重慶再出樓市新政，第四代住宅將全面爆發！

2024年11月5日，重慶市規劃和自然資源局全面深化改革委員會印發《支持高品質住宅建設的若干措施》，涉及12條重磅措施。

這12條政策措施主要內容包括：

一、嚴控新增土地供應，提高土地出讓質量。

二、優化存量土地開發條件。

三、鼓勵立體綠化住宅建設。

四、完善房屋設備平臺管理。

五、優化商住分離控制要求。

六、鼓勵配套完善公共服務設施。

七、鼓勵提升居住小區公共空間品質。

八、新出讓土地建設用地規劃許可證“免申即領”。

九、優化建設工程規劃許可證辦理

十、細化同一建設項目的宗地合同管理

十一、簡化配建車庫規劃許可及竣工核實手續辦理。

十二、優化建設項目竣工規劃核實程序。

千萬不要低估這12條政策，它足以深遠影響重慶未來的樓市格局。

01

嚴控增量，優化存量

過去很長一段時間，重慶曾被詬病天量供地，造成目前重慶市場存量二手房的體量也較大。

但二手市場存量大多為剛需高層塔樓，高品質住宅項目并不多。所以，“嚴控增量，優化存量”對重慶樓市非常重要。

在嚴控增量上，第一條政策原文提到“調整住宅用地供需結構，嚴控新增住宅用地供應，堅持軌道交通引領城市發展格局和城市規劃引領土地出讓，供應區位條件好、交通服務好、公共配套好、居住環境好的高品質住宅用地。”

近幾年，重慶住宅供地已大幅減少，在逐步改善供需結構。

今年迄今為止，重慶中心城區新增供應住宅用地可建規模還不到70萬方，但今年僅10月份一個月重慶中心城區的新房成交量就超60萬方，重慶新房庫存在持續減少。

根據銘騰的統計，2022-2024年，重慶中心城區庫存去化減少了892萬方，重慶樓市的庫存情況得到改善。

如何避免開發商再進行低質量重復建設，優化存量呢？

第二條政策原文提到，“鼓勵已供應土地建設高品質住宅，結合市場需求，主動優化居住空間布局和規劃指標，積極統籌各類資源服務要素，優化完善道路、教育、養老、醫療、體育、公園、商服等配套設施，構建高品質生活服務圈，鼓勵用地主體建設高品質住宅。”

其實，此次政策的第三條到第七條，都是促進開發商開發高質量住宅的支持政策。

02

第四代住宅將全面爆發

近年，第四代住宅在全國各地悄悄興起，并且受到市場普遍歡迎。

重慶早期曾有幾個第四代住宅項目，但并未形成潮流。不過自今年以來，重慶第四代住宅迎來了大爆發，目前已經公開宣布的第四代住宅產品已經有二十多個，此外還有大量四代住宅項目正在路上。

江北區：觀宸千重錦、聯發嘉和府。

渝北區：龍湖北島（售罄）、北島N11、華潤中央公園悅府梵星島、保億中央潤府，海成云湖郡

兩江新區：金茂龍興國際生態新城（售罄）、龍湖攬境（售罄）、龍湖云河頌（售罄）、金融街兩江融府、保利拾光年雅頌、電建重慶之丘、康田星河云鏡

南岸區：國瑞長嘉外灘麓林府、國瑞浩月府、長嘉匯兩江嶺、國瑞龍門里

高新區：龍湖鳳棲湖畔、龍湖西嶼、國瑞學府壹號、國盛自在蓮花、陜建山與湖

九龍坡區：春風與你

大渡口區：華宇春江明月

今年重慶以及全國第四代住宅爆發現象，背后其實主要還是因為政策支持，其關鍵點在于，第四代住宅的空中綠化庭院不計容積率，也不計產權面積。

其實，官方并沒有第四代住宅這種提法，而是稱之為立體綠化住宅。重慶已經出臺過多次文件支持立體綠化住宅。不過在此次政策之前，重慶對第四代住宅仍有不少限制。

如今在新政策下，各種限制基本已悉數取消，本次政策第三條原文提到，“中心城區新出讓及已出讓的住宅、商住(住商)混合用地，均可申請立體綠化住宅試點，不設置單套房屋建筑面積、平層戶型、綠化平臺個數限制，有條件的可以優化建筑高度控制要求，結合片區城市空間形態開展論證。”

可以預見，此次政策之后，重慶第四代住宅開發必將全面爆發。

第一，此前政策第四代住宅的最低單套面積要求是期房套內不低于100平米，現房建面不低于100平米。所以此前部分開發商出于面積段和總價段的考慮，并未轉向開發第四代住宅。如今沒了面積限制，將打消開發商后顧之憂。

第二，此前政策第四代住宅只針對2021年之后成交的土地才可以申請，把部分地塊擋在了第四代住宅的門外。這一次政策全部放開，第四代住宅必將徹底大爆發。

第三，此前政策第四代住宅要求為必須是4層及以上的平層（非躍層）戶型，這次對躍層戶型不再設限。之前的政策要求是每戶只可設置 1 處立體綠化平臺，此次對綠化平臺數量也不再限制，可以肯定，未來重慶市場將出現更多更具特色、更高質量的第四代住宅。

重慶第四代住宅開發時代來了，住宅產品真正迎來更新換代的時間了。

03

多重政策促進高品質住宅建設

支持立體綠化住宅開發，是重慶引導支持開發商打造高品質住宅最重要的舉措，除此之外，重慶還出臺了多重政策促進高品質住宅的開發建設，解決了當前房地產行業中存在的一些痛點。

• 完善房屋設備平臺管理。

過去開發商出于容積率考慮，再加上政策上對空調板位置和尺寸限制，所以很多些住宅產品只設置了中央空調機位或分零機位，卻使得購房人后期無法根據自己的意愿靈活選擇，這種現象未來可以改變。

此次新政第四條原文提到，“取消空調板位置和尺寸限制，單套住宅用于放置空調、供熱等設備的平臺應安全可通達，并可按照不超過套內建筑面積5%的標準進行分零或合并設置，最多不超過10平方米，不計入項目規劃容積率。”

另外，因為新政后空調機位不計容積率，未來的住宅產品還通過“偷”空調機位面積的方式，來進一步提升產品的贈送空間。

• 優化商住分離控制要求

很多人發現近年一些新建小區都沒有底商，買包鹽都要跑幾條街，生活太不方便。其實，這一定程度上也是因為之前的商住分離規范對商業和住宅的退距等要求太高，導致很多開發商直接放棄設置底商。

此次新政第五條原文提到，“位于住宅塔樓下方的底層商業用房，設置獨立煙道、空調機位、防墜落設施的，可認定為符合商住相對分離要求。”

新規出臺后，有利于開發商根據片區的商業分布情況，合理選擇設置底商，滿足業主們的日常商業需求。

• 鼓勵配套完善公共服務設施

社區配套公共服務設施對于一個小區的品質也非常重要。不過，因為要計入容積率，也就意味著要分攤土地成本，如果不是開發條件限制，開發商一般不會太上心。

此次新政第六條原文提到，“企業無償移交的社區綜合服務中心、社區組織工作用房和居民公益性服務設施以及社區養老、幼兒園、醫療、文化等社區配套公共服務設施，可不計入項目規劃容積率。轄區政府應在供地方案中明確移交社區配套公共服務設施的產權歸屬及交接等具體事項，土地供應時納入競買文件對外公告。”

社區配套公共服務設施不計容積率，會使開發商更愿意為社區提更更多公共服務設施，從而進一步提升社區品質。

04

房企享受多重VIP待遇

房地產是資金密集型行業，資金成本高，有時候流程多耽擱幾天，就要多花不少資金成本。

我們可以看到，本次政策第八條到第十二條涉及內容，可以說都是為開發商量身定制的各種VIP待遇，盡可能地為開發商在各個環節簡化流程手續。

• 新出讓土地建設用地規劃許可證“免申即領”。
• 優化建設工程規劃許可證辦理
• 細化同一建設項目的宗地合同管理
• 簡化配建車庫規劃許可及竣工核實手續辦理。
• 優化建設項目竣工規劃核實程序。

所謂時間就是金錢，效率就是生命。對于開發商來說，一個城市的營商環境其實是非常重要的。

我想，此次新政中，我們可以看到重慶為了促進房地產行業健康向上而作出的諸多努力，開發商們應該也能感受到重慶的誠意。

寫在文末：

今年，重慶已經出臺了多輪房地產政策。

一方面是從需求端考慮，比如降低首付比例，優化首套房套數認定，提高公積金貸款額度等等，從而降低購房人的購房門檻和成本。這些政策更容易被廣泛關注。

另一方面則是從供應端發力，通過嚴控增量，優化存量，優化各種行業管理規范，優化開發鏈條各類流程等方式支持房地產行業發展，只是這些通常不被關注。近年我們看到第四代住宅大爆發，看到越來越多有競爭力的產品，背后其實都有政策層面的支持引導。

愿重慶樓市越來越好，重慶城市越來越好。