爆火的大唐不夜城和艱難的曲江文旅，告訴了我們什么？

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來源：小紅書賬號 韓來財

最近文旅行業(yè)一條熱門消息，那就是大唐不夜城半年只賺23.53萬元，沖上了熱搜。大唐不夜城作為西安的頭牌景區(qū)，城市的臉面，一年數(shù)千萬游客量，很多人都詫異為何盈利能力如此之弱？

仔細拆解曲江文旅上市公司的財報可以發(fā)現(xiàn)，作為一個典型的以景區(qū)管理為主的輕資產(chǎn)公司，在2024年上半年度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入7.7億元，其中，景區(qū)運營管理業(yè)務約占營業(yè)收入的63.05%，酒店餐飲業(yè)務占營業(yè)收入的17.65%，體育項目業(yè)務占營業(yè)收入的10.05%。

收入雖高，但凈利潤卻虧損1.87億。

那么，這樣的現(xiàn)象背后有何深層次的原因呢？我在這里簡單談兩方面的思考，供大家參考。

經(jīng)營管理費用拖欠的背后，

是一個“城市經(jīng)營”時代的結束

我們先看問題1：旗下?lián)碛写笱闼⒋筇撇灰钩恰⑽靼渤菈Α⒋竺鲗m等如此多頭牌景區(qū)運營權的曲江文旅，為何會收益不好？

圖：曲江文旅參股公司收益情況分析

來源：雪球干練的股市全能

其實，上市公司曲江文旅應收賬款管理不善是其中的主因。

公司財報解釋：曲江文旅的應收賬款預期信用損失模型發(fā)生變動，導致計提壞賬準備金額增加，這是其凈利潤大幅下滑的重要原因之一。

仔細盤一盤曲江文旅的主要幾個問題甲方：應收賬款和壞賬主要來自西安曲江新區(qū)事業(yè)資產(chǎn)管理中心、西安曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室等政府機構。從這些機構的回款速度并不理想，進一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

截至今年上半年，欠款最多的前三家單位，累計欠款達到13.54億，累計壞賬達到5.75億，相比去年底，分別增加了2.02億和2.25億。

而成立于1992年的上市公司曲江文旅作為一家主要以輕資產(chǎn)經(jīng)營為主業(yè)的上市公司平臺，就是隸屬于西安曲江新區(qū)管理委員會旗下西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）有限公司。

圖：曲江文旅應收賬款情況分析

來源：雪球干練的股市全能、公司財報

看到這里，很多業(yè)界人士可以理解了：作為國資控股的上市公司，集團上級公司及兄弟公司未能及時支付管理費用，是問題所在。

由于就是有這樣盤根錯節(jié)的關系，帶來了管理合同不能被中止，上市公司只能變賣資產(chǎn)和申請負債方式，為公司帶來現(xiàn)金流，以維持下去。

那么，為何會出現(xiàn)這樣的情況呢？——最重要的原因還是上市公司的大甲方們出現(xiàn)了資金困難。

這樣的資金困難，其實代表了一個曾經(jīng)的“曲江模式”的終結。早期曲江模式的核心就是造城運動，國資平臺公司通過大舉投資文旅設施，帶動一個區(qū)域的城市價值提升，再通過土地市場溢價或者是房地產(chǎn)銷售獲得最終的收益。

在早期的土地市場和房地產(chǎn)大賣的時代，景區(qū)的運營成本只占到主營收入非常少的部分，而如今土地和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了停滯，“曲江模式”產(chǎn)生利潤的方式瓦解，帶來了一系列困難。

所以一個城鎮(zhèn)化和地產(chǎn)上漲時代終結之后，曾經(jīng)的舉債投資重資產(chǎn)景區(qū)和公園的模式，就不能獲得有效收益，這個問題最終傳遞到上市公司曲江文旅，他們作為最終的運營管理公司，就帶來了經(jīng)營困難。

而這，還不是最重要的。

最重要的是這個事件的背后是文旅行業(yè)的一種普遍現(xiàn)象，它代表了一種普遍存在的輕資產(chǎn)服務模式的回款風險。

輕資產(chǎn)的文旅運營管理公司往往承擔的工作要求高、事情多、壓力大，雖然不承擔投資的壓力，但運營管理費用的財務回款容易被拖欠，這就是他們最大的風險。

在當下的文旅景區(qū)運營市場，存在一種獨特的現(xiàn)象。由于大多數(shù)質地不錯的文旅景區(qū)資產(chǎn)，都掌握在各地國資手上，但他們多數(shù)都屬于跨行業(yè)管理，專業(yè)度不足，因此會請到有經(jīng)驗的管理團隊來運營，而評判管理團隊的首要標準就是業(yè)績案例。

一批曾經(jīng)成功打造過景區(qū)的公司團隊，因此就成為了這批國資項目的乙方。然而乙方看似輕資產(chǎn)、投資壓力小，但最大的風險就是甲方對運營管理費的“斷供”。這樣的事情在行業(yè)內并不少見。

深挖背后原因，是由于各地的國資文旅平臺公司的項目都偏向于重投資，如果沒有地產(chǎn)業(yè)的支撐，景區(qū)的經(jīng)營收益能力本身就很弱。再加之今年財政部在清理各地方政府的債務問題。不能依靠房地產(chǎn)，同時自身經(jīng)營回報能力也弱的文旅投資項目，自然會被嚴控各類費用支出。這樣的問題傳遞下來，就會使出現(xiàn)處于產(chǎn)業(yè)鏈末端、但又最關鍵的經(jīng)營管理公司收益不穩(wěn)定。

從行業(yè)周期來看，在時下這個消費降級的周期，對于文旅行業(yè)來說也是一個分化的周期。游客出行雖然還比較旺盛，但大家只會把有限的預算放在最優(yōu)秀的文旅項目和服務上。

料想未來，一些資質平平的文旅項目，尤其是重資產(chǎn)投資的文旅項目，將會遇到更大的風險。這樣的行業(yè)陣痛期在所難免。

而這樣的最大的問題是一批行業(yè)輕資產(chǎn)服務公司的生存環(huán)境倍受考驗，大量專業(yè)人員的轉型、轉行，看來是迫不得已的選擇了。

網(wǎng)紅景區(qū)的打造，前提是建立一個健康的盈利模型

下面再看市場關心的第二個問題：熱度最高的大唐不夜城，為何上半年經(jīng)營管理凈利潤只有23.53萬元？這和多數(shù)人體感差異巨大。

大唐不夜城本身是一個游逛型、展演式的景區(qū)，它既是一條旅游街區(qū)，也是一條商業(yè)街區(qū)。作為旅游街區(qū)，大唐不夜城已經(jīng)做到了極致。但作為一條商業(yè)街區(qū)，游客貢獻的消費卻是不大。

這個問題歸根結底與免費開放的模式有很大關系。

作為一個動輒日客流量20~30萬人的景區(qū)，過高的人流量，導致大唐不夜城常年水泄不通。同時，又由于街區(qū)上的演藝內容眾多，并且南北長2100米，這樣的游覽動線已經(jīng)很長，大多數(shù)人在邊看邊逛完街之后，已經(jīng)沒有太多體力和興致進入周邊的商業(yè)體內消費。

而作為商業(yè)街區(qū)，真正愿意來這里進行目的性消費的人流，又被擁擠的游客人潮和時而出現(xiàn)的交通管制問題所困擾，并且街區(qū)周邊的商業(yè)與城區(qū)其他地方商業(yè)并無太大差異，所以，本地人群進入這里消費的動力也不大。

而作為運營方，面對海量游客，曲江文旅在沒有門票收益的支撐下，就面臨著巨大的運營壓力。

這個現(xiàn)象的背后是文旅投資繞不過去的一個命題——那就是怎么從投資回報角度思考每一個項目？

很多業(yè)內朋友說，大唐不夜城本身不賺錢，但給西安帶來了巨大的旅游客流市場，因此它的外溢效應帶動了周邊餐飲、住宿和其他文旅項目的收益。所以，不能只算大唐不夜城的運營收入小賬，更應算整個西安文旅市場的大帳。

這樣的分析是絕對正確的，但問題是：如果我們聚焦到大唐不夜城的承建和運營主體來看，就非常難受了。

成功的大唐不夜城帶來的海量游客的溢出效應，并不能全部反哺到大唐不夜城的建設和資產(chǎn)主體公司，從而不能實現(xiàn)投資平衡，這就是問題所在。不同于封閉式景區(qū)——他們在內部有著吃住行游購娛一體化消費，開放式景區(qū)最大的問題是投資和所有的收益回報不能形成閉環(huán)。

大唐不夜城作為國資投資的項目，大量外部客流所帶來的餐飲和酒店住宿消費紅利，卻被全西安城內大多數(shù)其他市場化的餐飲住宿等服務機構獲得了。大量游客的消費支出很難回到主投方的體系內來。

這就是問題的根本：大型文旅項目的投資主體不能收到正向的盈利回哺，導致這樣的投資模式無以為繼。即使是國資企業(yè)，地方政府平臺公司，時下也受到嚴格的盈利考核要求，即使社會效應再好，投資主體公司如果持續(xù)虧損，在未來這類項目也是不可能上馬的。

所以，對于類似大唐不夜城這類沉浸式文旅項目的打造，構建一個良好的盈利模式非常重要。

在沒有房地產(chǎn)配套作為盈利回補的環(huán)境下，如果是旅游屬性的項目，必須有門票作為基礎支撐。如果是商業(yè)屬性的項目，租金和聯(lián)營扣點收益必須作為主要收益來源，這是顛撲不破的底層邏輯。

我們看最新的例子。

同樣是通過社交媒體爆紅的長安十二時辰和老君山，都屬于頂流文旅項目。但因為各自項目都有門票作為主要收益來源，所以整體經(jīng)營效益都不錯。尤其是老君山，通過資料可見，這幾年他們通過新媒體營銷，把現(xiàn)象級網(wǎng)紅成功轉成收益，業(yè)績增長數(shù)十倍。

而西安的另一網(wǎng)紅景點永興坊，經(jīng)營思路也是非常清晰明確。一年海量的人流大部分都有效轉化為美食商家們的客戶，運營管理方再通過與商家聯(lián)營或收租的方式，進而從商家的經(jīng)營收入和利潤里獲得游客消費的紅利，從而一直是中國經(jīng)營坪效最高的美食街區(qū)之一。

所以，在未來的文旅市場，盈利模式的選擇，是第一位需要考慮的問題。

至于核心文旅項目所帶來的溢出效應，在真正的投資決策過程中，是不能作為考慮標準的。因為沒有一個投資收益閉環(huán)系統(tǒng)的支持，所有的投資主體都沒辦法通過投資決策委員會的評審。除非是部分民營企業(yè)家為了某種情懷，為項目做投資不考慮投資回報，那另當別論。

要知道，時下的市場，能給予容錯的空間已經(jīng)非常少了。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/ / / / / / / / / / / / / /

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：///////

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市

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住宅

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

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西北地區(qū)-西安：

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