全國(guó)多地實(shí)施”以舊換新“，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)能否挽救樓市？

6月，西安房協(xié)也發(fā)出了《西安市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書》，正式加入“以舊換新”的行列。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過70個(gè)城市在鼓勵(lì)一二手聯(lián)動(dòng)的“以舊換新”模式。因城而議的背景下各城市以“以舊換新”的模式也各不相同。

從具體實(shí)現(xiàn)來看，目前“以舊換新”主要有以下幾種：

一、開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、自發(fā)合作模式
首先，購(gòu)房者與開發(fā)商達(dá)成購(gòu)房意向并鎖定房屋；然后，中介機(jī)構(gòu)等渠道機(jī)構(gòu)集合資源幫助老房銷售，線上線下大力推廣，幫助老房成交。在一定期限內(nèi)，一般是兩個(gè)月到半年，如果舊房出售成功，就會(huì)按照之前的協(xié)議購(gòu)買新房。如果出售不成功，房地產(chǎn)公司將退還購(gòu)房保證金。
該模式主要利用市場(chǎng)參與者自發(fā)協(xié)作，打通“賣一買一”的交易鏈條。中介公司可以尋找更多有誠(chéng)意的置換客戶，集中資源進(jìn)行重點(diǎn)二手房交易，同時(shí)還能獲得新房的渠道傭金。換房者可以加快房屋銷售速度，換房期間還可以享受一定的銷售傭金折扣、購(gòu)房折扣、商業(yè)貸款折扣、租賃傭金折扣等優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)可以盡早鎖定誠(chéng)意客戶，縮短成交周期。
對(duì)于三方來說，都有參與的動(dòng)力。因此，從目前的實(shí)施情況來看，還是符合預(yù)期的。

二、國(guó)有企業(yè)直接收購(gòu)模式。
即地方國(guó)有企業(yè)或城投公司直接收購(gòu)購(gòu)房者的舊房，收購(gòu)資金可用于購(gòu)買指定的新房。老房子被用作經(jīng)濟(jì)適用房和人才公寓。這種交易方式簡(jiǎn)單，相當(dāng)于“以房換房”，交易周期較短。它也是最受購(gòu)房者歡迎的形式。
三、國(guó)有資產(chǎn)批量收購(gòu)模式
6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了“收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議”，并明確表示，要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。目前，全國(guó)約30個(gè)城市出臺(tái)了鼓勵(lì)收儲(chǔ)“去庫存”的政策。這次會(huì)議后，國(guó)家隊(duì)的去庫存模式將明確推廣到縣級(jí)市。也就是說，基本覆蓋了目前庫存壓力最大的三四線城市。
相比之前的“棚改”去庫存，這種模式在流程上更加簡(jiǎn)單。當(dāng)?shù)卣苯咏槿耄渴召?gòu)開發(fā)商庫存，免去了老房業(yè)主換房的麻煩，可以立即改善房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以解決燃眉之急。而目前部分城市的收儲(chǔ)價(jià)格采取了根據(jù)周邊住房供應(yīng)量定價(jià)的模式。目前很多城市的市場(chǎng)價(jià)實(shí)際上已經(jīng)低于開發(fā)商的成本價(jià)。因此，集中收儲(chǔ)的政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說將具有很大的吸引力。

四、政府主導(dǎo)模式。
即政府出臺(tái)相關(guān)換房?jī)?yōu)惠政策，提供免稅補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等，鼓勵(lì)市民“以舊換新”。這種模式試圖通過政府補(bǔ)貼促進(jìn)舊房的流通和新房的銷售。但由于力度有限，往往只能作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的補(bǔ)充，很難產(chǎn)生立竿見影的效果。

目前沈陽主要還是以政策主導(dǎo)模式為主。取消限購(gòu)，降低首付比例和貸款利率，契稅減免等政策。另外，“賣舊買新”補(bǔ)貼活動(dòng)延長(zhǎng)至2024年12月31日。由市財(cái)政給予購(gòu)買新建商品住房100元/平方米補(bǔ)貼，賣舊房買新房時(shí)間不分先后。

相比2014-2019年的去庫存政策相比，本輪去庫存并沒有那么簡(jiǎn)單。不同的是，這一次，不僅一手房需要去庫存，二手房也存在去庫存的問題。

目前，截至2024年4月末，新房庫存已反彈至7.46億平方米，高于2015年的7.19億平方米，創(chuàng)歷史新高。與此同時(shí)，不少城市二手房掛牌量持續(xù)創(chuàng)歷史新高。而大部分城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入庫存時(shí)代，二手房交易占據(jù)了樓市的主導(dǎo)地位。個(gè)人業(yè)主降價(jià)套現(xiàn)和恐慌性拋售形成了相互強(qiáng)化的惡性循環(huán)，造成了客戶分流和一手房?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)下行壓力。
因此，本輪新房去庫存不僅需要“以舊換新”的間接去庫存，即通過刺激一二手傳導(dǎo)來釋放置換需求。同時(shí)，還需要直接去庫存，即利用政府力量直接收購(gòu)和儲(chǔ)存存量商品房和存量住宅用地。
接下來，“以舊換新”模式很可能仍以市場(chǎng)自發(fā)聯(lián)動(dòng)+政策支持為主。國(guó)企收購(gòu)模式作為去庫存的主要手段不太可能被大規(guī)模復(fù)制。 “以舊換新”的政策目標(biāo)將主要用于活躍市場(chǎng)活躍度和采購(gòu)氣氛。讓有需要的買家盡快參與進(jìn)來，盤活市場(chǎng)，達(dá)到去庫存的目的。