均價上漲5.2%！沒想到，這座城市的房價已在“偷偷”回升！

眾所周知，房地產(chǎn)市場調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了二年多，在高峰期買房的人不僅還l著高額的房貸，還要面對財富的明顯下滑，心里總不是滋味，寄希望樓市能盡快止跌并回升，彌補一下?lián)p失也是好的。而沒有買房的人呢，希望房價跌了繼續(xù)跌，原本買不起的，可以買得起，原本只能買小面積的，可以買套大面積。

當(dāng)然，市場從來都不是被個人的想法所左右的，而是要以真實的數(shù)據(jù)說話。一提到城市房價，大家想必不能忽視南京這座城市，今天我們就來聊聊這座城市的房價變化，看看能給我們什么啟示？

研究樓市的應(yīng)知道，南京這座城市的房價在這兩年跌嗨了。從民間的口徑說法是，從2021年年底至今，大多數(shù)小區(qū)都有3-4成的跌幅：像主城宇宙中心河西區(qū)，原來6-7萬一平米的房子，現(xiàn)在只有3-4萬一平米；一江之隔的新主城江北核心區(qū)，現(xiàn)在的房價差不多只有原來的一半；那些遠郊區(qū)就更不用說了，像溧水原本1萬7、8一平米的房子，現(xiàn)在把1萬都跌沒了。

而官方的說法是，全市均價從此前的3萬一平米，跌到現(xiàn)在2.5萬一平米左右，大概有20%的跌幅，幅度沒有民間的說法那么多。其實，無論哪種說法，一套房的平均損失都是百萬級別了，大多數(shù)上班族3年時間都賺不到這么多錢。

有人不禁要問，作為華東特大城市，經(jīng)濟發(fā)達，高校林立，體制機關(guān)遍地，為什么房價跌幅要比同類城市要大呢？實際上，除去所謂的人口增長緩慢、民營經(jīng)濟不活躍等原因，近3年房價大幅調(diào)整的主要原因應(yīng)是這兩個：

一是前些年漲幅過大，曾經(jīng)被譽為“房價增長四小龍”，成為全國房價最貴的城市之一。這個好理解，如果經(jīng)濟、就業(yè)方面不能與一線城市媲美的話，房價過高就意味著對外來人口吸引力大大下降。

二是杠桿率過高。在2021年高峰期，城市住戶杠桿率排前十的城市分別為杭州（139.7%）、鄭州（99.7%）、南京（98.8%）、珠海（95.65%）、廣州（90.3%）、深圳（88.7%）、廈門（87.6%）、西安（82.8%）、昆明（79.6%）、東莞（76.4%）。要知道，當(dāng)時全國住戶杠桿率平均為62%，這些城市都明顯超出平均值，目前這些城市的樓市基本經(jīng)歷深度調(diào)整，南京住戶杠桿率位列第三，去杠桿率的壓力自然很大。

現(xiàn)在很多人關(guān)心的是，南京的房價已經(jīng)調(diào)整到位了嗎？先說幾個真實感受吧。一是二手房掛牌量雖然基數(shù)還不小，但開始下降了，一個月大概有5000套的下降量；二是低價房源信息變少；三是一些房產(chǎn)中介動不動就換輛車，說明房產(chǎn)中介生意不錯。

官方的數(shù)據(jù)也印證了這些現(xiàn)象，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，6月份南京新房成交面積為84萬平米（7034套），較5月份增長72%，成交價格上漲5.2個百分點，漲幅較5月份擴大2.8百分點。此外，6月二手房成交量為9997套，與人口高一倍的廣州基本持平，高于旁邊的杭州，中介豈會不掙錢？

不得不說，作為本輪樓市調(diào)整幅度最深的新一線城市南京，市場出現(xiàn)了量價齊升的局面確實不容易，但看了一下目前市場的杠桿狀況，這應(yīng)該是水到渠成的事。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)成交信息顯示，就在過去的5月和6月，全市二手房成交全款比例分別是41.7%和40.8%，看到?jīng)]有，大家買房并不是政策下放的2成首付，人家直接就全款了，而且40%的人都采取全款購房。

現(xiàn)在雖然沒有看到南京的住戶部門杠桿率是多少？但可以肯定的是，既然現(xiàn)在這么多人買房都全款了，杠桿率肯定是明顯下降了，而且很有可能已經(jīng)低于全國平均值。由此我們可以欣慰的說，南京樓市泡沫去除的大差不差了，這點判斷力要有。

最后說說全國市場。

實際上，南京由于調(diào)整較多較早，市場率先企穩(wěn)回升是正常現(xiàn)象，以一線城市為首的城市市場也有可圈可點現(xiàn)象出現(xiàn)。

比如上海在6月份的二手房成交量達到2.6萬套，創(chuàng)2021年以來的歷史紀(jì)錄。在進入7月，北京第一周的二手房成交量為3977套，日均500套以上，按這個速度的話，7月份北京的二手房成交量或創(chuàng)年內(nèi)新高，接棒上海，對樓市信心的拉升無疑是顯著的。

就最近2-3年看，我覺得樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)是顯而易見的，主要邏輯就在于供需關(guān)系轉(zhuǎn)換。現(xiàn)在你看到的是樓市庫存高企，各方都在不遺余力去樓市庫存，為了去化樓市庫存，各城的住房供應(yīng)基本都處于半停滯狀態(tài)。前不久，北大有位教授就說，擔(dān)心供應(yīng)短缺后，未來3年內(nèi)房價上漲壓力大。表面上看，很多人都不理解，這不嘩眾取寵嗎？房子都賣不完，怎么還擔(dān)心供應(yīng)短缺呢？

實際上，所謂的庫存，也是相對而言，目前的住房庫存多，主要是大家不敢買房，交易量從一年18億平米，降到去年的11.2億平米，今年按照上半年的成交量算，可能只有8億平米了。而成交量應(yīng)該是多少呢？黃奇帆測算的是，未來幾年每年應(yīng)在12億平米左右。萬科在7月9日晚間披露的信息也顯示：未來10年，市場需求量可保障每年10-12億平米開工量，2023年開工量只有6.9億平米，2024年更低，估計只有5億平米，人均量比一些發(fā)達國家還低。

為了表達對未來市場的信心，萬科日前宣布了一項管理層自籌2億元的證券增持計劃，涉及1862位管理人員。看到這里應(yīng)明白，未來幾年可能面臨住房供應(yīng)短缺的情況，房企能不能活下去不知道，畢竟背負太多歷史債務(wù)，但對住房市場來說，眼下困難只是暫時的，相信會成為越來越多人的共識。