貝殼彭永東：篤定地“看長”

篤定地看長！

這是貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東，在貝殼三季度業(yè)績電話會(huì)上多次提到的一句話。

在極具挑戰(zhàn)的市場環(huán)境里，貝殼三季度業(yè)績超出市場一致性預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了存量房、新房、家裝家居以及新興業(yè)務(wù)交易額的全線增長。

展望未來，彭永東認(rèn)為，隨著9月底以來促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的一攬子支持政策的推出，大環(huán)境正在變好，而在更有利的大環(huán)境下，貝殼會(huì)走得更遠(yuǎn)。

在地產(chǎn)銳觀察看來，除了政策利好貝殼發(fā)展外，“篤定地看長”信心背后，更為重要的是貝殼所展現(xiàn)出的成長理念：

讓門店與平臺(tái)共同成長。

以及，貝殼為此持續(xù)努力做出的創(chuàng)新與嘗試。

拆解三季報(bào)，我們來看看。

01加強(qiáng)平臺(tái)生態(tài)建設(shè) 激勵(lì)店東與平臺(tái)共成長

貝殼三季報(bào)顯示，截至2024年9月30日：

貝殼門店數(shù)量為48230家，同比增加12.1%；

活躍門店數(shù)量為46857家，同比增加14.6%；

經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為476420名，同比增加11.0%；

活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量423400名，同比增加6.1%。

和上年同期相比，貝殼平臺(tái)門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長，也帶動(dòng)了貝殼房屋交易總量（GTV）的持續(xù)提升。

三季報(bào)顯示，貝殼2024Q3總交易額為7368億元，同比增長12.5%。其中，存量房業(yè)務(wù)總交易額達(dá)到4778億，同比增長8.8%；新房業(yè)務(wù)的總交易額為2276億，同比增長18.4%。

進(jìn)一步拆解發(fā)現(xiàn)，非鏈家存量房/新房交易額同比分別增長14.3%、20.5%，漲幅高于鏈家。這同時(shí)說明了貝殼平臺(tái)對(duì)于外部門店和經(jīng)紀(jì)人吸引力的顯著提升。

據(jù)介紹，三季度以來，貝殼加強(qiáng)了平臺(tái)生態(tài)建設(shè)，開始試點(diǎn)“門店積分制”，激勵(lì)店東與平臺(tái)共同成長，共享發(fā)展成果。

一方面，以店東為核心支持對(duì)象，圍繞作業(yè)機(jī)制、公平透明、服務(wù)承諾、業(yè)務(wù)助力、榮譽(yù)體系5個(gè)方向開展工作，提升店東滿意度，增強(qiáng)店東歸屬感、榮譽(yù)感、專業(yè)度及管理能力，進(jìn)而服務(wù)好終端消費(fèi)者。

另一方面，向在貝殼平臺(tái)上時(shí)間久、業(yè)績好、守底線、積極創(chuàng)新的優(yōu)質(zhì)門店做更多的收益回饋，與店東共享價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，在三季度9個(gè)試點(diǎn)“門店積分制”的城市中，通過積分兌換，貝殼共向店東發(fā)放了超過1800萬元的等值現(xiàn)金權(quán)益，有30%的門店獲得了收益獎(jiǎng)勵(lì)。

02精細(xì)化運(yùn)營 助力門店提效

在優(yōu)化平臺(tái)建設(shè)、助力平臺(tái)門店做專做優(yōu)的同時(shí)，貝殼還通過持續(xù)推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營，將顆粒度細(xì)化到商圈，以商圈為單位進(jìn)行賦能，幫助聯(lián)網(wǎng)門店提升店效。

一方面，針對(duì)聯(lián)網(wǎng)充分的區(qū)域，貝殼更加重視生態(tài)優(yōu)化，通過一系列平臺(tái)優(yōu)惠和支持政策，幫助店東和經(jīng)紀(jì)人獲得更多的收入留存。此類商圈的店效做到了其他商圈平均店效的1.2倍左右。

另一方面，對(duì)門店合作效率不足的商圈，貝殼做重點(diǎn)的管理和賦能，通過平臺(tái)數(shù)據(jù)分析、問題診斷和策略支持，以及店東共治理事會(huì)的共同參與，進(jìn)行房源聚焦，增加門店之間的合作，共促業(yè)務(wù)達(dá)成。

同時(shí)針對(duì)聯(lián)網(wǎng)還不足的區(qū)域，貝殼通過各類型的拓店套餐，積極連接新的門店。

在三季度業(yè)績電話會(huì)上，貝殼管理層透露，截至9月末，今年一季度貝殼平臺(tái)新簽門店的ROI已經(jīng)轉(zhuǎn)正，一季度簽約的門店短時(shí)間內(nèi)均已經(jīng)實(shí)現(xiàn)回本。

03新房拓寬合作面 保護(hù)經(jīng)紀(jì)人權(quán)利

除了人店網(wǎng)絡(luò)外部吸引力顯著提升外，貝殼的新房去化能力也得到了開發(fā)商們的廣泛認(rèn)可。三季報(bào)顯示，三季度貝殼新房業(yè)務(wù)凈收入77億元，同比提升30.9%。

貝殼的聚焦打盤策略、渠道之外的增量價(jià)值，以及過硬的執(zhí)行能力、銷售能力，被更多的開發(fā)商所認(rèn)可，進(jìn)一步拓寬了合作界面。三季度，不僅合作項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，總對(duì)總戰(zhàn)略合作已覆蓋大部分TOP10房企。

有別于單個(gè)項(xiàng)目的洽談和博弈，總對(duì)總的合作除了能夠提升合作深度與效率外，還可以更好地保障經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和客戶隱私。比如，將“隱號(hào)帶看”寫進(jìn)總對(duì)總戰(zhàn)略合同，推動(dòng)公平作業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，貝殼隱號(hào)帶看滲透率在三季度達(dá)到67%，環(huán)比提升了11個(gè)百分點(diǎn)，提升了經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)安全感，也帶來了新房作業(yè)意愿的提升。

同時(shí)值得一提的是，貝殼穩(wěn)定的貨幣化能力和回款能力，也激發(fā)了經(jīng)紀(jì)人做新房的意愿。在三季度業(yè)績會(huì)上，管理層透露，貝殼新房業(yè)務(wù)開發(fā)商提前預(yù)付傭金占比保持在高位，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在47天左右的極低位，保持了高度的經(jīng)營健康性。

11月14日,“貝殼平臺(tái)級(jí)服務(wù)承諾”對(duì)外正式發(fā)布

04一攬子政策提振需求 發(fā)展預(yù)期向好

“在這一輪市場周期里，我們?cè)絹碓胶V定的東西，是‘看長’，我們?cè)絹碓嚼斫饪撮L的力量。”

在三季度業(yè)績會(huì)上，彭永東表示，在改善的外部環(huán)境下將堅(jiān)定地看長。

自9月底以來，央行、金管總局、財(cái)政部、住建部、自然資源部等多部門陸續(xù)推出多項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)舉措。貝殼管理層認(rèn)為，這一輪政策組合拳“維度更寬，力度更大”，效果持續(xù)性也更強(qiáng)，預(yù)計(jì)四季度市場將保持穩(wěn)定。

研究機(jī)構(gòu)則普遍認(rèn)為，11月上旬財(cái)政部等三部門發(fā)布住房交易稅收新政，契稅方面，將1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，且同時(shí)覆蓋首套和二套，增值稅全國統(tǒng)一滿2年免征，尤其利好一線城市剛改人群需求的釋放。

隨后，一線城市迅速跟進(jìn)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，落地減稅新政。若一線城市能夠持續(xù)釋放企穩(wěn)的積極信號(hào)，則能夠提振市場信心，樓市復(fù)蘇態(tài)勢有望向二線城市蔓延，加快樓市整體企穩(wěn)進(jìn)程。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為貝殼發(fā)展動(dòng)能可期，紛紛給予“買入”評(píng)級(jí)。

美銀證券研報(bào)認(rèn)為，貝殼是最近中國政策轉(zhuǎn)變和潛在周期性復(fù)蘇的主要受惠者。預(yù)計(jì)在此次復(fù)蘇以及長期來看，貝殼將超越市場增長，將貝殼評(píng)級(jí)由“中性”調(diào)升至“買入”。

中泰證券研報(bào)則認(rèn)為，長期來看，隨著存量房供應(yīng)量的增加、房屋換手率上升、流動(dòng)人口增長、改善需求的釋放以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)滲透率的逐年攀升，貝殼作為行業(yè)龍頭，有望充分受益于居住行業(yè)市場規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。

而堅(jiān)守長期主義視角的貝殼，正持續(xù)為平臺(tái)參與者創(chuàng)造增量價(jià)值，為共創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新篇章而不懈努力。