PAI見 | 越秀·桂悅東曉：超高使用率新規(guī)產(chǎn)品，吹風(fēng)價6-6.5萬/㎡

在海珠市場，哪些新盤關(guān)注度最高？

無疑是越秀地產(chǎn)的新雙子星——越秀·熙悅江灣和越秀·桂悅東曉。

12月24日，越秀·桂悅東曉開放了花文化博物館和樣板房。

作為板塊斷檔近10年的新盤，越秀·桂悅東曉屬于新規(guī)產(chǎn)品，有著高使用率，產(chǎn)品打造上融入了廣府元素，期待值高，并能直面曉港公園。自拿地起，市場關(guān)注度有增無減，目前吹風(fēng)價6萬-6.5萬/㎡。

這一期，PAI MEDIA 地產(chǎn)派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

越秀·桂悅東曉指標(biāo)一覽

總體來看，越秀·桂悅東曉很值得關(guān)注。

位于海印橋南板塊，與曉港公園一路之隔，毗鄰配套成熟，煙火氣十足的江南西商圈，距離8號線曉港地鐵站約600m，周邊優(yōu)質(zhì)教育資源環(huán)繞，學(xué)校已經(jīng)正式敲定為海珠外國語實驗中學(xué)附屬小學(xué)（具體招生條件，招生范圍及開班數(shù)量以教育部門公布為準(zhǔn)）。

項目拿地時，地塊就要求提高住宅陽臺面積占比，占比擴大至20%，使用率有望去到120%。

這樣產(chǎn)品無疑吸睛無數(shù)。

越秀·桂悅東曉賣點不少，派隊梳理了一下，主要有以下幾點：

1）一線曉港公園景觀，推窗即看美景。

越秀·桂悅東曉一路之隔就是約17公頃的曉港公園。

這是很有歷史底蘊的公園，有400多年的云桂橋，也有古海岸遺址——滄海遺礁，而園中的馬涌河，相傳是因南漢宮人習(xí)馬練武之余到涌邊飲馬而得名。

曉港公園實景拍攝

今年11月，曉港公園進行改造，以“花市”為主線，建設(shè)“花市、花街、花墟、花博”主題園，結(jié)合花竹植物園延續(xù)花市文脈，構(gòu)建全新花市產(chǎn)業(yè)鏈，助力江南文商旅融合圈業(yè)態(tài)品質(zhì)及空間活力提升。

推窗即是曉港公園景觀，這樣的美景可遇不可求，能擁有，本身就是一種幸運。

2）通勤方便！距離8號線曉港站約600米。

地鐵上，越秀·桂悅東曉離保持一個恰到好處的距離，離曉港地鐵站約600米，去往客村、琶洲等繁華地帶都十分方便；家門口就是東曉南立交，可以通過海印橋直達東山、對望二沙島，穿過二沙島，也能很快到達珠江新城。

門口約400米海印橋南公交站，24條公交線路接駁各區(qū)，無論哪種方式出行，都很方便。

3）越秀地產(chǎn)4.0的廣府系產(chǎn)品，更懂廣府、更懂廣州。

越秀·桂悅東曉之“桂”就取自曉港公園里有著400多年歷史的“云桂橋”，此橋乃明嘉靖年間（1522—1566），與海瑞齊名的明代名臣何維柏所建。

當(dāng)時何維柏開設(shè)“天山書院”聚徒講學(xué)，并捐資建橋，以便學(xué)生往來，寓意“步云折桂”，希望學(xué)生能夠考取功名。

項目本身融入了不少廣府元素，打造嶺南園林的plus版，融入了廣雕、千年廣繡、廣府花窗設(shè)計，讓生活多一份韻味與意趣。

對景照壁就取材于廣雕，源于余蔭山房抽象龜紋石雕，寓長壽之意，加強風(fēng)水布局，鎮(zhèn)宅安寧。

廣繡的應(yīng)用，讓整個空間多了一份廣府韻味的意境美；此外，還有廣府花窗，寓意滿堂富貴，視覺沖擊性強，有一種別具一格的廣府浪漫。

只有對廣府文化有深刻的理解和洞察，才能打造出更懂廣府文化、更懂廣州氣候、更懂廣州人生活習(xí)慣的“廣府系”產(chǎn)品。

4）前航道首個極限新規(guī)產(chǎn)品，使用率120%。關(guān)于這一點，我們下面繼續(xù)聊。

最大殺手锏

越秀·桂悅東曉最大殺手锏，是120%的使用率。

這種高使用率的房子在市面上很吃香，前段時間開售的越秀·云悅和越秀·瓏悅西關(guān)就是最好的例子，首推的產(chǎn)品基本清盤。

最近有消息稱，廣州開會明確將收緊一手新盤的戶型新規(guī)，陽臺占比（住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例），不得超過20%。

這意味著，以后使用率的上限就是120%，不可能再往上了。

派隊查了一下，周邊的二手房使用率最高大概去到80%，越秀·桂悅東曉120%的使用率簡直形成了碾壓之勢。

產(chǎn)品均為全南向的建面約88-117㎡三四房，可實現(xiàn)0犧牲的四房空間、0浪費連片體系化收納，0遮擋主臥公園艙觀景。

南向布局，大采光大通風(fēng)，LDKG大通廳設(shè)計、跑道式大陽臺、景觀主臥式套房，270°大飄窗。

建面約88㎡戶型，能做到四房，相當(dāng)于市面上約115㎡的尺度。南向四面寬、270°景觀陽臺，視野更開闊。四開間朝南，保證了充足的采光和通風(fēng)效果，連片收納系統(tǒng)，冰箱凹位實現(xiàn)連片收納，還原互動大方廳空間。

建面約88㎡樣板房實拍

建面約105㎡頂配四房，則相當(dāng)于市面約135㎡才有的尺度，五開間朝南、全屋南北對流，增加X空間，讓生活多了一種可能。

長跑道大面寬陽臺，兼顧家政休閑雙功能，主臥自帶陽光衣帽間、360°環(huán)幕景觀，尊崇感和視野都十分nice。

建面約117㎡四房，堪稱終極改善戶型，有著市面上約150㎡才有的尺度。獨立入戶，五開間朝南、全屋南北對流，主臥帶獨立步入式衣帽間、360°環(huán)幕公園景觀，相當(dāng)于105㎡戶型的全面升級版。

建面約88㎡樣板房實拍

提醒一下，目前只開放了88㎡和117㎡兩個樣板房。

細節(jié)上，越秀·桂悅東曉非常貼合生活習(xí)慣。

廣東人喜歡煲湯，不可食無湯，每頓無湯不歡。為了打造符合廣東人煲湯的廚房，使用了煲湯專用爐，配置了防干燒功能，煲湯也能成為日常的美好。

開放式的中式島臺，能收納各種瓶瓶罐罐，尤其采用石英石臺面，斬雞非常方便。

配置大容量自動洗碗機，據(jù)說一次性能清洗17套碗筷，可以徹底釋放雙手。

這樣貼心、人性化的設(shè)計，誰見誰不心動？

板塊斷供近十年，競爭壓力小

說到競爭，越秀·桂悅東曉可謂毫無壓力。

Q：項目的競爭情況如何，壓力大不大？

A：項目所在的板塊斷供近十年，周邊基本沒什么競品，周邊多是15-20多年樓齡的房子，戶型格局不方正、暗衛(wèi)，隔音效果差，非南朝向。

置換需求強烈。10月，東曉南板塊就網(wǎng)簽了132套二手房，11月也有127套，是交易非?；钴S的板塊，說明板塊內(nèi)置換需求強烈，房子流通性不成問題。

越秀·桂悅東曉是東曉南板塊唯一的新盤，占盡了天時地利人和。

Q：對比來看，項目的優(yōu)勢在哪？

A：優(yōu)勢概括起來有幾點：近地鐵和主干道，通勤出行方便；景觀資源豐富，一路之隔就是17公頃的曉港公園。

越秀·桂悅東曉直面曉港公園

項目旁即正在水生態(tài)修復(fù)的馬涌河，還將配建一個口袋公園；120%高使用率，全南向，意味著居住舒適度很高。

Q：價格有何期待？

A：拿地價格相對較低，樓面價32198元/㎡，定價空間大，擁有更大的價格優(yōu)勢。目前項目的吹風(fēng)價6萬-6.5萬/㎡。

周邊二手房售價3萬-5.5萬/㎡左右，越秀·桂悅東曉開盤時售價有驚喜的話，真是無敵手，“日光”乃板上釘釘?shù)氖?，不會存在什么問題。

購買建議

越秀·桂悅東曉值不值得購買？

派隊的建議是：值得。

均衡性不錯，無論是區(qū)位、交通、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品設(shè)計還是教育資源，都拿得出手。

項目意向效果圖，僅供參考，非終稿

購房者可能比較糾結(jié)兩個點：

1）擔(dān)憂靠近東曉車流比較大的東曉路，有噪音、粉塵的影響。

身處老城區(qū)，吵肯定避免不了，如何降低噪音、粉塵的影響才是關(guān)鍵。越秀·桂悅東曉也作了優(yōu)化，據(jù)說會采用封窗交付+隔音玻璃，一次性解決噪音、粉塵等問題。

2）擔(dān)憂項目體量小，小區(qū)活動空間不多。

越秀·桂悅東曉只有3棟樓，一字型排開，但在設(shè)計上花了不少心思，比如增加盡量多的活動空間。

從上述設(shè)計圖來看，架空層整體進行了抬高，打造空中會所，配置了空中泳池、親子農(nóng)場、種植園、社區(qū)學(xué)堂、圖書館等全齡休閑配套，還有社區(qū)議事廳、文化室等公共服務(wù)設(shè)施。真是麻雀雖小，五臟俱全。

瑕不掩瑜，如果定價不太高，這樣的產(chǎn)品出貨不成問題，估計還是手慢無的節(jié)奏。

據(jù)派隊了解，越秀·桂悅東曉將推1號樓，靠近口袋公園和河涌，145套，包括88㎡、105㎡、117㎡三四房。

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