wǎng)，其地上1-7層商業(yè)房地產(chǎn)被標(biāo)價(jià)27.59億元處置。

2023年9月，東二環(huán)泰禾城市廣場(chǎng)三期部分資產(chǎn)分別被掛牌，總起拍價(jià)約29.1億元，后因無(wú)人出價(jià)而流拍。

有消息稱(chēng)，去年這部分商業(yè)以流拍價(jià)交付給了執(zhí)行人抵償債務(wù)。

泰禾廣場(chǎng)的故事兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，似乎逐漸正在進(jìn)入尾聲，而由此引發(fā)的次生效應(yīng)還在繼續(xù)。有消息稱(chēng)，泰禾幾次在福州的土拍中都遭遇了正榮，而其勝出過(guò)程可能涉嫌“圍標(biāo)”，這也是歐宗榮出事的原因。

跌宕正榮

莆田商界，歐家三兄弟的創(chuàng)業(yè)故事廣為流傳，白手起家，一門(mén)三子，誕生了福建最大的地產(chǎn)家族。

排行老二的歐宗榮是家族里最早涉足房地產(chǎn)的，他出生于1964年，福建莆田市東嶠鎮(zhèn)汀塘村村口不遠(yuǎn)處，一座土坯搭起來(lái)的小院落是他的家。后來(lái)的歐宗榮曾經(jīng)回憶過(guò)往，“我出生在莆田最貧窮的鎮(zhèn)，最貧窮的村，最貧窮的家里。買(mǎi)不起書(shū)包，吃地瓜吃不飽，沒(méi)有房子就住在祠堂里”。

為了生存，改革開(kāi)放后，還沒(méi)中學(xué)畢業(yè)的歐宗榮在大哥的帶領(lǐng)下外出打工，他們?cè)诮ㄖさ貙W(xué)做石構(gòu)件，輾轉(zhuǎn)福建三明、江西宜春、南昌等地，在這個(gè)過(guò)程中，歐宗榮看到了國(guó)內(nèi)的基建市場(chǎng)前景，開(kāi)始有了創(chuàng)業(yè)的念頭。

1985年，歐宗榮組建了江西正榮市政工程有限公司，意思是“正直構(gòu)筑繁榮”。憑著敢拼、敢干、敢為人先的闖勁，歐宗榮在行業(yè)里樹(shù)起了口碑。

直到1996年，歐宗榮參與江西宜春舊城改造，負(fù)責(zé)修建道路拓寬城市路網(wǎng)，但答應(yīng)的尾款沒(méi)有按期支付，甲方用一塊地抵扣了工程款，促成了歐宗榮由包工頭向房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。

這塊地就是后來(lái)的“贛西第一街”，為宜春市首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也是歐宗榮首次參與開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資過(guò)億。與此同時(shí)，歐宗榮還參與了于都長(zhǎng)征大橋、九江防洪工程等重點(diǎn)工程建設(shè)，一步步成為江西省“路橋民營(yíng)老大”。

但歐宗榮的野心不止于此。不久之后，他整合了自己在江西、福建等地的8個(gè)全資子公司，成立了正榮集團(tuán)，向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。那個(gè)時(shí)候，他在宜春開(kāi)發(fā)建設(shè)了麗景山莊，成為當(dāng)時(shí)江西最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

很快，地產(chǎn)黃金十年來(lái)到，乘著東風(fēng)，正榮集團(tuán)野蠻生長(zhǎng)，歐宗榮的身價(jià)也不斷攀升。2007年，其以30億元的財(cái)富第二次登上胡潤(rùn)百富榜，排名第269名。

2013年，正榮開(kāi)始四處攻城略地，斥資150億元先后在上海、福建南平、蘇州、南京、西安等地拍下10余宗地塊，其中僅在10月份就以73.46億元的價(jià)格拿下了四幅地塊。

福州城景（吳典攝）

頻繁出手的原因是想要做大規(guī)模，尋求上市。這一夙愿最終在2018年達(dá)成，當(dāng)年1月，正榮地產(chǎn)正式在港交所掛牌上市。也是這一年，正榮以1080.17億元的合約銷(xiāo)售金額正式跨過(guò)千億，當(dāng)年的克而瑞房企銷(xiāo)售榜單上，正榮挺進(jìn)了行業(yè)TOP 20。然而數(shù)字端的打架，讓其跨越之路上也傳出過(guò)“買(mǎi)榜”質(zhì)疑。

同年的胡潤(rùn)百富榜上，歐宗榮以330億元的財(cái)富，排名胡潤(rùn)百富榜第79名，成為莆田地產(chǎn)商人中的首富。

上市后，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策收緊，市場(chǎng)降溫。受大環(huán)境影響，正榮地產(chǎn)銷(xiāo)售增速開(kāi)始放緩，其2019年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率從前一年的53.95%驟降至21.02%，2020年更是降至8.57%，這一年“三道紅線(xiàn)”政策出臺(tái)，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”的模式開(kāi)始行不通了。

危險(xiǎn)信號(hào)傳出的2021年，正榮并未嗅到。上半年，其在長(zhǎng)三角等區(qū)域增加了356萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，蒙眼狂奔的后遺癥開(kāi)始逐步顯露出來(lái)。

2022年2月11日，正榮集團(tuán)股價(jià)突然暴跌，正榮地產(chǎn)和正榮服務(wù)的股價(jià)分別下跌66.39%和54.52%，單日市值蒸發(fā)超100億港元。暴跌的根本原因在于市場(chǎng)傳聞稱(chēng)正榮將無(wú)法按計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債，并可能進(jìn)行境外債務(wù)重組。盡管正榮集團(tuán)隨后澄清，但市場(chǎng)信心已然受損。

7天后，正榮發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)現(xiàn)有資源不足以?xún)斶€2022年3月到期的債務(wù)，包括2億美元永續(xù)債，正式宣布暴雷。隨后，其對(duì)多筆境外債券發(fā)起交換要約，并對(duì)部分債券進(jìn)行同意征求，試圖通過(guò)債務(wù)重組緩解資金壓力。

暴雷后的正榮面臨多方面的困境。

2022年5月，正榮地產(chǎn)因無(wú)法支付多筆票據(jù)利息而構(gòu)成違約，同時(shí)其開(kāi)發(fā)的部分項(xiàng)目如上海嘉定正榮悅瓏府出現(xiàn)停工情況。2024年，正榮地產(chǎn)因未能履行法律義務(wù)被法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額高達(dá)6.73億元。

盡管正榮集團(tuán)試圖通過(guò)債務(wù)重組緩解危機(jī)，但受市場(chǎng)信心等影響，進(jìn)展不如預(yù)期順利。

2024年，正榮地產(chǎn)全年銷(xiāo)售額為67.29億元。

記者孫婉秋吳典

編輯 劉一飛