房?jī)r(jià)沒戲，別再幻想當(dāng)年的棚改貨幣化了

　　今天上午住建部等部門召開了有關(guān)房地產(chǎn)的新聞發(fā)布會(huì)。

　　之前資本市場(chǎng)對(duì)這個(gè)會(huì)議預(yù)期頗高，昨天萬科港股大漲18%，就是等待著這場(chǎng)會(huì)議帶來的超預(yù)期消息。結(jié)果會(huì)議開完，發(fā)現(xiàn)沒有什么給力的增量政策，因此萬科港股再度大跌17%，A股地產(chǎn)龍頭保利和萬科接近跌停。

　　會(huì)后各大券商的熱門研報(bào)的解讀也都比較一致，也就是重在托底，不搞強(qiáng)刺激（比如海通證券研報(bào)）。這個(gè)和我們過去一直以來的判斷是一致的，也就是托而不舉。

　　至少到今天，樓市政策沒有脫離托而不舉的范疇。

　　資本市場(chǎng)今天很失望，但是原本上面說的就是“止跌回穩(wěn)”，從來沒說過什么“止跌回升”。他們自己腦補(bǔ)了“止跌回升”的戲碼，也不怪房地產(chǎn)板塊的大起大落。

　　市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)在貨幣化安置100萬套住房上面，并和2016年的600萬套做對(duì)比。數(shù)量上肯定是低得多，另外一點(diǎn)則是，上次是央行提，這次是住建部。所以沒辦法期待太高，主要還是為了化解債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　房?jī)r(jià)要漲，只有靠拉升居民杠桿率，而這只有兩個(gè)辦法可以達(dá)成。

　　1 居民收入上漲，建立信心。

　　2 搞QE，大幅提升名義GDP，從而被動(dòng)降低居民杠桿率，使得居民有加杠桿空間。

　　上面的1很好理解，2是什么意思？

　　我們有公式：

　　居民杠桿率 =居民負(fù)債/名義GDP

　　名義GDP是包含放水和通脹的，就比如去年我國(guó)實(shí)際GDP增速在前五大經(jīng)濟(jì)體中排名第二，僅次于印度，但名義GDP增速卻墊底。原因就是美日德的高通脹，拉升了他們的名義GDP增速。

　　所以，只要放水，就可以大幅提高名義GDP，使得居民杠桿率被動(dòng)下降，從而給居民加杠桿留出空間。

　　但問題在于，從目前的數(shù)據(jù)看，沒有任何跡象表明，上面會(huì)采用QE的方式。

　　當(dāng)然，我們也會(huì)持續(xù)跟蹤央行資產(chǎn)負(fù)債表和央行月中發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，尋找可能的QE跡象。

　　上個(gè)月底以來，一線城市成交大漲，大概是“止跌回穩(wěn)”的說法，再次刺激了一波需求入市。

　　從當(dāng)下數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)情緒迅速升溫，成交量也達(dá)到了高熱的水平。但跟蹤其趨勢(shì)，似有震蕩下降的跡象。后面還會(huì)不會(huì)反復(fù)不清楚，我們還會(huì)繼續(xù)跟蹤下去。

　　知識(shí)星球的同學(xué)，注意每天關(guān)注我們?cè)谛乔虬l(fā)布的跟蹤數(shù)據(jù)，以及我對(duì)樓市的實(shí)時(shí)判斷說明。

　　不在知識(shí)星球的公眾號(hào)粉絲，可以關(guān)注下實(shí)時(shí)成交量。

　　比如北京的同學(xué)，可關(guān)注鏈家周末兩天的成交量，如果超過1200，則視為熱度維持，介于1000~1200之間，則成交熱度適中，若跌破1000，則視為市場(chǎng)較冷。

　　如果要房?jī)r(jià)上漲，周末兩天1200以上的成交量，至少要維持2~3個(gè)月。如果后續(xù)有跌破1200的趨勢(shì)，賣房的同學(xué)記得要趁熱度還在的時(shí)候抓住機(jī)會(huì)。

　　目前只有北京是鏈家中介一家獨(dú)大，可以跟蹤實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)。其他城市沒有壟斷市場(chǎng)的中介，就只能看網(wǎng)簽量了，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)有半個(gè)月左右的滯后。但即便是滯后，總歸也是一個(gè)指標(biāo)。可以作為判斷依據(jù)。

　　總體來說，我不是很樂觀，但具體還是要以我們后續(xù)跟蹤的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。