市場新近的“兩個擔憂”

慢慢的，就沒有人再關心市場數據了，因為不會有什么變化，看完了就更添堵。人們不滿的情緒在慢慢積累，遇到一點什么“事情”就會借題發揮，抱怨一通。然后，又是一天過去。

8月份，重要的數據是這個：房價連續28個月下跌——2024年8月，百城二手住宅平均價格為14549元/平方米，環比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個百分點，已連續28個月環比下跌；同比跌幅為6.89%，業主們繼續在“以價換量”（為中指研究院數據）。

注意：這已經是史上最長的房價連跌記錄，并且還是見不到止跌跡象。2021年第一季度是各類資產的大頂，除了房價，還有房企的股價，還有茅臺、騰訊的股價，都在2021年第一季度創下歷史新高。

我之前談過看法，深圳向來是市場的“先行者”，緣由在于“小盤股”，炒風熾烈，波動性強，四大城市會跟著。看8月的市場，北京是明顯的，也就是3個月前，后臺一些北京粉絲對京城樓市“自信滿滿”，自認只要稍松政策，北京就能大V天龍。我當時指出，那只不過是一廂情愿，都會無差別的下跌。8月北京二手房成交量14363套，環比下跌7.8%，而價格則跌回到了八年前——7月北京二手房成交均價為5.4萬元/平方米，價格已回落至2016年8-9月的水平，從最高點已經累計下跌了25%左右。（本部分據財新報道）

深圳也是一樣，跌的更多。四大城市都一樣，統統都是“以價換量”，這還是好聽的說法，更加真實的說法是：業主在跑路。這些在先前的文章里，我都寫完了。不再贅述。

新盤實際上賣得不好，偶有一個月好但大部分月份都軟塌塌的半死不活，好幾家媒體朋友常找我采訪，一開始我還希望他們能夠上達天聽，慢慢的我也放棄了哈哈，看來大家都沒有什么脾氣。8月業績其實是很差的，百強房企實現銷售操盤金額2512億元，環比降低10%，同比降低26.8%，同比降幅較7月進一步擴大7.1個百分點。

我在一線了解，8月新盤的成交不說是今年最差，也是最差之一。深圳的二手房成交創下3月以來的6個月新低，新房也連跌3個月。前8月，深圳新房成交低于去年同期20%，二手房成交大升72%，同期二手房價格出現15%以上的下跌，說明了依然是一個放量下跌的市場。

我認為至少繼續驗證了我們先前說的幾點：1）政策邊際效力遞減，衰減的非常快；2）亟需更加超預期的政策出臺，才能續命，人參要更大只；3）只靠政策只是短期效果，可以延緩卻無法逆轉。

但8月其實政策面是低于預期的——5月以來一直都是如此，不要說超預期，就是符合預期的政策都無。我本來期待8月份的政策是放開限價，的確也有那么兩三個城市放松了，但是沒有大面積鋪開。市場現在就是如此的脆弱，雖說政策不能治愈，但沒有政策連命都續不了。

持續的下摔，一定會摔到臨界點的那一步。8月份，我認為令人擔憂的事情開始發生了。

有兩個。

其一是，房企困難開始波及到了國企房地產。過去幾年，和股市一樣，房地產市場基本上全靠GJD在撐。但GJD的子彈也不是無限的，國有開發商也有業績的要求。今年的中報表露的無比明顯，他們中的絕大多數都不會再拿地，紛紛停止了擴張，而開始專注于還債。這一點，我們很快就能看到。而下一步，就是國有房企的B雷，為什么？因為晚了。他們中的有些開發商，本以為民營退潮是一個逆市擴張的好機會，紛紛進擊，拿到手發現房子賣不掉，或者是地方不斷改政策導致買到地就變成接盤俠。很快這個問題會出現。再說一遍：暴雷不分所有制。不要指望說GJD能夠托底，380萬億的盤子，誰也沒那個本領托底。國有房企一旦B雷，那市場真會狗血得不行。

其二，存量房貸利率下調的消息砸崩了銀行股。相比于國企開發商B雷，這個是我最“擔憂”的事。我擔憂存量房貸利率下調，會成為引B銀行業W機的導火線。從微觀上看，存量房貸利率下調是正確的事，原因之前說過了。但從宏觀上看，作為銀行最優質資產的存量房貸，利率下調就是在顯著削弱上市銀行的遠期利潤，銀行很難有別的動作可以對沖掉這38萬億存量貸款產生的損失。這些判斷我年初2月便做出了——遠離銀行股，我當時的判斷是常識——我不相信房地產垮塌成那個樣子的條件下，銀行會好到哪里去（參考2008美國）。那之后銀行股紛紛創新高一直到上周，狠狠打了我的臉。但我一直堅定不碰不改變，從這里開始，我相信銀行股的下跌只是一個開始，反映房地產沖擊下銀行業報表的開始，它會很快跌破我做出判斷時的股價。最壞的一個可能，今天的銀行股，就是2021年的房地產、茅臺、騰訊。

站在微觀的角度，存量房主為什么要考慮銀行的事？根本不需要，我自己都活不下去我為什么還要考慮你？然而，站在宏觀的角度，我們需要承認，這的確是非常非常嚴重的事，金融系統是斷然不能出任何問題的。所以，最終我希望我還是錯的，如果市場再次狠狠打我的臉，我無所謂，我也很開心，這是小失，金融系統那是大患。

但是，要實現這一點，需要超預期的政策設計。光靠GJD力托，撐得了一時撐不了一世，這無需多言。

以上這兩點，是我對9月的擔憂，會否成為事實，且待時間驗證。但資本市場的表達，已經顯示了不樂觀的預期。“預期”比“方案”更重要，“預期”一旦出現，就會很快“自我實現”。所以，9月份，市場勢必要呼吁更為猛烈的支持政策出臺，如果再無動于衷，至少股市會產生巨大的信心沖擊——大盤都是靠那些巨無霸托著的，銀行巨頭下摔，大盤指數只能稀里嘩啦往下走。

給政策的時間，很可能已經等不到了10月底。

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