房地產(chǎn)，或迎真正拐點(diǎn)！

今日財(cái)經(jīng)最熱的話題應(yīng)是日韓等股市暴跌。日本跌4500點(diǎn)，跌幅12.4%，韓國跌8.77%，后者市場(chǎng)顯然是受到前者影響。

一天跌這么多，確實(shí)比較罕見，既然都啟動(dòng)了熔斷機(jī)制，意味著他們的股指在短期內(nèi)還有繼續(xù)向下的趨勢(shì)。從市場(chǎng)表現(xiàn)看那，我們的大A其實(shí)也受到不同程度的影響。

為什么跌這么多？說來話長，簡(jiǎn)單地說就是，美國要降息，日本在加息。

老美要降息的預(yù)期，已經(jīng)有一陣子了，但遲遲沒有開啟。不過，日前老美非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)出來以后，遠(yuǎn)低于預(yù)期，這無疑加速了降息的預(yù)期。

現(xiàn)在市場(chǎng)上比較一致的觀點(diǎn)是，老美應(yīng)該在今年9月啟動(dòng)加息25個(gè)基點(diǎn)，年內(nèi)共加息三次至75個(gè)基點(diǎn)。

而日本這邊呢？不但沒有像其他發(fā)達(dá)國家跟著降息，反而在日前決定把利率從0%至0.1%提高到0.25%左右。至于原因，其實(shí)也是沒有辦法的事。

都知道，日本的能源和食品等方面高度依賴進(jìn)口，中東地緣關(guān)系緊張，能源這些價(jià)格漲易跌難，如果日元持續(xù)貶值的話，買這些東西無疑會(huì)花更高的成本，所以，只能選擇加息。

我們還知道，一國貨幣持續(xù)升值的話，雖然能帶來進(jìn)口的好處，但對(duì)出口形成打擊。日本加息導(dǎo)致的日元快速升高，則對(duì)他們國內(nèi)的半導(dǎo)體、汽車制造商產(chǎn)生巨大的壓力，企業(yè)利潤呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

從這里我們可以看出，在生存與利潤做選擇的話，日本顯然選擇了前者。企業(yè)利潤預(yù)期不好，加上因加息導(dǎo)致的市場(chǎng)資金出逃，造就了日本今日股市的大跌。

受其影響，韓國的高科技出口企業(yè)股票也大幅下跌。有意思的是，日本2000年后幾次加息都對(duì)資本產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，第一輪加息帶崩了美股，第二輪加息則是讓亞洲股市崩盤。

有人會(huì)問，日本加息，老美降息，對(duì)咱們的房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么關(guān)系呢？其實(shí)，我們主要看老美的降息。

眾所周知，老美疫情期間連續(xù)加息11次，利率加到5點(diǎn)幾，利用美元的強(qiáng)勢(shì)地位讓世界的熱錢回流。像房地產(chǎn)這樣的資金密集型行業(yè)，無疑受到資金流出的影響，就如網(wǎng)上的一些評(píng)論所說，想把我們的房地產(chǎn)泡沫擠破，從而促使發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

弄了幾年后發(fā)現(xiàn)，自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，就業(yè)壓力持續(xù)增加，說白了，自己也扛不住高利率對(duì)經(jīng)濟(jì)的損害，所以，老美的歐洲伙伴們率先降息了。加上日元加息對(duì)資本市場(chǎng)的影響，老美降息可以說鐵板釘釘，而且速度應(yīng)該比較快。

一句話，房地產(chǎn)企穩(wěn)和回暖的最大外部環(huán)境即將扭轉(zhuǎn)，這應(yīng)是咱們房地產(chǎn)迎來真正拐點(diǎn)的外部最有利因素。一方面是外部資金將流入房地產(chǎn)；二是老美一旦降息開啟，引導(dǎo)資金利率進(jìn)一步下降就有更多操作空間了。

也有人說，老美歷來都是如此，降息是為了后面的加息。我覺得，有這種可能，畢竟收割其他人，一直是老美的本性。不過，一旦降息周期開啟，加息那應(yīng)是幾年后的事了，暫不用管它。

當(dāng)然，任何事物的發(fā)展都是內(nèi)因主導(dǎo)，外因只有通過內(nèi)因才能起作用。

學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的都知道，商品市場(chǎng)走勢(shì)在于供需，供大于求，價(jià)格下降，供大于求，價(jià)格下降，目前左右房地產(chǎn)最大的因子就是樓市庫存。針對(duì)這一問題，自去年7月份開始明確供需發(fā)生重大轉(zhuǎn)變以來，在最近兩個(gè)月時(shí)間，兩次要求解決庫存問題：

一個(gè)是“5.17”要求消化存量房措施，二個(gè)是“7.30”積極支持收購存量商品房用作保障性住房。

可以看出，相比過去的拆遷去樓市庫存，頂層要求采用收儲(chǔ)式去樓市庫存，這樣的話，去化庫存更直接、所需的周期也更短。這顯然了管理層的決心，還是堅(jiān)持稍早前的看法，房地產(chǎn)的政策底已經(jīng)明確。

這一切已開始逐步反射到市場(chǎng)上。

都知道，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過這幾年的持續(xù)調(diào)整，泡沫已經(jīng)逐步得到釋放。根據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)從2019年的16.03降至11.87，降幅為26%。在野村證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺看來，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了這么多了，已經(jīng)沒什么泡沫了。

正因?yàn)槿绱耍m然目前的新房市場(chǎng)由于庫存量大還在調(diào)整中，但二手房市場(chǎng)成交量開始企穩(wěn)和回暖，說明越來越多的人已經(jīng)接受目前的市場(chǎng)價(jià)格，逐步在入場(chǎng)。比如根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示：

7月份重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市，二手房成交量同比上升42.8%，環(huán)比也上升了0.26%（這個(gè)數(shù)據(jù)很不容易，因?yàn)?月份是樓市淡季）。按照這個(gè)趨勢(shì)的話，整體二手房成交量累計(jì)同比預(yù)計(jì)到8月份就能轉(zhuǎn)正。

值得一提的是，14個(gè)重點(diǎn)城市的二手房掛牌量環(huán)比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，7月比6月下降了0.8%，重點(diǎn)城市的二手房去化周期環(huán)比下降4.9%，近3個(gè)月漲價(jià)房源占比呈現(xiàn)3連升。

雖然眼下房地產(chǎn)還是“以價(jià)換量”，但所謂“量在價(jià)先”，隨著市場(chǎng)成交量進(jìn)一步放大，買賣房人的信心也會(huì)逐步回升。隨著二手房交易活躍，置換業(yè)主的房子能賣出去，加上新房庫存被收儲(chǔ)式快速去化，若無意外的話，明年“金三銀四”市場(chǎng)開始逆轉(zhuǎn)的概率也越來越大。