這個信號，恐將使一線城市成交熱潮后再次迎來房價下跌

　　自從9月底“止跌回穩”口號的提出和一線城市樓市政策調整后，北京和深圳的成交量就開始暴漲。對于這種成交大漲會否在后面轉為價格上漲，多空雙方的爭辯很激烈。

　　股市中存在放量上漲和放量下跌，但樓市從過去歷史看似乎只存在放量上漲。但這僅僅只是因為我們只經歷過經濟上行期的樓市放量。而從來沒有遭遇過下行期的樓市放量。

　　比如日本在1995年，其樓市成交量就超過了泡沫經濟之前，但并未在1995年就扭轉其價格的下行趨勢。

　　所以對于后市來說，成交量不是重點，也不是唯一需要考察的因素，重點在于成交的邏輯和結構。我們可以把放量邏輯分為以下兩種。

　　第一種，良性放量

　　良性的樓市放量，一定伴隨著居民債務的擴張和上升。

　　比如購房者A首付30萬，貸款70萬買入房東B的100萬的房子，然后B拿到100萬后，又可以貸款200萬買入C的300萬的房子。C拿到300萬后，可以再次貸款600萬去買900萬的房子。

　　這個，就是置換鏈條。并且在這根鏈條上，每個人都擴大了自身的債務。而這些債務造成了居民杠桿率的總體上升，并推動了房價的上漲。

　　我在過去，曾多次引用過下面這張圖。

　　如上圖，2016年，居民新增貸款大漲推動了房價上漲，2022年，居民新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌。我們也據此數據在2023年初開始減持房產（請參照我去年2月在京滬房價周期頂寫的文章：），得以在房價周期高位成功套現。

　　第二種，非良性放量

　　也就是樓市的放量并沒有伴隨居民的債務擴張。

　　什么樣的樓市成交不會帶來債務上升呢？

　　簡單的說，就是債務轉移。也就是房東賣房并不是為了置換房產，而是為了解決債務問題。

　　知識星球的同學可能經常能看到有人在星球提問，說是工作收入下降，月供壓力太大，打算賣出投資房歸還一部分債務，來減輕月供壓力。

　　在這種情況下，購房者A首付100萬，貸款200萬買入房東B的300萬的房子。從A的角度，新增了200萬貸款，但如果房東B拿到300萬沒有去買房，而是歸還了自己的貸款。那么，購房人新增的債務，又被房東消滅?；蛘呶覀円部梢哉f，房東將其債務轉移給了買家。

　　在這種情況下，每一套房源的成交，都消滅了一個潛在的肯背債的剛需，使得后續的需求力量會變弱。

　　綜上，在樓市交易中，有人賣房是為了置換，置換需要貸款，那么就會擴張居民整體債務。也有人賣房是為了還債，就會導致居民債務收縮。所以關鍵要看這兩股力量的博弈，其博弈結果，就會體現在居民杠桿率之上。

　　簡單的說，如果成交量爆量的背后，是居民債務的快速增長，也就是居民杠桿率上升，那么房價就會上漲；但如果居民杠桿率漲不動，那么房價要反彈可能就不太樂觀。

　　很多房V天天在那里分析成交量，殊不知，居民債務才是底層邏輯。

　　那么，什么情況下居民會增加債務呢？這個就取決于居民的負債信心，而居民的負債信心來自于自己的收入增長。而收入增長又取決于自己就職公司的營收增長。

　　所以，要判斷房價止跌觸底的拐點，我們可以看兩個重要的數據。

　　第一個，就是滬深300（A股市值最大的300家上市公司）的營收增速情況。營收增速起來了，企業才有錢給員工加工資，居民才有信心加杠桿。如下圖，是原發表于我們知識星球的滬深300的一季報和二季報營收和利潤增速統計。

　　可以看到，從2021~2022年開始，滬深300的營收增速就在不斷下滑，直到今年變為負增長。其背后的含義，就是在這些企業上班的打工人，其工資增速也會不斷下滑，直到今年遭遇裁員降薪。

　　在這種情況下，希望居民普遍加杠桿，是不太符合邏輯的。所以，我們重點要看什么時候企業營收增速會迎來向上拐點。企業迎來業績拐點，也就意味著打工人迎來了工資增長的拐點。

　　第二個，就是直接看居民杠桿率的增速，由于9月底提出了“止跌回穩”，那么10月應該是居民債務擴張最大的一個月。居民新增貸款，會在11月中旬由央行披露，披露后我會立即發公眾號文章進行解析的。

　　下圖是截止9月的居民新增債務情況，可以看出，無論是9月單月還是累計，都是十年來的較低值，體現在房價上就是下跌。我們下個月可以看下10月份的居民新增債務，看是否有反彈。

　　綜上，有關本月的樓市成交能否帶來后續的價格反轉。我們后期重點需要關注兩個數據。

　　第一個，是滬深300的三季度財報，所有上市公司會在10月底之前完成三季度的財報披露。也就是還有一周時間。屆時公眾號的粉絲可以找些三季度研報或資料關注下企業的營收狀況。

　　對于知識星球的同學，我會和過去一樣，在財報披露完成后的第一天（11月1號），立即跑程序對300家公司的營收利潤進行統計，并將結果公布在星球。另外，由于A500上市，我這次也會新增這500家公司的業績統計。由于A500包含了各細分行業的龍頭，所以更具備參考性。

　　第二個，就是11月中旬發布的居民新增債務。發布后我會立即發公眾號文章進行解析。

　　另外，北上深及若干二線城市也會發布自己城市的居民債務數據（從債務增速我們可以判斷出居民杠桿率的升降趨勢），時間上會比央行更晚一點。昨天我已在星球發布了截止9月底的各城市居民債務增速，下個月我也會及時發布10月份的各個城市的數據。

　　我們的邏輯和數據，是橫跨宏觀，股市，和樓市的。和只會看成交量的房V，是有著本質不同的。

　　因為房價的上漲，和企業營收，居民收入，居民加杠桿，都密不可分，僅從成交量來分析，會比較片面。

　　如果后續這兩個數據不好，那么這個信號，恐將使一線城市在成交熱潮后再次迎來房價下跌。

　　我們一切靠數據說話。

　　最后，我注意到昨天很多媒體推送了管清友的一個采訪。

　　文章提到，雖然一線城市目前穩定在2016水平，但未來可能難以保持，可能還會繼續下跌到2013~2015的水平。

　　由于2015之后一線城市是有翻倍式暴漲的，如果跌回2015之前，那就很可怕了。

　　管清友的預測對不對并不重要，只是在北京深圳成交抬頭的當下，各媒體大量推送這種文章，也不知道是不是要給樓市降溫。

　　我對樓市不做預測，我只根據最新的數據，來做出當下樓市該買還是該賣的決策。

　　但是軟著陸，必然是要有人付出代價的。高空重物落地時，如果下面鋪墊幾層韭菜，就可以充當這個緩沖區，使得重物實現軟著陸。

　　只希望大家不要變成緩沖區的韭菜。

　　我們現在每天都在知識星球跟蹤樓市數據，并給出最新的判斷，對于星球想買房的同學，可以每天關注下。

　　什么時候可以買，我們會根據各項結果綜合判斷后給出結論。在此之前，請保護好你那通過996賺來的血汗錢。

　　賺錢不易，所以請小心決策。

　　全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。