商品房開始“背刺”人才房

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作為整個保障房體系中的有力一環，人才房剛開始出現在市場上時，其6-7折的價格被認為是“背刺”同地段商品房，各個人才房項目的認購數也反映了其火爆程度。

然而，時過境遷，局勢逆轉。曾經備受矚目的人才房，如今卻面臨著“賣不出去”的尷尬局面。商品房的降價、打折反而開始“背刺”人才房。

近期，光明某人才房項目開盤，開盤均價27438元/㎡，總價約158萬元-253萬元，精裝修交付。

按理說，這個價格在深圳已經非常有競爭力了。以現在2成首付計算，該盤最低首付31.6萬元、月供5900余元即可獲得1套光明兩房！

可是，即便價格低到這個水平，去化成績依然低到令人發指。

實際上，深圳市人才房的銷售一直處于“叫好不叫座”的局面。

此前的人才房項目，大多在認購階段能夠達到1:5甚至1:10的認購比，但最終的去化成績往往和認購的火爆相比有所差距。

但是，能像這個項目一樣，去化直接掛零的的確還沒出現過。

根據深圳樂居的統計，今年至7月31日，共計入市13批次的人才房，覆蓋9個項目，共計5068套房源。

這些項目的首批次去化均在90%以上，甚至接近“日光”。二批次去化雖然有所下滑，但是認購比也都非常火爆。

人才房突然就不“香”了？在這一局面背后，究竟隱藏著怎樣的市場邏輯和定價困境？

人才房的定價之痛

人才房去化的尷尬，首先源自市場的快速變化。二手房市場的溫度不斷下降，新房市場亦感受到了寒意。降價，成了眾多房產項目自救的手段。

在這種背景下，人才房的定價體系遭受了前所未有的沖擊。

隨著深圳房價的調整，原本以商品房價格六折推出的人才房，其價格優勢正在不斷削弱，甚至，“周邊商品房價格6折”的殺手锏也開始名存實亡。

文章開頭的光明人才房項目去化掛蛋有一定特殊性，其位置距離目前最近的地鐵站約3公里，配套比較一般。但同在光明，另一個由國企開發的人才房項目就比較有代表性了。

該項目更靠近光明中心區，開盤均價約2.89萬元/㎡，開盤兩房戶型602套，648戶認購，銷售75套，去化率12.45%；三房戶型共223套，545戶認購，賣了81套，去化率36.32%。

而在距離項目步行距離不足1.5km（百度地圖測距），最新開盤了一個按照建筑新規設計的商品房，開盤85-113㎡的3-4房，其折后均價約4.35萬元/㎡，總價區間在343-529萬元。

因為商品房項目最低三房，所以我們僅比較三房戶型：

以總價計算，人才房三房起步價259萬，而商品房三房折后起步價343萬，大約是商品房的84折，根本不是6折。

兩廂比較，只有在以均價計算時，人才房才能達到商品房的66折多。

那站在購房者的立場上，總價上稍微加點錢，就可以不再接受“10年內限制流轉，10年后補差價才能流通”的限定，豈不更好？

不僅如此，該商品房項目按照建筑新規設計，使用率達到80%，以套內均價計算，人才房的價格優勢可能更小。

周邊商品房的“折扣戰”，直接導致了前期以較高價格購買人才房的購房者面臨資產價值縮水的風險。

有意思的是，當初正是以人才房和安居房為首的大量保障性住房的入市，壓制了商品房的市場需求，影響了商品房市場的穩定。

2022年底，以星河開市客人才房為首的人才房項目開始入市，狠狠地給價格正在螺旋下滑的商品房“背刺”了一刀。

“目前來看，我們這個項目應該是這一批里面最火爆的，上千組是綽綽有余的，最終的總數甚至可能上萬”。

在當時，星河開市客環球商業中心的銷售人員面對記者采訪時這樣表示。另外，龍崗安居玥龍苑、顥龍苑兩家的銷售人員則表示，到訪量都挺不錯，比星河開市客差一些。

最終，深圳首批入市的6個人才房項目兩房有3個項目全部選完，僅有位于龍崗寶龍的2個項目和一個位于大鵬的人才房項目去化寥寥。

當時，不少地產從業人員都對商品房市場的未來產生了擔憂。在他們看來，面對人才房“市場價6折”這一殺手锏，商品房很難有什么還手之力。

只是沒想到，時光來到現在，原本以優惠價格吸引人才的策略，在市場整體降價的大潮中卻顯得力不從心。人才房的定價，似乎成了一道難以逾越的坎。

定價機制：死板的數字游戲

如果說市場的快速變化是人才房困境的外因，那么定價機制的死板則是內因。

去年7月，深圳市發布了《深圳市共有產權住房管理辦法》，明確表示不再建設人才房。

不過筆者致電深圳市住建局保障署，工作人員也表示目前尚未接到剩余人才房數量的相關通知。

而在定價機制方面，工作人員也表示沒有相關信息可以透露。

面對賣一套少一套的局面，可能官方也缺乏動力針對這種局面進行改變。

但是在這個過程中，我們可以看到，在一些地區，人才房的定價似乎成了一場數字游戲，一旦確定了價格，就如同刻在石碑上的文字，難以更改。

例如，如果一期人才房以3萬/㎡的價格出售，即便市場環境發生變化，二期人才房的定價也不敢輕易降至2.5萬/㎡或以下。

此外，我們也從未看到過像是商品房那樣的折扣規定，出現在人才房身上。人才房只會按照配售均價銷售，缺乏像是商品房那樣的市場銷售機制。

而在實際中，人們卻又會把人才房和商品房放在一起比較。

這種死板的定價策略，不僅限制了人才房的競爭力，更引發了潛在的維權風險。

“團建”風波：交付質量之殤

價格的剛性，看似維護了前期購房者的利益，實則是一把雙刃劍。一旦房價下調，便可能引發維權風波，開發商和政府都可能陷入輿論的漩渦。

除此之外，人才房作為大量國央企，甚至市、區安居集團直接參與開發的保障房類型，不少也在交房時被曝出質量問題。

今年3月末，位于龍華區觀瀾片區的人才房安居峰景苑交房時被曝出質量問題，一時間引起軒然大波。最終，龍華區人才安居集團直接面向輿論公布補償方案，這起風波才逐漸平息。

而在小紅書上，鍵入“深圳人才房質量”，可以搜索到大量相關筆記，都是用戶曝光、吐槽人才房交房貨不對板和以次充好等質量問題。

另外，在深圳城市留言板上，有關人才房質量的留言同樣層出不窮。

這種“團建”風險，無疑加劇了人才房銷售的難度，使得開發商在定價時更加謹慎，甚至寧愿選擇不降價，也不愿意面對可能的維權問題。

現有定價機制亟需改變

其實從上面的例子就可以看到，商品房作為純市場化的產物，可以根據市場情況進行針對性的折扣和營銷。

但是人才房作為保障房的一員，本身就是政策產物，是“非市場化”（注意，不是“逆市場化”）的產物，卻又要在定價上強行和市場化的商品房連接。

當你要把兩個本身涇渭分明的事物連接在一起，那必然會出現意想不到的問題。

面對人才房的困境，我們呼吁監管層能夠重新審視定價機制，打破價格的剛性束縛。

筆者認為，不妨考慮設置價格區間而非固定的價格節點，給予市場更多的自由度和彈性。

這樣，人才房的定價可以更加靈活地響應市場變化，既能吸引人才，又能避免因價格問題引發的不必要糾紛。

房地產市場需要呼吸，人才房更需要在市場的浪潮中自由航行。通過改善定價機制，我們期待人才房能夠重煥生機，成為城市吸引人才的亮點，而非市場的痛點。

只有這樣，人才房才能真正成為城市發展的助推器，而非負擔。