新資金洪流來襲，樓市去庫存戰(zhàn)役再升級(jí)，能緩解購房壓力嗎？

在過去的幾年里，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債作為地方政府專項(xiàng)債的重要組成部分，曾一度在專項(xiàng)債市場(chǎng)中占據(jù)舉足輕重的地位。

2018年，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為4830億元，占當(dāng)年專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模的35.8%；到2019年，其規(guī)模進(jìn)一步上升至6162億元，占比為28.6%。

隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和對(duì)地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步重視，為了引導(dǎo)專項(xiàng)債資金更多地投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在當(dāng)年9月明確提出了專項(xiàng)債資金的使用限制，其中就包括了土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。

自那以后，原本炙手可熱的土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債的發(fā)行便陷入了停滯狀態(tài)，至今已逾四年之久。

業(yè)界對(duì)于重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行的呼吁持續(xù)高漲，近期終于顯現(xiàn)出了重啟的積極信號(hào)。

成本收益的雙重?cái)D壓：地方收儲(chǔ)的艱難抉擇

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的持續(xù)加碼，地方政府在土地和房產(chǎn)收儲(chǔ)上面臨著前所未有的壓力。一方面，為穩(wěn)定房價(jià)、保障民生，政府需要加大土地供應(yīng)和房產(chǎn)收儲(chǔ)力度；另一方面，高昂的融資成本與低下的租金收益率卻如同兩道緊箍咒，讓地方政府在收儲(chǔ)決策上左右為難。

據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，央行提供的再貸款雖以低利率（1.75%）為地方政府提供了資金支持，但銀行在實(shí)際操作中往往會(huì)進(jìn)行加點(diǎn)處理，導(dǎo)致地方政府實(shí)際融資成本普遍上升至3%-3.5%。

與此同時(shí)，國內(nèi)一線城市的租金收益率普遍徘徊在1.4%左右，二線城市也僅為2.1%左右，遠(yuǎn)低于融資成本。即便地方政府能以較低的價(jià)格（如五折）收購房產(chǎn)，其回報(bào)率也僅能勉強(qiáng)覆蓋或接近融資成本，難以形成有效的盈利空間。這種成本收益的雙重?cái)D壓，讓地方政府在收儲(chǔ)面前不得不三思而后行。

面對(duì)高昂的融資成本和低下的租金收益率，地方政府在收儲(chǔ)決策上的謹(jǐn)慎態(tài)度直接導(dǎo)致了央行再貸款資金的閑置。

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，央行提供的千億再貸款資金目前僅使用了不到20%，大量資金未能得到有效利用。再貸款政策的初衷是希望通過低成本資金引導(dǎo)地方政府加大收儲(chǔ)力度、穩(wěn)定房價(jià)，但現(xiàn)實(shí)卻往往與理想相去甚遠(yuǎn)。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債：破局之路的曙光

在成本收益的雙重?cái)D壓和資金閑置的尷尬背景下，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟被寄予厚望。相較于商業(yè)銀行貸款的高利率和嚴(yán)格審批流程，土儲(chǔ)專項(xiàng)債以其低利率、長期限和靈活用途等優(yōu)勢(shì)成為地方政府解決收儲(chǔ)資金問題的理想選擇。

首先，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的利率普遍維持在2%左右，遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行貸款的實(shí)際融資成本。這將大大降低地方政府的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提高其收儲(chǔ)房產(chǎn)的積極性和盈利能力。

其次，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的期限較長，能夠滿足地方政府長期收儲(chǔ)和運(yùn)營的需求。同時(shí)，其靈活用途也使得地方政府可以根據(jù)市場(chǎng)變化和政策導(dǎo)向靈活調(diào)整收儲(chǔ)策略。

最后，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行還能夠拓寬地方政府的融資渠道，增加其資金來源的多樣性和穩(wěn)定性。

一旦土儲(chǔ)專項(xiàng)債政策得以實(shí)施并大規(guī)模鋪開，預(yù)計(jì)將對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。一方面，地方政府將有更多資金用于土地和房產(chǎn)收儲(chǔ)，這將有助于增加市場(chǎng)供應(yīng)、穩(wěn)定房價(jià)并促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。另一方面，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行也將為投資者提供更多元化的投資選擇，有助于活躍金融市場(chǎng)并促進(jìn)資本的有效配置。