商品房開(kāi)始“背刺”人才房

作為整個(gè)保障房體系中的有力一環(huán)，人才房剛開(kāi)始出現(xiàn)在市場(chǎng)上時(shí)，其6-7折的價(jià)格被認(rèn)為是“背刺”同地段商品房，各個(gè)人才房項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)數(shù)也反映了其火爆程度。

然而，時(shí)過(guò)境遷，局勢(shì)逆轉(zhuǎn)。曾經(jīng)備受矚目的人才房，如今卻面臨著“賣不出去”的尷尬局面。商品房的降價(jià)、打折反而開(kāi)始“背刺”人才房。

近期，光明某人才房項(xiàng)目開(kāi)盤，開(kāi)盤均價(jià)27438元/㎡，總價(jià)約158萬(wàn)元-253萬(wàn)元，精裝修交付。

按理說(shuō)，這個(gè)價(jià)格在深圳已經(jīng)非常有競(jìng)爭(zhēng)力了。以現(xiàn)在2成首付計(jì)算，該盤最低首付31.6萬(wàn)元、月供5900余元即可獲得1套光明兩房！

可是，即便價(jià)格低到這個(gè)水平，去化成績(jī)依然低到令人發(fā)指。

實(shí)際上，深圳市人才房的銷售一直處于“叫好不叫座”的局面。

此前的人才房項(xiàng)目，大多在認(rèn)購(gòu)階段能夠達(dá)到1:5甚至1:10的認(rèn)購(gòu)比，但最終的去化成績(jī)往往和認(rèn)購(gòu)的火爆相比有所差距。

但是，能像這個(gè)項(xiàng)目一樣，去化直接掛零的的確還沒(méi)出現(xiàn)過(guò)。

根據(jù)深圳樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)，今年至7月31日，共計(jì)入市13批次的人才房，覆蓋9個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5068套房源。

這些項(xiàng)目的首批次去化均在90%以上，甚至接近“日光”。二批次去化雖然有所下滑，但是認(rèn)購(gòu)比也都非常火爆。

人才房突然就不“香”了？在這一局面背后，究竟隱藏著怎樣的市場(chǎng)邏輯和定價(jià)困境？

人才房的定價(jià)之痛

人才房去化的尷尬，首先源自市場(chǎng)的快速變化。二手房市場(chǎng)的溫度不斷下降，新房市場(chǎng)亦感受到了寒意。降價(jià)，成了眾多房產(chǎn)項(xiàng)目自救的手段。

在這種背景下，人才房的定價(jià)體系遭受了前所未有的沖擊。

隨著深圳房?jī)r(jià)的調(diào)整，原本以商品房?jī)r(jià)格六折推出的人才房，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在不斷削弱，甚至，“周邊商品房?jī)r(jià)格6折”的殺手锏也開(kāi)始名存實(shí)亡。

文章開(kāi)頭的光明人才房項(xiàng)目去化掛蛋有一定特殊性，其位置距離目前最近的地鐵站約3公里，配套比較一般。但同在光明，另一個(gè)由國(guó)企開(kāi)發(fā)的人才房項(xiàng)目就比較有代表性了。

該項(xiàng)目更靠近光明中心區(qū)，開(kāi)盤均價(jià)約2.89萬(wàn)元/㎡，開(kāi)盤兩房戶型602套，648戶認(rèn)購(gòu)，銷售75套，去化率12.45%；三房戶型共223套，545戶認(rèn)購(gòu)，賣了81套，去化率36.32%。

而在距離項(xiàng)目步行距離不足1.5km（百度地圖測(cè)距），最新開(kāi)盤了一個(gè)按照建筑新規(guī)設(shè)計(jì)的商品房，開(kāi)盤85-113㎡的3-4房，其折后均價(jià)約4.35萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間在343-529萬(wàn)元。

因?yàn)樯唐贩宽?xiàng)目最低三房，所以我們僅比較三房戶型：

以總價(jià)計(jì)算，人才房三房起步價(jià)259萬(wàn)，而商品房三房折后起步價(jià)343萬(wàn)，大約是商品房的84折，根本不是6折。

兩廂比較，只有在以均價(jià)計(jì)算時(shí)，人才房才能達(dá)到商品房的66折多。

那站在購(gòu)房者的立場(chǎng)上，總價(jià)上稍微加點(diǎn)錢，就可以不再接受“10年內(nèi)限制流轉(zhuǎn)，10年后補(bǔ)差價(jià)才能流通”的限定，豈不更好？

不僅如此，該商品房項(xiàng)目按照建筑新規(guī)設(shè)計(jì)，使用率達(dá)到80%，以套內(nèi)均價(jià)計(jì)算，人才房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)可能更小。

周邊商品房的“折扣戰(zhàn)”，直接導(dǎo)致了前期以較高價(jià)格購(gòu)買人才房的購(gòu)房者面臨資產(chǎn)價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

有意思的是，當(dāng)初正是以人才房和安居房為首的大量保障性住房的入市，壓制了商品房的市場(chǎng)需求，影響了商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2022年底，以星河開(kāi)市客人才房為首的人才房項(xiàng)目開(kāi)始入市，狠狠地給價(jià)格正在螺旋下滑的商品房“背刺”了一刀。

“目前來(lái)看，我們這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是這一批里面最火爆的，上千組是綽綽有余的，最終的總數(shù)甚至可能上萬(wàn)”。

在當(dāng)時(shí)，星河開(kāi)市客環(huán)球商業(yè)中心的銷售人員面對(duì)記者采訪時(shí)這樣表示。另外，龍崗安居玥龍?jiān)贰㈩楜堅(jiān)穬杉业匿N售人員則表示，到訪量都挺不錯(cuò)，比星河開(kāi)市客差一些。

最終，深圳首批入市的6個(gè)人才房項(xiàng)目?jī)煞坑?個(gè)項(xiàng)目全部選完，僅有位于龍崗寶龍的2個(gè)項(xiàng)目和一個(gè)位于大鵬的人才房項(xiàng)目去化寥寥。

當(dāng)時(shí)，不少地產(chǎn)從業(yè)人員都對(duì)商品房市場(chǎng)的未來(lái)產(chǎn)生了擔(dān)憂。在他們看來(lái)，面對(duì)人才房“市場(chǎng)價(jià)6折”這一殺手锏，商品房很難有什么還手之力。

只是沒(méi)想到，時(shí)光來(lái)到現(xiàn)在，原本以優(yōu)惠價(jià)格吸引人才的策略，在市場(chǎng)整體降價(jià)的大潮中卻顯得力不從心。人才房的定價(jià)，似乎成了一道難以逾越的坎。

定價(jià)機(jī)制：死板的數(shù)字游戲

如果說(shuō)市場(chǎng)的快速變化是人才房困境的外因，那么定價(jià)機(jī)制的死板則是內(nèi)因。

去年7月，深圳市發(fā)布了《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，明確表示不再建設(shè)人才房。

不過(guò)筆者致電深圳市住建局保障署，工作人員也表示目前尚未接到剩余人才房數(shù)量的相關(guān)通知。

而在定價(jià)機(jī)制方面，工作人員也表示沒(méi)有相關(guān)信息可以透露。

面對(duì)賣一套少一套的局面，可能官方也缺乏動(dòng)力針對(duì)這種局面進(jìn)行改變。

但是在這個(gè)過(guò)程中，我們可以看到，在一些地區(qū)，人才房的定價(jià)似乎成了一場(chǎng)數(shù)字游戲，一旦確定了價(jià)格，就如同刻在石碑上的文字，難以更改。

例如，如果一期人才房以3萬(wàn)/㎡的價(jià)格出售，即便市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，二期人才房的定價(jià)也不敢輕易降至2.5萬(wàn)/㎡或以下。

此外，我們也從未看到過(guò)像是商品房那樣的折扣規(guī)定，出現(xiàn)在人才房身上。人才房只會(huì)按照配售均價(jià)銷售，缺乏像是商品房那樣的市場(chǎng)銷售機(jī)制。

而在實(shí)際中，人們卻又會(huì)把人才房和商品房放在一起比較。

這種死板的定價(jià)策略，不僅限制了人才房的競(jìng)爭(zhēng)力，更引發(fā)了潛在的維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

“團(tuán)建”風(fēng)波：交付質(zhì)量之殤

價(jià)格的剛性，看似維護(hù)了前期購(gòu)房者的利益，實(shí)則是一把雙刃劍。一旦房?jī)r(jià)下調(diào)，便可能引發(fā)維權(quán)風(fēng)波，開(kāi)發(fā)商和政府都可能陷入輿論的漩渦。

除此之外，人才房作為大量國(guó)央企，甚至市、區(qū)安居集團(tuán)直接參與開(kāi)發(fā)的保障房類型，不少也在交房時(shí)被曝出質(zhì)量問(wèn)題。

今年3月末，位于龍華區(qū)觀瀾片區(qū)的人才房安居峰景苑交房時(shí)被曝出質(zhì)量問(wèn)題，一時(shí)間引起軒然大波。最終，龍華區(qū)人才安居集團(tuán)直接面向輿論公布補(bǔ)償方案，這起風(fēng)波才逐漸平息。

而在小紅書上，鍵入“深圳人才房質(zhì)量”，可以搜索到大量相關(guān)筆記，都是用戶曝光、吐槽人才房交房貨不對(duì)板和以次充好等質(zhì)量問(wèn)題。

另外，在深圳城市留言板上，有關(guān)人才房質(zhì)量的留言同樣層出不窮。

這種“團(tuán)建”風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)疑加劇了人才房銷售的難度，使得開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)更加謹(jǐn)慎，甚至寧愿選擇不降價(jià)，也不愿意面對(duì)可能的維權(quán)問(wèn)題。

現(xiàn)有定價(jià)機(jī)制亟需改變

其實(shí)從上面的例子就可以看到，商品房作為純市場(chǎng)化的產(chǎn)物，可以根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行針對(duì)性的折扣和營(yíng)銷。

但是人才房作為保障房的一員，本身就是政策產(chǎn)物，是“非市場(chǎng)化”（注意，不是“逆市場(chǎng)化”）的產(chǎn)物，卻又要在定價(jià)上強(qiáng)行和市場(chǎng)化的商品房連接。

當(dāng)你要把兩個(gè)本身涇渭分明的事物連接在一起，那必然會(huì)出現(xiàn)意想不到的問(wèn)題。

面對(duì)人才房的困境，我們呼吁監(jiān)管層能夠重新審視定價(jià)機(jī)制，打破價(jià)格的剛性束縛。

筆者認(rèn)為，不妨考慮設(shè)置價(jià)格區(qū)間而非固定的價(jià)格節(jié)點(diǎn)，給予市場(chǎng)更多的自由度和彈性。

這樣，人才房的定價(jià)可以更加靈活地響應(yīng)市場(chǎng)變化，既能吸引人才，又能避免因價(jià)格問(wèn)題引發(fā)的不必要糾紛。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要呼吸，人才房更需要在市場(chǎng)的浪潮中自由航行。通過(guò)改善定價(jià)機(jī)制，我們期待人才房能夠重?zé)ㄉ鷻C(jī)，成為城市吸引人才的亮點(diǎn)，而非市場(chǎng)的痛點(diǎn)。

只有這樣，人才房才能真正成為城市發(fā)展的助推器，而非負(fù)擔(dān)。