一勺言｜大房企紛紛更新了網(wǎng)名

一?????

躺平的房企有各自的躺法，活著的公司有不同的活法。

以前，大家都有行走多年的江湖名號(hào)。但是，過(guò)去半年，它們都用行為刷新了各自的簽名。

我稱之為新網(wǎng)名。

原有名號(hào)體現(xiàn)的是地產(chǎn)黃金年代的特征，行業(yè)發(fā)展到今天，多數(shù)已不足以代言我們眼中的房企眾生相。????

認(rèn)真閱讀問(wèn)題，給出解題思路，見招拆招，少談未來(lái)，這是2024年的總活法。????????

而新網(wǎng)名，更接地氣，更易走心。?

二

來(lái)看看今天主流房企最新的網(wǎng)名。????????

萬(wàn)科，變身超級(jí)融資機(jī)器。

過(guò)去半年，萬(wàn)科最受矚目的反而是融資新聞。不管是銀團(tuán)貸款，還是處置資產(chǎn)、發(fā)行REITS，萬(wàn)科對(duì)外展示了一哥信用與資產(chǎn)底蘊(yùn)。五月300 億，六月至今150億元。粗略計(jì)算，融資了近500億。

中海，居然成了開盤大王。

3月開始，全國(guó)開花，一個(gè)一個(gè)紅盤IPO記錄令人目不暇接，迄今創(chuàng)造了至少五個(gè)。????????????

萬(wàn)達(dá)，賣賣賣成為核心標(biāo)簽。

但是，越賣越安全，越賣越有聲譽(yù)。每筆資產(chǎn)交易的背后，都站著一個(gè)新萬(wàn)達(dá)。???????

綠城，輕重平衡冠軍。

重資產(chǎn)開發(fā)與輕資產(chǎn)代建，繼續(xù)一往無(wú)前。今年前六月，綠城拿地貨值全國(guó)第四。而代建業(yè)務(wù)，即使旭輝建管增速飛快，但是還沒(méi)有人可以挑戰(zhàn)綠城管理的地位。

這種兩翼齊飛的即視感，甚至讓綠城在限墅令取消后連拿幾個(gè)蘇州地王的新聞，都相形見絀。?????????????????????????????????????????????????????????????

華潤(rùn)，央企新晉卷王。

半年拿地貨值全國(guó)第三不是它的最靚標(biāo)簽，反而是一輪輪的對(duì)標(biāo)與宣講后，這家央企正在學(xué)習(xí)一切對(duì)手，從同行到內(nèi)部賽馬，從費(fèi)控到速度，卷出天際。???????

龍湖，償債網(wǎng)紅。龍湖提前還錢的印象，壓倒性淹沒(méi)了其他所有標(biāo)簽。

這仍然是一家綜合實(shí)力不容小覷的十強(qiáng)公司，但是，一切沒(méi)有比提前數(shù)日把錢打到賬戶里、歸還每一筆到期公開債的事實(shí)，更令人動(dòng)容。?????????????????????

除此之外，龍湖揮手拒絕了任何大新聞。??????????????

美的置業(yè)，有富爸爸兜底、輕松上陣。一次性來(lái)了一個(gè)開發(fā)私有化，轉(zhuǎn)身輕資產(chǎn)公司，力度空前絕后，形勢(shì)迅速扭轉(zhuǎn)。?

三

地產(chǎn)行業(yè)在四年中完成了信仰的切換。

四年前，對(duì)所有人是一個(gè)掙錢的大時(shí)代。四年后，對(duì)所有人是一個(gè)化債的大時(shí)代。

想想前幾年，買地，擴(kuò)招，全國(guó)化，數(shù)字化，多元化，才是最有肌肉感的證明。???????

那時(shí)，我們把做到其中任何兩條以上的開發(fā)商送上頭條，不吝贊美，哪怕質(zhì)疑都要包裝的客觀平衡一些。這好像也不是誰(shuí)的錯(cuò)，在時(shí)代強(qiáng)大的語(yǔ)境下，一個(gè)個(gè)體保持清醒與獨(dú)立，也頗為不易。

現(xiàn)在，還錢居然成了房企生存最有態(tài)度的證明信。這一定是有時(shí)代印記的幽默。??

更不用說(shuō)，提前還錢了。

過(guò)去幾年，出險(xiǎn)房企不是集中在某一月突然出現(xiàn)的，而是36個(gè)月里一個(gè)一個(gè)陸續(xù)出現(xiàn)的。

所以，我們似乎已經(jīng)習(xí)慣了一個(gè)行為：每當(dāng)有房企到期債務(wù)付息日的前一天，就像被設(shè)置了一個(gè)鬧鐘，鬧鐘一響，大家都跑出來(lái)吃瓜，看看誰(shuí)是下一個(gè)。?????????????????????????????

但是，龍湖打破了這個(gè)習(xí)慣，它讓大家甚至開始熟悉下面這個(gè)場(chǎng)景。??????????????????

3月8日，龍湖提前兌付了一筆46億元的CMBS。

6月中，一筆于2025年1月到期的94.5億港元銀團(tuán)貸款，已償付約16億港元。???

6月28日，龍湖公告回購(gòu)兩筆美元票據(jù)，合計(jì)6.23億美元，分別將在 2029年與2032年到期。

同月，龍湖提前兌付了一筆規(guī)模為26.5億元人民幣的CMBS，這筆明年 6 月行權(quán)的債券就此摘牌。

到明年底前，龍湖在境外已沒(méi)有到期公開債券。

但從還款來(lái)源看，龍湖跟萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科還顯著不同，前者主要靠經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款與其他航道的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，而后兩者已經(jīng)開始出售核心資產(chǎn)。????????

去年底，央行加碼放行了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用途的擴(kuò)大，尤其利好了龍湖、華潤(rùn)與新城，這為房企的償債承諾釋放了巨大的空間。?????????

2024上半年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款增額及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入，已經(jīng)高達(dá)350億，按此預(yù)估，龍湖全年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的增量、運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入，二者輕松500億打底。不久前，龍湖管理層透露，2023年龍湖五個(gè)航道的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流都是正的。

值得注意的是，龍湖對(duì)上述習(xí)慣的打破基本是從去年開始的，提前還款，哪怕是象征性的提前數(shù)日把錢打入兌付賬戶，已經(jīng)成為龍湖植入大家心中的印象。?????????????????????

期間，我不止一次與朋友溝通，這個(gè)行為是不是刻意的？

一個(gè)開發(fā)商朋友不滿地懟我說(shuō)，動(dòng)機(jī)重要么？重要的是做到了什么。

四

然而，還有第二個(gè)標(biāo)簽。???

除了提前還賬外，龍湖還從西裝口袋里，掏出了第二個(gè)更有態(tài)度的證明信：拿地。

來(lái)看看，2024年的上半年，誰(shuí)還在依然拿地？

今年上半年，龍湖以權(quán)益地價(jià)60億拿到7幅土地，分別在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7個(gè)城市，新增貨值超過(guò)了150億元。?????????????????????????????????

冬天里的這份地價(jià)單殊為不易。

土地端仍然異常寒冷，超過(guò)三成企業(yè)同比降幅超過(guò)50%，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋跌幅超過(guò)90%，保利、中海同比降幅超70%。濱江、越秀雖然拿地絕對(duì)值靠前，但也同比跌44%和45%。僅建發(fā)、中國(guó)鐵建、龍湖等跌幅小于15%。

但是，克而瑞統(tǒng)計(jì)，龍湖上半年的新增貨值位列民企第二，同時(shí)，龍湖也是TOP10中拿地金額同比降幅最小的房企。

坦率來(lái)說(shuō)，一直以來(lái)，一勺言很不習(xí)慣用鋪陳資料的寫作風(fēng)格來(lái)證明自己的觀點(diǎn)，那太簡(jiǎn)單了。一勺言也非常不喜歡用「比爛邏輯」來(lái)看待中國(guó)這一批依然站立的開發(fā)商，好像評(píng)價(jià)不太公平。我們更愿意做的是，要么真挑剔，要么真欣賞。?????

但是，形勢(shì)到了這一步，所有人都需要彼此按摩的時(shí)候，保持寬容，共情局勢(shì)，讓事實(shí)自己說(shuō)話，可能是能相扶走出泥沼的唯一解。???

如果說(shuō)，提前還款，是信用與證明。那么，保持拿地，就是信心的火苗與最后的倔強(qiáng)。?????

就讓事實(shí)自己說(shuō)一次話吧。?

五

但是，真正重要的未來(lái)議題是：房地產(chǎn)公司如何重建各自的現(xiàn)金流支持機(jī)制。

眾所周知，現(xiàn)金流來(lái)自于那三張表。

要么增加融資，要么減少投資，要么讓銷售端的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流更硬氣地說(shuō)話。???????????????

融資的暢通，能夠延長(zhǎng)命運(yùn)的時(shí)間。投資端的精準(zhǔn)，是為了賦能銷售，以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)，而經(jīng)營(yíng)端的能力則負(fù)責(zé)閉環(huán)一切。????????????????????????????????

對(duì)于處在不同命運(yùn)關(guān)鍵點(diǎn)的房企來(lái)說(shuō)，此時(shí)此刻這三個(gè)來(lái)源的重要性排序可能是不一樣的，但是，終極解決方案沒(méi)有什么不同。?????????????

從這個(gè)角度上說(shuō)，融資大王變成萬(wàn)科的網(wǎng)名，還債網(wǎng)紅變成龍湖的簽名，既不過(guò)癮，又不夠多，都可以更好。

我們更希望看到，未來(lái)一段時(shí)間，主流房企更耀眼的綽號(hào)，跟產(chǎn)品升級(jí)有關(guān)，跟需求洞察有關(guān)，最終轉(zhuǎn)換成負(fù)責(zé)閉環(huán)一切的營(yíng)銷戰(zhàn)斗力。???????????????????????????????

因?yàn)檎f(shuō)到底，我們對(duì)于那些真正影響我們命運(yùn)的大事件無(wú)能為力，但如何過(guò)好這一生的主動(dòng)權(quán)，的確還在自己的手里。??????

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