不開玩笑！樓市筑底時間將近

統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)發(fā)出來了！

1-8月，新建商品房銷售面積、銷售金額、開發(fā)投資完成額、新開工面積同比降幅較1-7月分別+0.6pct、+0.7pct、0pct、+0.7pct。

從數(shù)據(jù)看，多個指標降幅有改善，但從絕對值來看仍處于歷史較低水平，且8月70大中城市新房、二手房房價環(huán)比跌幅均擴大，仍面臨下行壓力。

中銀證券研究指出，當前行業(yè)信心脆弱，其核心是經(jīng)濟基本面的持續(xù)走弱和房價下行。若真要刺激居民購房，政府需作出部分讓利，在購房稅費減免方面進一步突破。

業(yè)內(nèi)認為，如果需求側（如房貸進一步降息）、供給側（如存量房收儲切實落地）同時加力，房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)筑底回升，高品質(zhì)住宅特別是現(xiàn)房項目的成交有望率先走出低谷。

01地產(chǎn)銳觀察

樓市筑底將近

房價 還 要跌多久？

樓市成交 量何時能觸底反彈？

這是很多人關心的問題。

從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)和新聞發(fā)言人的表態(tài)看，盡管一些指標的降幅呈現(xiàn)了邊際收窄，但絕對量仍在下滑，樓市依然處于調(diào)整探底中。

但也有券商預測我國樓市筑底時間將近。

廣發(fā)證券研發(fā)了一個指標——“購房負擔率”，綜合了房價、首付比例、按揭貸款利率、收入的變化，能較為全面地考慮居民購房行為。

通過對美日購房負擔率與樓市量價走勢規(guī)律分析后發(fā)現(xiàn)：

60%的購房負擔率是美國房地產(chǎn)市場的枯榮線。即，當美國購房總負擔率>60%，美國量價承壓下行；當美國購房總負擔率降至45-50%，市場開始逐步復蘇。

日本購房負擔率平均約46%時（1974-1996年），為日本房地產(chǎn)發(fā)展的均衡期。

廣發(fā)證券測算，我國從2021年3月至2024年6月，購房總負擔率從97%降至59%，購房總負擔率絕對水平已降至2006年以來的最低位。

從美日經(jīng)驗來看，45%-50%的購房總負擔率是均衡期相對較低的水平，如果參照這一標準，目前我國購房負擔率還有一定下降空間。

廣發(fā)證券認為，如果我國政策在需求側（降低購房門檻、購房成本、交易成本）、供給側（去庫存、保交付）持續(xù)發(fā)力，使得購房負擔率接近均衡期水平，房地產(chǎn)市場筑底將近。（可關注本公眾號后發(fā)消息“購房負擔率”，獲取報告原文）

02地產(chǎn)銳觀察

增量政策概率大

關于新房成交，業(yè)內(nèi)預判較為一致，認為隨著傳統(tǒng)銷售旺季來臨，及房企推盤力度的提升，9、10月樓市成交環(huán)比會呈現(xiàn)正增長。但由于信心不足、房價持續(xù)下跌，預計增幅有限。

機構們也大多預測，鑒于當前樓市量價均面臨壓力，未來一段時間政策仍有進一步優(yōu)化調(diào)整的可能，包括房貸利率下調(diào)、一線城市“四限”調(diào)整、收儲政策改善、財政發(fā)力等。

長江證券研究指出，房地產(chǎn)行業(yè)治本之道在于：一是嚴控增量供給，二是穩(wěn)定收入預期，三是吸引外資流入，四是穩(wěn)定稅費預期；從而相對溫和地實現(xiàn)房價回歸。

其認為，地產(chǎn)量價下行的負外部性已在其他經(jīng)濟領域有所體現(xiàn)，需要需警惕地產(chǎn)和經(jīng)濟的負向循環(huán)，繼續(xù)出臺支持政策的必要性再次提升。

長江證券同時認為，常規(guī)工具只有核心城市還留有少許余地，包括利率、首付、稅費等，但效果不容樂觀；參照海外經(jīng)驗，深度降息、央行下場和財政擴張等非常規(guī)工具似乎不可或缺。

03地產(chǎn)銳觀察

“壓箱底”現(xiàn)房豪宅內(nèi)推

進入樓市傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商們都鉚足了勁加大營銷力度，爭取資金回流。

紅姐了解到，有的開發(fā)商甚至拿出了壓箱底的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房房源進行內(nèi)推。對于有資金實力的買房人來說，迎來了一年中最好的“撿漏窗口期”。

紅姐的投融資群里有很多房企朋友，今天有一位紅姐熟悉的群友發(fā)了一條吸眼球的消息：

位于奧北別墅區(qū)三開三罄的網(wǎng)紅豪宅『天樾書院』還有少量上疊和下疊現(xiàn)房進行內(nèi)推；

位于通州副中心核心區(qū)的河景豪宅『珠江闕』，還有空中四合院和平層大宅（各僅有一套）以及部分優(yōu)質(zhì)商鋪和車位內(nèi)推銷售。

有實力改善的朋友，可以找紅姐的這位開發(fā)商群友了解詳情，加V（yjf805，或133~~8149~~2266電聯(lián)）走內(nèi)部優(yōu)惠通道，享外面買不到的折扣優(yōu)惠。

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