從850億元到241.94億元，華僑城的市值去了哪里？

隨著A股上市房企三季報(bào)的密集披露，行業(yè)盈利承壓的現(xiàn)狀一覽無(wú)余。

來(lái)自東方財(cái)富的數(shù)據(jù)表明，在披露了三季度業(yè)績(jī)報(bào)告的94家A股房企中，營(yíng)收實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的房企只有29家，而營(yíng)收同比下滑的則多達(dá)65家。

或許是船小好調(diào)頭，規(guī)模較小的房企銷售業(yè)績(jī)反而增幅驚人。比如，深振業(yè)前三季度營(yíng)收達(dá)到48.28億元，同比漲幅高達(dá)482%；衢州發(fā)展?fàn)I收141.2億元，同比上升279.28%。而這幾天正在瘋狂營(yíng)銷“新晉地王收割機(jī)”的綠地，前三季度營(yíng)收為1601億元，同比降幅為36.87%；萬(wàn)科前三季度營(yíng)收為2199億元，同比下滑24.25%。

前三季度盈利的房企數(shù)量為52家，雖然陣營(yíng)比虧損方略強(qiáng)，但就歸母凈利潤(rùn)來(lái)看，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的房企只有20家，號(hào)稱行業(yè)最后底線的萬(wàn)科，虧損額高達(dá)179.4億元，位居虧損榜首位。

關(guān)于萬(wàn)科，稍后我們專門再討論，這次我們重點(diǎn)看業(yè)績(jī)已經(jīng)連續(xù)幾年下滑的華僑城，其表現(xiàn)也依舊在意料之中——前三季度營(yíng)收為293.3億元，同比下降7.65%，歸母凈利潤(rùn)則虧損23.51億元。

壹

三季報(bào)顯示華僑城再次虧損，其讓市場(chǎng)聚焦的另一行為是不斷地甩賣資產(chǎn)。

我們引用下第一財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)。

11月7日，昆山康盛投資發(fā)展有限公司60%股權(quán)掛牌出售，其主要資產(chǎn)為昆山市周莊鎮(zhèn)水月周莊花園的售樓處、辦公樓、鉑爾曼酒店等，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為水月周莊鉑爾曼酒店；10月30日，云南文產(chǎn)城市商業(yè)文化綜合投資有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)全部債權(quán)掛牌出售，華僑城持股比例在50%左右；10月29日，無(wú)錫兆禾文化旅游發(fā)展有限公司33%股權(quán)及2.46萬(wàn)元債權(quán)掛牌，這33%的股權(quán)即為華僑城所持有；10月28日，江蘇融德置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司24.29億元債權(quán)重新掛牌，華僑城擁有該標(biāo)的公司26%的股權(quán)。

去年，我們就曾關(guān)注過(guò)華僑城出手那只會(huì)下金蛋的母雞——上海寶格麗酒店。而曾經(jīng)被拼單名媛5000塊錢打下來(lái)的上海寶格麗酒店，在跨年夜的價(jià)格高達(dá)30萬(wàn)一晚，卻仍舊被華僑城以降價(jià)的方式忍痛割愛(ài)。

時(shí)隔一年，華僑城再次啟動(dòng)瘋狂甩賣模式，而被華僑城舍棄的資產(chǎn)，大多是處于虧損中的文旅地產(chǎn)。

貳

于1997年上市的華僑城，曾經(jīng)打造了如深圳華僑城這樣可以紅透三十年的產(chǎn)品，在2003年到2006年前后的各種榜單中，也曾是“中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值TOP10”榜單上的常客。

但在其發(fā)展的高光時(shí)刻，當(dāng)段先念入主華僑城的時(shí)候，華僑城便開(kāi)啟了文旅和地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。其如意算盤是以較低價(jià)格獲取大量土地，通過(guò)改善環(huán)境、提升地價(jià)，并憑借住宅銷售的現(xiàn)金流反哺支撐旅游發(fā)展，彌補(bǔ)持有物業(yè)沉淀的資金。

這樣的發(fā)展模式讓華僑城成了最早一批吃螃蟹并食髓知味的房企。

從最初的錦繡中華以及世界之窗等，到歡樂(lè)谷及瑪雅樂(lè)園等主題樂(lè)園品牌，再到主題景區(qū)+生態(tài)體驗(yàn)的東部華僑城，直至集商務(wù)、商業(yè)、休閑、旅游、文化為一體的歡樂(lè)海岸，華僑城的文旅產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富和迭代。

但是，文旅地產(chǎn)復(fù)合性更高，投資金額大，回報(bào)周期更長(zhǎng)等先天不足之處，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、現(xiàn)金流和融資能力都構(gòu)成了巨大考驗(yàn)。

而環(huán)顧當(dāng)時(shí)的絕大多數(shù)房企，正在以高周轉(zhuǎn)追求規(guī)模的路上一路狂奔。

一個(gè)人無(wú)法同時(shí)踏上兩條征程，而華僑城也無(wú)緣這一決生死的競(jìng)爭(zhēng)，排名一路下滑。

然而，華僑城所引以為榮的文旅模式，隨著越來(lái)越多對(duì)手的加入，華強(qiáng)方特、宋城演藝、萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)等虎視眈眈，分流著潛在的客流。深圳歡樂(lè)谷過(guò)山車的碰撞事件更讓華僑城一時(shí)陷入輿論的漩渦，令其面臨的挑戰(zhàn)愈發(fā)嚴(yán)峻。

在住宅開(kāi)發(fā)方面，華僑城連續(xù)幾年交上的都是房地產(chǎn)行業(yè)央企中的最差成績(jī)單。數(shù)據(jù)顯示，2022年、2023年，華僑城集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)分別虧損126.2億元，66.4億元。今年前三季度，歸母凈利潤(rùn)又虧損23.51億元。

2021年時(shí)，華僑城A股價(jià)曾一度突破10元/每股，市值更是超過(guò)了850億元。而到了今年的11月12日，華僑城A的市值為241.94億元。

人生南北多歧路，君向?yàn)t湘我向秦。

但華僑城倚重的文旅+地產(chǎn)模式所存在的隱憂，已經(jīng)得到了數(shù)據(jù)的驗(yàn)證。

曾經(jīng)口含金鑰匙的央企巨頭，在市場(chǎng)化的變革中，已深陷資本困局。