招商會不會在X24上二次犯蠢？

01

招商有意拿X24地塊

粉絲問我

亦莊X24地塊什么時候拍？

從24年初，北京第一批次擬供地就有，現在已經六批次，還掛著呢。

眼瞅著12月了，馬上這一年就過去了。

我說別急，快了

小道消息，招商內部打算拿地，護盤璽子。

對X24地塊感興趣可以加微maoduidui03進群吃瓜，備注：亦莊河西

02

招商璽去化慢

不是天災是人禍

招商璽這個盤，有點像過氣網紅，落魄二代。

招商璽這個盤，入市時自帶流量和光環。

2023年，市場比現在要好，亦莊X47地塊人氣很高。

當時的市場，只要開發商犯蠢，這塊地誰拿都能賣得不錯。

最終在萬眾期待下，南皋拿下X47，和招商聯合開發。

招商對這個盤也賦予很大期待，案名定為招商最高配置產品“璽”。

作為百年央企招商，資金實力雄厚，全國各地都有項目，操盤經驗豐富，「招商璽」是有機會成為2023年的爆款樓盤。

沒成想，開發商自己把大好的前程作沒了。

招商璽在開盤前后，人氣不低，開盤數據其實是非常好的。

但不知道當時的招商北京操盤手抽了什么風，一定要上渠道。

上渠道幫助項目快速去化，這也沒毛病。

但開盤前外聯1萬，一個月后上渠道傭金4%

相當于傭金一個月內漲了40倍

這種現象在北京市場不能說是罕見

只能說是沒見過

果然南通來的操盤手，思路就是不太一樣。

敢于下狠手，樹先鋒。

這下壞了，這波操作直接繞讓開盤買房的客戶很受傷，精神錢財雙重傷害。

高傭金不僅沒帶來高業績，反而使得招商璽陷入“退房潮”，銷量持續低迷。

可能是當時的操盤手在南通做的太順了，來北京以后特別想博取存在感吧。

本來可以順風贏，非想逆風浪。

今年招商璽會所、實體樣板開放后，引起了廣泛的討論，小熱了一波。

我們實地看過，產品還原度很高，呈現效果著實驚艷，比如那個大門，網紅星空頂的地下車庫，很震撼。

我們此前預測過，實體展示開放后，對去化是有幫助的，事實也如此。

目前招商璽網簽了250套，比半年前多了100多套。

不過市場在變，招商璽由于北京操盤手的操盤失誤，錯過了最佳去化時機。

我們不去比同期開盤的「保利·天匯」那是欺負他。

就看24年初開盤的，十八里店的「保利·朝央和煦」。

一共394套房，現在網簽了367套，網簽成交價約7.7萬/平。

后來者比招商璽的網簽量好很多，基本清盤了。

招商璽庫存量不少，按照這個銷售速度，肯定要賣到現房了。

有意思的是

招商璽發過很多自己是銷冠文章，不知道這是怎么統計的。

如果單看亦莊河西，目前沒有其他新盤，它是唯一，的確是第一。

按照這么個邏輯，貓子在石景山XX小區也是京樓第一房V了。

盡管招商璽已經換了4個領導，意圖扭轉局勢。

但錯過了就是錯過了，已經無法挽回的。

小招，要向前看！

老子財大氣粗，你可能還有一個挽回顏面的機會。

03

X24地塊，需要給招商來一次強勢挽尊

如果該地塊被真被招商拿了，如果招商聰明的話

就做100平左右三居，120-140平左右四居

能快點跑，業績好看，對招商來說很重要，證明自己不是個廢柴。

為什么是這個面積段，我來慢慢說。

1、亦莊受眾有局限性。

首先我是很看好亦莊的發展，亦莊河西的環境我也很喜歡。

如果你不了解亦莊，沒去過河西，那么我建議你去看看，會重新認識那里。

亦莊在北京東南五環外，偏安一隅，距離市區有一定距離。

并且現在河西是沒有地鐵，對需要地鐵通勤的家庭不太友好。

地理位置和交通因素縮小了他的受眾。

比較合適買這里的客群有：

一是亦莊工作地緣性客戶改善置業；二是市區工作但上班時間相對靈活；三是其他區養老改善；四是看好亦莊發展，追求資產保值。

自住家庭最好有車，方便出行。

2、避免產品同質化，加劇內卷

X24地塊面積段，不宜過大，也不宜過小，中端改善最好。

為什么不宜過大？

招商璽面積段是143-266平，去化最好的是143平四居，大戶型去化很慢。

當下市場熱度加上亦莊購買力，不足以支撐大戶型。

大戶型要等到市場變熱，更多客戶和資金進來才會去化更好。

旁邊還有中海京叁號院，戶型都是大改善。可以交易，現房，品質不差，最近價格下來了，性價比很高。

附近金茂府等次新，想要在亦莊河西買大改善盤，選擇很多。

另外，X24地塊附近有公交站，早上聽吵的，不太適合豪宅業主。

為什么不能太小？

河西限競房六君子，上千套，89平三居，價格較低。

明年河西有限競房滿五，可以陸續上市交易了，剛需上車更合適。

更便宜的，還有南海家園“葫蘆兄弟”

競爭太激烈。

X24地塊定位100-140平偏改善的小區，整體圈層純粹

適合周邊小區二手房業主住習慣了，就近置換。

X24地塊預計不到700套，這個面積段區域內有競爭力，容易消化。

另外，簡單說說X24其他產品信息。

X24住宅地塊素質不錯，很方正，干凈沒配建。

比較容易排布樓棟，只是所有房子向西南傾斜。

X24規劃住宅地塊容積率2.5，和中海京叁號院一樣，比招商璽（2.3）大一點

控制高度小于80米，20層左右高板。

樓與樓之間會比較密，低樓層采光會受影響。

X24地塊產品與周邊小區相比，一個突出的優勢，100%有陽臺。

因為它是亦莊首個“好房子”模式試點。

文件中明確提出層高不低于3.1米，鼓勵首層架空空間，鼓勵風雨連廊。

這種陽臺有好有壞。

好處是，陽臺是贈送的，不計入套內面積，不花錢，綜合得房率比較高。

缺點是，陽臺是開放式的，大概率不能封，北京天氣風大，不經常清掃，陽臺容易積灰。

開放式陽臺好不好因人而異。

對開發商來說，陽臺都是X24地塊一個重要產品噱頭，要好好把握。

04

一流的產品

三流的操盤

說的就是招商

盤點招商在北京近一年的新房產品，通州的「璀璨公元」，臺湖「璀璨時代」，羊坊村的「招商·臻園」，包括「招商璽」

一流的產品，三流的操盤

由于操盤不成熟，這些盤前期表現一般。

但這些盤在實景樣板間，園林會所展示后，口碑反轉。

招商的產品表現讓人眼前一亮，超出預期。

現在

不懂北京市場亂指揮的南通人回老家了，不會再來了

如果招商拿X24地塊，希望新團隊可以有

一流操盤，一流的產品，一流的業績

證明下招商營銷團隊不是廢柴

咱期待看看

最后

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