成交大漲，重慶樓市企穩回暖，行業出現了一些變化

　　重慶樓市真的回暖了！

　　10月9日至10月12日，重慶線下秋交會在觀音橋步行街舉行。根據重慶市房地產業協會數據，秋交會四天時間里，全市商品房成交面積41.66萬平方米，環比增長161.9%、同比增長12.3%。

　　2024重慶秋交會線下展會現場

　　秋交會期間，中心城區商品房成交面積19.47萬平方米，環比增長251.0%、同比增長27.3%，其中商品住房成交面積13.65萬平方米，環比增長269.7%、同比增長49.5%。

　　2024重慶秋交會線下展會現場

　　自10月份以來，重慶各大售房部到訪量大增，成交量也大漲。

　　根據重慶銳理的統計，進入10月以來，重慶主城九區連續兩周認購套數超過千套，重慶樓市明顯回暖。

　　來源于重慶銳理數據

　　此次秋交會期間樓市成交大漲，為重慶房地產市場穩步回暖進一步注入了強勁的信心和底氣。預計10月份將延續國慶黃金周及秋交會勢頭，10月成交量可創今年新高。

　　重慶樓市為何能夠企穩回暖？重慶房地產行業又有哪些變化？

　　PART.

　　01

　　中央定調，國家層面政策持續發力

　　9月26日，中央明確定調，要”促進房地產市場止跌回穩”。這表明了當前穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟的重要性，釋放出強烈的信號。

　　近期，"央媽”、“財爸"都親自下場出大招，并且直接聯手發力。

　　首先是“央媽”打出一系列組合拳，9月底，央行大放水，樓市獲得降準、降息、降首付、降存量房貸利率等政策支持。

　　此外央行還有多項經濟政策加持，比如創設證券、基金、保險公司互換便利和股票回購增持再貸款兩項新的貨幣政策工具，有力支持資本市場發展，促進經濟復蘇。

　　接著是“財爸”接力，10月12日，財政部宣布推出一攬子財政增量政策，包括通過疊加運用專項債券、專項資金、稅收政策等工具來支持房地產市場。

　　比如運用地方專項債和專項資金，可以用于回收存量土地，或者回購商品房，從而推動房地產止跌回穩。

　　另外，中國人民銀行與財政部還成立聯合工作組并召開首次會議，雙方一致認為央行國債買賣是豐富貨幣政策工具箱、加強流動性管理的重要手段。直白說，就是“央媽”直接出錢， 買“財爸”發的國債，所謂中國式QE量化寬松傳言再起。

　　隨著國家層面和各地推出樓市政策“組合拳”以來，全國房地產市場止跌回穩的跡象明顯。

　　憑借自身的多重優勢，重慶樓市也率先實現了企穩回暖。

　　PART.

　　02

　　重慶城運爆發，重慶樓市政策加碼。

　　近幾年，在世界形勢動蕩、中美博弈加劇的環境下，重慶作為我國的戰略大后方，獲得了更多的發展機遇。

　　成渝雙城經濟圈建設，西部陸海新通道建設，央渝戰略合作不斷加碼，金融機構5年為重慶提供9.8億元綜合融資.....近年來重慶城市利好持續不斷。

　　而在9月25日，根據財聯社電報，中央提出引導資金、技術、勞動密集型產業從東部地區向中西部地區、從中心城市向內陸腹地有序轉移。按照民間的說法，新三線建設開始了。

　　上世紀60年代-80年代的三線建設中，我國產業大規模從沿海轉移到內地，重慶也成為當時三線建設的大贏家。

　　歷史上的三線建設產業轉移

　　重慶作為戰略大后方，且已擁有更雄厚的產業基礎和更便利的交通條件，重慶也必將再度成為新三線建設的大贏家，這是重慶城運的又一次爆發，堪稱史詩級的利好。

　　另外，重慶市房地產政策的制定和出臺，一直走在全國前列。

　　9月1日，在重慶線上秋交會啟動當日，重慶就同步出臺了五項新政助力樓市，包括調整新購住房再交易管理、優化住房套數認定標準、支持住房“以舊換新”、加快存量商品房去化和加大住房租賃市場發展力度。

　　10月，重慶樓市政策持續加碼。10月14日，重慶市住房公積金管理中心再出新政，推出三條重磅措施：提高貸款額度，降低首付款比例，放寬靈活就業人員貸款政策。

　　重慶政策的持續加碼，將進一步釋放和滿足居民多樣化、改善性住房需求，切實減輕購房人負擔，促進房地產市場平穩健康高質量發展。

　　PART.

　　03

　　從房交會看未來重慶樓市風向

　　房交會其實也是是樓市發展的風向標，此次秋交會有一些明顯變化值得關注。

　　第一，改善型品質住宅更受歡迎。

　　當下我國樓市供需關系發生變化，總量上已經不缺房子，但市場上缺的是高品質的改善型住宅產品。

　　政策層面，今年我國推進配售型保障房建設，開始探索住房雙軌制。保障房解決人們的基本居住需求，讓房屋回歸居住的本質。而商品房將回歸商品屬性，逐漸向改善型高端化前進，滿足多元化居住需求。

　　這兩年，重慶高品質的改善型新房非常受市場歡迎，價格也比較堅挺。比如啟元、觀宸、云河頌、悅府等等。國慶期間，觀宸熱銷2億，據說觀宸建面約366平米的樓王即將入市，網傳其單價將站上7萬+。

　　觀宸千重錦樓王效果示意圖

　　為了持續優化住宅用地供應結構，提高供地質量，重慶在房交會期間還推介了一批高品質住宅用地，進一步滿足市場對區位條件好、交通條件好、公共配套好、居住環境好的高品質住宅用地需求，引導和鼓勵開發商進行高品質商品住房建設。

　　未來重慶新房市場，我相信品質改善項目仍將更受歡迎。高品質改善新房項目也會越來越多。

　　第二，第四代住宅迎來大爆發。

　　相對于家電，汽車的更新換代，住宅的更新迭代顯得太慢了。近些年來，通過增設空中花園及空中園林街巷的立體綠化住宅大受市場歡迎，被稱為第四代住宅。

　　2024年，重慶第四代住宅迎來了大爆發。

　　2024年重慶市場首個推出的第四代住宅是龍湖云河頌，項目銷售單價近3萬，主力總價在500-600萬區間，而在如此高的單價和總價基礎上，項目從入市到售罄，只花了三四個月的時間，創造了一系列熱銷紀錄。

　　龍湖云河頌創造熱銷紀錄

　　在剛過去的9月底，海成在主城的首個第四代住宅項目云湖郡首開，實現約3億銷售額，這樣優秀的銷售表現相信也給其它開發商打造第四代住宅帶來了更多信心。

　　海成云湖郡樣板間實拍圖

　　我初步統計了一下，目前重慶中心城區已有20余個第四代住宅項目，另外區縣也還有一些第四代住宅項目。

　　除了以上項目之外，我知道其實還有一些潛在的第四代住宅項目，但尚未知案名，我們沒有統計在內。

　　可以預見，未來重慶市場上還有更多高品質的第四代住宅項目將陸續入市，重慶新房將加速更新換代。

　　第三，核心地段資產賣爆了。

　　近些年，伴隨著城市更新的推進，傳統核心區也出現了更多優質項目，在市場上備受追捧，率先接住了這輪樓市行情，都賣爆了。

　　九龍坡核心三軌TOD大盤招商1872，入市以來一直備受市場歡迎，國慶前每月大約有1億的銷量，而國慶期間1周熱賣了2億元，刷卡都要排隊，徹底賣爆了。

　　招商1872財務處刷卡排隊

　　中海觀音橋的璟里項目，今年面世以來持續熱銷，房交會期間悄悄完成清盤。

　　觀音橋另一個項目聯發觀音橋在房交會期間開盤，首開房源去化率達到2.7億元，攬金2.7億元。據說有個山西游客，一個人就買了10套。

　　聯發觀音橋開盤排隊

　　外地投資客，開始回來入場抄底重慶樓市了，這可能也是重慶樓市企穩回暖的又一個信號。

　　相信在核心區優質項目持續爆賣的帶動下，市場將逐步回暖，新區項目很快也會承接到這輪樓市行情。