準備今年賣房的朋友，不要急，1年后你可能會感謝我

據網上房地產數據顯示，截至6月底，全國百城新建商品房均價
同比上漲了1.2%，6月比5月上漲了0.15個百分點，但二手房價格，今年上半年同比則下降3.6%，6月比5月下降了0.73個百分點，自2022年4月以來，連續下降2年零2個月。即便如此，仍然建議準備賣房的朋友，已經到這個時候了，就不要急了，1年后你可能會感謝我。

早在3年前，我寫文說，如果有多余且不咋樣的房子，該變現就變現，那個時候主要是基于房地產稅預期。在當時環境下，房地產稅作為一種增加地方財稅和平抑樓市熱度的稅種，而且看到廈門等城市已經開始著手試點，有呼之欲出之勢。只是，后來因為3道紅線出來后，市場熱度急轉直下，房地產稅失去了推出的時機，但前者對市場的殺傷力有過之而無不及。經過3年的持續調整，目前新房價格雖然與二手房價格仍有一定差距，但由于開發商與金融機構、信托等債權人的鉗制關系，無法再繼續下調價格，否則就是資不抵債。所以，目前新房的成交，主要是房地產政策優化后所釋放的自然成交，“你要買就買，反正就這價了”。由此我們可以看到，無論是網上房地產數據，還是統計部門的數據，今年新房的價格實際上都是逐月在微幅走高的。

而二手房價格呢？從數據上看，百城均價并沒有止跌，但有一個現象是，管理層主導的“由一線城市帶動其他城市樓市熱度”的思路開始有了轉機。根據易居地產研究院的數據顯示，6月份28個重點城市的二手房成交量增長18%，正好彌補新房下降的18%，這是顯然不是巧合，說明只要市場的需求稍微擠擠就有。6月份的二手房成交數據，幾乎創下近一年的單月新高。接下來的7-8月份屬于樓市淡季，數據應該有所下滑，但到“金九銀十”月份，數據大概率再超前高，那個時候市場氛圍會明顯不一樣了。

我們說，今年的所有“氣氛組”都是在幫助市場走量，說白了，所有的地產優化支持政策都是在幫助樓市去庫存。即便到年底，仍舊會經歷較為冷淡的市場，不排除一些急需用錢的業主低價甩賣房源，但千萬不要被眼前的假象所迷惑。正如此前所分析的那樣，一旦到了明年春天，我們的樓市大概率迎來全新的變化，一線城市和強二線城市進入真正的“小陽春”模式。邏輯上主要就在于二手房成交量異動。

在近10年，2014年和2018年分別經歷二手房成交量的率先啟動，分別造就了兩輪房價跳漲，而這輪呢？經歷了2023年1月和2023年10月的兩次二手房成交量快速上漲，1月那次到榮枯線后向上持續了三個月就下來了，10月那次剛沖到榮枯線后就下來了，而2024年6月份再次來到榮枯線。所謂再一再二不可再三，相信這次能延續勢頭，沖破磁場。市場就是這樣，成交量上來后，觀望的人也就相繼加入，各方面形勢一下就扭轉了。

還需要明確一點，決定房價走向的根本因素是供需。這幾年，由于各城樓市庫存過多，主動壓縮了供地，大多數城市供地普遍有50%左右的縮減，一些城市基本就不供地了，零星賣兩塊改善宅地。大家不要小瞧控制土地供應的影響，正如北大國發院教授徐高所言，別看現在房價下行壓力大，我們正經歷新中國成立以來的供應收縮，供需矛盾可能在不久就會迎來逆轉，他擔心未來1-3年的房價上漲壓力會比較大。理論上確實如此，現在看庫存多，一旦國家采取去庫存措施持續發揮作用，庫存去化之后，但由于新增的供應又沒跟上來，新一輪房價上行也是自然而然。

由此可見，雖然房產持有者經歷了房地產市場3年的深度調整，房產財富明顯縮水，每一次期待的轉機都化為了泡影，但這次不一樣。希望現在準備賣房的朋友們不要倒在黎明前，即便最壞的情況是，年底前可能還有少部分的慣性下沖，可接下來很可能就進入新的上行通道。如果說明年上半年仍舊以沖庫存量為主，但下半年是不是就是“量價齊升”的趨勢了？再熬熬吧。