新房不斷進階！沒想到，昆山新房市場越來越卷了！

昆山一直是個“有戲”的地方。

許多人知道昆山，可能就是因為被譽為“百戲之祖”的昆曲，這溫柔婉轉的昆山腔驚艷了整個江南。

今天再提到昆山，卻往往都會和長三角一體化、蘇滬同城化等重要發展規劃掛鉤。

我們提及昆山樓市也往往忽略不了花橋、陸家等環滬板塊，在我們印象中，這些板塊也是昆山樓市成交的主力板塊。

但現如今，昆山的樓市表現可遠不止“環滬熱城”這么簡單。

01昆山新房改善成為主力

從去年與今年1-4月的昆山商品住宅成交數據來看，一個比較直觀的點就是：

昆山新房改善，尤其是玉山主城的改善項目成為了樓市主力支撐。

像去年金額榜中排名前三名的項目：璀璨璟園、潤樾云起花園、臻悅雅筑，都帶有建面200㎡以上的大平層產品，起步面積最低也在130㎡，可以說改善屬性相當純粹。

今年排名靠前的中建熙悅雅園、華琚雅苑、保利置業尚云賦等打造的也都是以低密、大平層為主的高端改善樓盤，“大戶型”明顯已經成為了昆山樓市的主角。

或許僅看單個項目無法體會到其趨勢，我們再來看近幾年昆山新建商品住宅成交套均面積，截止今年5月，昆山成交套均面積已經達到了約131.3㎡，改善化趨勢非常明顯。

與面積一同進階的是價格，從板塊來看，玉山主城與花橋等臨滬板塊成交均價都已經站上2萬元/㎡，其中昆山核心的城西板塊均價已基本穩定在3萬元/㎡。

有趣的是，結合地圖來看，蘇州軌交11號線依次穿過的昆山城西、城中、城東、陸家、花橋五大板塊，也是近年熱銷樓盤集中的幾個板塊。

02 昆山改善越來越卷

戶型越做越大，價格不斷突破，在改善產品成為昆山的主力成交選手后，其自然也開始駛入內卷賽帶。

高端產品系扎堆

首先，從項目產品定位開始，昆山市場的改善產品都拿出了各自旗下的高端產品系。

從板塊來看，由于高端改善產品的定位主要基于配套成熟且優質的地段，因此這些高端改善項目主要集中位于玉山主城的城西、城中、城東三大板塊。

比如去年霸榜的潤樾云起花園，就是由華潤置地的高端產品系——“潤系”產品。

比如城西的萬科朗拾玉湖，是萬科2023年的重要改善產品系“拾系”，其產品理念主要是以自然為設計語言，打造度假式生活體驗。

再比如中建七局在城東板塊打造的“熙”系雙子——中建熙悅雅園＆熙和云庭。

還有保利置業賦系產品、招商璀璨系......可以看出，如今的昆山市場并不缺好產品，并且扎根核心的高端項目均有不錯的去化表現。

項目產品力不斷進階

不止是高端產品系的名頭，落位到項目本身來看，昆山改善項目的產品力也在不斷提升。

1越來越低密的居住形態

與蘇州市區的相同，低密住宅在昆山逐漸成為主流。

尤其是今年幾個待入市或已入市的改善項目，如保利拾錦東方、錦鳴雅居等項目均有打造低密洋房。

錦鳴雅居項目效果圖

從居住角度來看，洋房的產品優越性有目共睹，它擁有著高舒適度、高私密性和高得房率，從近五年以來昆山主城洋房的成交均價走勢來看，昆山主城洋房整體漲幅可以說較為領先，這也體現了市場的認可度。

我們上述的幾個待入市項目中甚至不乏純粹洋房產品，這也將帶動昆山人居品質的提升。

2產品力不斷挖掘

就如我們前文所說，昆山核心改善項目的面積也越做越大。

典型如青云臺項目，據悉項目建面約200㎡起步，最大面積達到370㎡，這樣的戶型設計放在整個蘇州大市也是比較少見的。

聚焦產品本身，青云臺項目的社區打造也有疊新，據悉項目打造了豪宅標配的地下高端會所與精裝架空層泛會所。

可以說，如今的昆山樓市出現越來越多“全維社區”、“品質社區”等詞匯，都在證明昆山核心的項目產品力在不斷升級。

品牌房企選擇深耕昆山

產品的精研當然離不開背后的開發商，從近年的成交榜單來看，熱銷項目多來自國央企，以中建七局、保利置業、華潤置地、招商蛇口等房企為主。

其中比較有代表性的就是中建七局了。

中建七局的名字第一次在昆山出現，僅僅是4年多前。

就是僅憑借在昆山的深度布局，中建七局地產集團就快速沖上了蘇州樓市銷售金額、面積TOP行列。

根據克而瑞蘇州最新統計數據顯示，2024年一季度，中建七局地產集團又沖上蘇州權益金額銷售TOP9。

視角轉回昆山，中建七局地產集團一直穩坐“釣魚臺”，從【鹿鳴錦苑】到【春景雅苑】，再到【熙悅雅園】＆【熙和云庭】，每個項目均取得了亮眼的去化成績。

這也使得中建七局能夠連續兩年穩居昆山商品房年度權益銷售金額榜第一，同時今年一季度也繼續以絕對優勢，蟬聯昆山權益銷售金額、面積雙冠王。

在項目打造方面，中建七局主要布局在城東板塊，典型如近期熱銷的【熙系雙子】——熙悅雅園＆熙和云庭：

戶型上，起步建面130㎡以上標準，奠定了社區純粹改善的居住群體；

尺度上，獨立玄關、南向面寬、寬廳尺度、套臥空間感、大面積的飄窗，挖掘出了更多的生活方式；

在奢裝配置上，采用東芝、博世、環都拓普等全屋國際國內一線品牌，同時重視人性化細節的打造。

中建熙悅雅園項目戶型示意圖

事實上，遠不止上述提到的房企，萬科、象嶼等眾多知名開發商也紛紛選擇在昆山打造高品質項目。

憑借有口皆碑的房企品牌與優質項目，加之昆山相對充足的購買力，被譽為全國最強縣的昆山近年來樓市愈發成熟，在這樣的背景下，改善項目的內卷也成為必然的趨勢。

03

但不得不提的是，從去年來昆山的供應量與成交量同比是有所減少的。

2023年，昆山市商品住宅的成交面積為155萬㎡，同比減少45.69%；而今年1-5月成交面積僅30.24萬㎡，同比減少約80.51%。

成交量下滑除了受到樓市下行大環境的影響外，分析師認為主要還是受制于政策限制的上海外溢客群在政策放松后，購買力轉移。

靠著緊鄰上海的天然優勢，再加自身逐漸醇熟的配套，昆山臨滬板塊早年間確實是置業熱門板塊。

比如花橋板塊，不少人選擇跨省通勤，去年開通的蘇州11號線連通上海后，更是交通上的一大利好，像明月璟辰苑、象嶼都城等都是套數榜上的熱門存在。

甚至2023年上半年昆山成交套數上，前10中有7個項目都來自環滬板塊。

但2023年上海外圍放松外地人限購、實行認房不認貸后，部分預算充足但苦于沒有購房資格的置業者重新有了購房機會，于是他們轉而把目光投向別處。

到今年1-4月的昆山商品住宅成交套數榜上，像一線臨滬的花橋板塊僅有1個項目上榜了，而像本周上海再次出臺了重磅新政，預計今年環滬板塊的成交量將繼續下降，從而導致昆山整體成交量的下滑。

結語

曾經，昆山以其獨特的地理位置優勢，近年來承接上海的外溢需求，內生性自住需求持續增長，產業帶來的購買力進一步助力樓市需求的釋放，昆山也進入了改善時代。

特別是主城區，近年來區域項目裝修標準與戶型尺度相較之前都有明顯進階，客群也日漸高端化，而隨著今年青云臺、錦鳴雅居等項目的入市，昆山新房產品力也將有進一步提升！

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

免責說明：文章中所有觀點和數據均為獨立見解，僅供參考，克而瑞不對引用文章內容和數據及其所引發的任何直接或間接損失承擔責任，且就文章相關內容享有全部的解釋權。