深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是“火了”，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有“瘋狂”

深圳政府公眾號(hào)發(fā)布了一篇文章，披露深圳自10月以來(lái)新房累計(jì)認(rèn)購(gòu)量已達(dá)8405套，并推測(cè)全月認(rèn)購(gòu)量有望超1萬(wàn)套。

這已經(jīng)不是本月以來(lái)第一次官方公開(kāi)為房地產(chǎn)釋放正面信息了，這在過(guò)往10余年來(lái)，不多見(jiàn)。同時(shí)，在國(guó)慶期間，深圳也舉辦了暌違多年的房交會(huì)，在國(guó)慶之前房協(xié)更是依托各區(qū)舉辦了多次“好房品鑒會(huì)”。官方（智庫(kù)）的這些動(dòng)作，在過(guò)往的10多年里，都不多見(jiàn)。

我認(rèn)為，這些信息共同在說(shuō)明：深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整烈度終于引起了本地政府的清醒認(rèn)識(shí)，他們不再像過(guò)去3年里遮遮掩掩的擔(dān)憂(yōu)政策放寬會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)反漲，而是理直氣壯的開(kāi)始為房地產(chǎn)成交回暖呵護(hù)打氣。這也暗示了在接下來(lái)的時(shí)間里，如果成交量上升出現(xiàn)乏力，政策大概率還將會(huì)繼續(xù)寬松下去。

這很有意思，我很支持，會(huì)有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為政府不應(yīng)該為市場(chǎng)回暖背書(shū)以彰顯其“中立”價(jià)值。這是錯(cuò)的，政府從來(lái)都有責(zé)任令本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展（包括房地產(chǎn)在內(nèi)）保持一個(gè)好的勢(shì)頭，它同時(shí)應(yīng)該保持盡可能少的插手微觀(guān)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)，這兩者完全不矛盾，更不應(yīng)該做反。

撇除掉退定的情況，10月份的新房成交量會(huì)比上面政府推算的為少。但是，假如最后能在1萬(wàn)套之上（或者非常接近1萬(wàn)套），那么它都將是深圳房地產(chǎn)新房市場(chǎng)自2005年12月以來(lái)接近19年的新記錄——2005年1月以來(lái)，深圳新房單月成交量達(dá)到并超過(guò)1萬(wàn)套的月份僅僅出現(xiàn)在2005年4月（10661套）、11月（11417套）、12月（10570套）。

即便最終備案成交量如果能夠達(dá)到8400套左右，那也將是……2021年（上一輪高點(diǎn)）1月以來(lái)的新紀(jì)錄——2021年1月，深圳新房成交量沖高達(dá)到8356套。隨后在2.08政策之后，深圳新房月均成交量長(zhǎng)期盤(pán)桓在2500套左右的地量。

這是新房的情況，二手房的情況亦是如此。深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，二手房成交連續(xù)兩周狂飆，繼10月第一周網(wǎng)簽錄得單周2316套后，第二周又錄得2106套，兩周便是逼近4500套。超過(guò)7月的年度峰值毫無(wú)懸念，樂(lè)有家預(yù)測(cè)10月會(huì)沖到6000套，那便是有望追平2021.3的6789套的成交——2.08政策之后的月度峰值。

當(dāng)然，二手的成交不會(huì)在10月顯示，如同新房成交一樣。也正因此，這個(gè)常年以來(lái)一直引發(fā)市場(chǎng)的“造假”質(zhì)疑。我看待這個(gè)使用的方法是，去看一線(xiàn)就好了，去排個(gè)隊(duì)下個(gè)定，或者是去看個(gè)二手盤(pán)返個(gè)價(jià)。定性比定量重要，是1萬(wàn)套還是990套，不那么重要。

簡(jiǎn)而言之，市場(chǎng)在10月的確是“火起來(lái)了”。這個(gè)判斷，我在《》的文章里說(shuō)了：1）10月成交會(huì)創(chuàng)紀(jì)錄；2）不排除部分業(yè)主返價(jià)。

看二手的價(jià)格，出現(xiàn)了這樣的勢(shì)頭。樂(lè)有家最新統(tǒng)計(jì)，價(jià)格止跌明顯。9月深圳低于參考價(jià)20%以上的占比達(dá)到52.9%，而10月以來(lái)大幅縮小至39%，減少了13.9個(gè)百分點(diǎn)。并且，低于參考價(jià)20%以上的占比在連續(xù)6個(gè)月上漲之后，開(kāi)始第一次回落。從我一線(xiàn)了解，之前跌得最猛的學(xué)區(qū)盤(pán)，以百花片區(qū)為代表，確是出現(xiàn)了業(yè)主返價(jià)。

這是所有政策與市場(chǎng)自我調(diào)整合力的結(jié)果，一方面是來(lái)自國(guó)家級(jí)的全方位的政策逆轉(zhuǎn)，通過(guò)股市一場(chǎng)“急匆匆的大快牛”重新拉起了市場(chǎng)信心；另一方面是深圳針對(duì)非核心區(qū)限制性政策大幅度松綁，顯著激活了之前一直在持幣待購(gòu)的有效剛需群體；再一方面是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主持續(xù)大幅度的下調(diào)價(jià)格，3年來(lái)整體價(jià)格下調(diào)幅度高達(dá)40%，全國(guó)之最。所有方面的共同合力，在10月促成了一場(chǎng)房地產(chǎn)大反彈。

上面都是“好消息”，下面，容我說(shuō)一點(diǎn)“不那么好的”。因?yàn)檫@幾日以來(lái)，群里公開(kāi)討論和不少粉絲私下詢(xún)問(wèn)，都很熱烈。一些剛需粉絲私下又開(kāi)始變得“焦慮”，來(lái)問(wèn)我的建議。我主張分析者們永遠(yuǎn)應(yīng)該忠實(shí)的面對(duì)市場(chǎng)，但不應(yīng)該制造FOMO。

因?yàn)椋?strong>眼下的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是“火起來(lái)了”，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“你都要搶不到房了”的瘋狂的地步。

掌握這一些并不復(fù)雜，但需要你辛苦一點(diǎn)。

首先，市場(chǎng)有充足的在售供應(yīng)以及潛在供應(yīng)，以滿(mǎn)足買(mǎi)家的需求。雖然看起來(lái)是萬(wàn)套是一個(gè)非常可觀(guān)的量，但是市場(chǎng)現(xiàn)在的庫(kù)存量也不少，未來(lái)的供應(yīng)量也同樣充足。深圳中原統(tǒng)計(jì)，目前深圳全市在售新房住宅46945套，最新去化周期達(dá)到20.9個(gè)月。注意，這個(gè)去化周期的計(jì)算標(biāo)尺是按照先前月均2000多套的成交量來(lái)算的，如果我們以10月份的“極樂(lè)觀(guān)成交量”來(lái)計(jì)算，那么它只有不到半年就可以消化掉——這意味著供不應(yīng)求。但要出現(xiàn)那種情況，需要什么？需要成交連續(xù)上升，目前來(lái)看，這有機(jī)會(huì)，但做出定論為時(shí)過(guò)早。同時(shí)，深圳在四季度擬批供應(yīng)量也超過(guò)11000套，還沒(méi)加上政府在手未售的多個(gè)人才房項(xiàng)目、以及在建的10多個(gè)配售型保障房項(xiàng)目，這些意味著我們的房地產(chǎn)新房市場(chǎng)有充足的新盤(pán)可選，慌什么呢？二手房，你們也可以看看掛盤(pán)量。

其次，市場(chǎng)整體依然在消化低價(jià)盤(pán)，并未出現(xiàn)整體性?xún)r(jià)格反漲，新房尤其。上面樂(lè)有家的整體統(tǒng)計(jì)證明了這一點(diǎn)，一線(xiàn)戰(zhàn)報(bào)也顯示了這一點(diǎn)。市場(chǎng)上彌漫了非常多的買(mǎi)家搶房、樓盤(pán)日光、開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的信息，但是實(shí)情是：開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)都不傻，大家都很理性的珍惜這來(lái)之不易的反彈，并沒(méi)有想著一把吃個(gè)大的。市場(chǎng)成交最突出的特征便是：誰(shuí)便宜，誰(shuí)賣(mài)得好。無(wú)論新房二手，尤其新房。比如，中建觀(guān)玥的售罄恰恰說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商讓利的事實(shí)，而類(lèi)似北站之前打折猛烈的個(gè)盤(pán)，也并未收回。這些跡象都佐證我上面說(shuō)的，市場(chǎng)是熱了起來(lái)，但是不瘋狂，和我所經(jīng)歷的過(guò)去20余年深圳樓市相比，一丁點(diǎn)兒都稱(chēng)不上“瘋狂”。什么才叫房地產(chǎn)瘋狂？想一想當(dāng)年龍崗的公園大地開(kāi)盤(pán)、龍華的萬(wàn)科金域華府開(kāi)盤(pán)、深圳灣的后海公館開(kāi)盤(pán)，那些叫瘋狂。

所以，我的看法是：政策部門(mén)根本不需要擔(dān)心今天這樣的政策會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)再度瘋狂，時(shí)移世易，市場(chǎng)不再存在同樣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在這樣極為關(guān)鍵點(diǎn)時(shí)刻，市場(chǎng)需要的是極其堅(jiān)定的支持聲音，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到正常運(yùn)行的軌道上去。

我一點(diǎn)都不擔(dān)心開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，在漲價(jià)之前，他們最好先擔(dān)心自己下個(gè)月的債務(wù)能不能還。暴雷的風(fēng)險(xiǎn)依然沒(méi)有解除，只要如大山般的債務(wù)依然壓在頭頂，他們就會(huì)小心翼翼的選擇一個(gè)“友好”的開(kāi)盤(pán)價(jià)格。

就像股市一樣，國(guó)慶之前的股市看起來(lái)是“極度瘋狂”，但是稍微拉長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，你便能看到，那一點(diǎn)兒都算不上“瘋狂”，還有點(diǎn)兒不穩(wěn)當(dāng)呢。

如果能夠通過(guò)這一輪政策，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“探底”成功，止跌回穩(wěn)，那將是莫大的成功。市場(chǎng)底部到了，不再繼續(xù)下跌了，但同時(shí)房?jī)r(jià)也沒(méi)有大幅度的上漲，那樣的環(huán)境，對(duì)于剛需買(mǎi)房是最大的福音。

如果問(wèn)我這時(shí)候買(mǎi)不買(mǎi)房子，我還是一直堅(jiān)持的看法：是剛需，有錢(qián)有需要，任何時(shí)候都應(yīng)該買(mǎi)一套房子給自己的家庭，任何時(shí)候都是機(jī)會(huì)，房子不好賣(mài)的時(shí)候更是好機(jī)會(huì)。市場(chǎng)波動(dòng)不重要，專(zhuān)注于自身（這個(gè)時(shí)候少點(diǎn)貸款），而不是專(zhuān)注于市場(chǎng)的短期波動(dòng)。但是我也深知，這違反了人性，趨（追）利（漲）避（殺）害（跌）是人類(lèi)基因里的東西，你們無(wú)法扭轉(zhuǎn)，我也無(wú)法扭轉(zhuǎn)，只能是小伙伴們們自己設(shè)定好自己的風(fēng)險(xiǎn)值了。具體大家可以看我之前這篇特地給到剛需的文章《》，看看有沒(méi)有幫助。

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