貝殼6.97億上海搶地！一個非常危險的信號...

就在剛剛！貝殼終于在一線城市拿地了。

在上海2024年最后一場土拍中，貝殼競價17輪、溢價13.9%，擊敗象嶼和保利置業，6.9715億拿下奉賢新城地塊。

拿地后貝殼第一時間發出海報，官宣將全程自主操盤，包括拿地、定位、設計、營銷等各環節。

這已經不是貝殼第一次出手，今年他們合計拿下五塊地，分別位于西安、成都、杭州、上海，土地金支出超20億。

而對于行業來說，貝殼及其關聯公司，掌握著最大的流量端口、最廣的線下渠道、最全的客戶信息。

當貝殼真正下場搶地，這是一個非常危險的信號。

01

溢價13.9%搶地，貝殼底氣十足

貝殼上海首次拿地，看中了奉賢新城的南橋地塊。

這塊地位于奉賢新城核心，緊鄰5號線地鐵、學校和龍湖天街商業，屬于上海五大新城標準的硬通貨。

貝殼奉賢新城地塊現狀圖

更為直觀的有利因素是，隔壁龍湖·觀萃的熱罄，龍湖拿地后實現三次開盤，三次售罄，為板塊注入強大信心。

龍湖·觀萃開盤現場圖

再加上地塊3萬方體量不大、利潤空間相對可觀，這塊地也成功吸引了貝殼前來角逐。

而在這場土拍前，大家更看好的是象嶼和保利置業，這兩家分別代表國企和央企，象嶼更是在早前發布了該地塊的招標計劃公告。

可誰也沒想到半路殺出個程咬金，貝殼以勢在必得的姿態，一路將樓板價抬到了22781元/平。

貝殼舉牌到最后第17輪拿地

拿地后，貝好家上海區域總經理陳艷興奮地表示：“在奉賢新城自主操盤這樣一個重要項目，我們充滿信心。”

非常有趣的是，總爺打開貝殼APP后，首頁提示變成了 “共筑好家”頁面。

奉賢地塊兩套產品設計方案已經同步上線，所有客戶都可以進行瀏覽、評價，如相關建議被采納還可獲得重磅禮品。

貝殼APP內截圖

拿地當天公示兩套方案，UI界面完整呈現，貝殼一看就是有備而來，這塊地對他們來說勢在必得。

貝殼親自下場操盤的決心和底氣，可能要遠比大家預估的要強得多。

02

野心不止于此，貝系來勢兇猛

這次貝殼拿地的主體平臺是貝好家，成立于2023年，定位并非傳統開發商，而是數據驅動型住宅開發服務平臺。

除了自主拿地開發以外，貝好家為開發商、業主方、代建方等提供“1+2”模式的綜合解決方案。

總爺今年關注到，貝好家已相繼成立了北京、西安、成都、上海、廣州、杭州等分公司，不但全國看地，還在大力推廣其綜合服務模式。

在大家最關注的土拍市場，今年貝殼來勢兇猛，出乎了很多開發商意料。

7月30日，貝殼在西安以1.34億拿下兩幅商住用地，并在拿地當天宣布由綠城代建，這在很多人眼中只是一次定制化嘗試。

9月20日，貝殼大戰83輪、溢價42.19%搶下成都宅地，地塊總價10.77億、樓板價高達2.73萬/平，刷新成都土拍單價紀錄，一舉讓貝殼打出名聲。

今天，貝殼&濱江&興耀聯合體，斬獲錢塘區下沙單元地塊，成交總價6.2318億，樓板價1.64萬/平，溢價率也高達16.9%。

再加今天上海奉賢拿地，貝殼已經完成多個核心城市布局。

總爺關注到，貝殼上半年曾出現在北京、廣州土拍中，只是并未成功拿地，但其野心不容小覷。

據說他們還在密集研究土地市場，明年拿地力度只會更大，成為當下樓市一支不可小覷的力量。

03

雇傭兵變對手，狼終于還是來了

過去大家對貝殼的印象，更類似一個“雇傭兵”角色。

從渠道角度來看，他們覆蓋面廣、反應速度快、成交能力強，因此很多新房樓盤都會選擇與貝殼合作。

在全國最好賣的上海也是如此，根據總爺了解，貝殼及其關聯公司，市場滲透已經非常高：

五大新城幾乎全覆蓋、中外環部分覆蓋、內環內開始滲透

這是一張年初流出的圖片，貝殼在上海郊區已經擁有絕對話語權，而今年以來隨著房企競爭壓力加劇，渠道占比也明顯提高。

鏈家上海渠道覆蓋圖，來源網絡

一位嘉定的營銷總就曾和總爺吐槽：“貝殼系傭金要求越來越高，把利潤都吃光了，但是又離不開他們。”

作為“雇傭兵”來說，貝殼的戰斗力和效果是公認的好，但一旦“雇傭兵”成為你的競爭對手，一切似乎都變味了。

1. 海量客戶數據，成為射向自己的子彈？

過去開發商和貝殼互相依賴，很多客戶也是通過貝殼導流到售樓處，因此貝殼擁有海量的客戶數據，其中很大一部分是沖著新房去的。

但一旦貝殼也開始操盤自己的項目，那么周邊的幾個新房樓盤的客戶信息，是不是就成了開發商射向自己的子彈？

今天貝殼奉賢新城拿地的信息一出，據說周邊幾個合作樓盤已經開始緊張起來，開始內部研究新的渠道打法。

2. 裁判員下場，誰來維護游戲公平性？

過去一個板塊幾個樓盤，貝殼線下的業務員，會根據客戶情況、樓盤優缺點為客戶提供選盤服務。

如今裁判員化身運動員，那么貝殼員工是會力薦自己的項目，還是會一視同仁推別的開發商，以及考核機制會不會不同，這都有待進一步澄清。

拿地當天，貝殼項目已經成為APP端口的主角，這讓奉賢其他在售項目怎么想？

貝殼APP截圖

3. 改善為主的上海市場，貝殼體系優勢明顯

眾所周知，上海是一個置換客為主的改善市場，在近一年的“以舊換新”浪潮中，貝系公司與上海主流房企展開了大量合作。

從二手房起家的貝系，擁有全上海最強大的線下門店網絡，覆蓋了全上海最廣泛的置換客戶，因此客戶偏好、來源、構成，簡直可以說信手拈來。

鏈家上海不斷開店擴張

對行業來說，這次貝殼6.97億上海搶地，無疑是一個非常危險的信號。

開發商需要重新審視與渠道的關系，過去依賴渠道、信任渠道的打法，誰都沒想到有朝一日 “狼來了”成為現實。

而貝殼則急需解決利益關聯問題，從“壟斷”渠道讓開發商給自己打工，到自己開門做生意讓開發商難受，其中太多關系有待重新梳理。

2021年，王石在一次公開演講中，半開玩笑地表示：“我們最警惕的這里沒有做房地產開發的，萬科最警惕的是貝殼，”

隨著貝殼在上海搶地，或許大家都該直視這個問題了。

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