業(yè)主應(yīng)知：關(guān)于“停車位”的十點法律知識

小小一個停車位涉及業(yè)主的住行，背后涉及的法律問題不算簡單，相關(guān)的法律知識，值得業(yè)主們了解一下。下面總結(jié)一下停車位相關(guān)的法律知識，供大家參考：

一、規(guī)劃建設(shè)的停車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有（“規(guī)劃車位”）。根據(jù)《民法典》第275條第1款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的停車位，當(dāng)事人可以通過出售、附贈或出租的方式取得。也就是說，開發(fā)商建成停車位后，可以直接單獨出售給業(yè)主，或者在房屋銷售時附贈給業(yè)主，也可以由開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)。這類停車位通常為地下停車位。

二、小區(qū)公共道路或其他場地劃出的停車位屬于全體業(yè)主共有（“公共車位”）。法律依據(jù)是《民法典》第275條第2款的規(guī)定，這種類型的停車位一般為路面停車位。性質(zhì)上屬于將公共道路改變其用途并作為經(jīng)營停車收費的情形，根據(jù)《民法典》第278條第（八）的規(guī)定應(yīng)由業(yè)主共同決定，當(dāng)然其收益原則上也屬于全體業(yè)主所有。

三、人防車位產(chǎn)權(quán)屬于國家，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓、收益和管理（“人防車位”）。《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款的規(guī)定，“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，人民防空工程中建設(shè)劃定的停車位，即“人防車位”由開發(fā)商管理和享有投資收益，產(chǎn)權(quán)歸國家，不能辦產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商在向相關(guān)部門備案審批后可以取得《人民防空工程平時使用證》，可以將人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租給業(yè)主使用。人防車位在小區(qū)的人防工程中，通常在地下，一般在進口或相關(guān)位置都會有標(biāo)識以示區(qū)別。

四、區(qū)分開發(fā)商所有的“規(guī)劃車位”還是“公共車位”應(yīng)看停車位是否作為成本由業(yè)主承擔(dān)。規(guī)劃車位如果沒有產(chǎn)權(quán)登記，在房屋銷售合同中也沒有約定歸屬的話，有時會與全體業(yè)主共有的車位混淆，尤其是在物業(yè)的地下停車位部分。根據(jù)最高人民法院的判例，如果無法證明地下停車場的建設(shè)款項列入由業(yè)主分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)成本（停車位面積作為成本計入公攤面積賣給購房者），則地下車位仍由投資建設(shè)的開發(fā)商享有。換個角度，如果地下車位沒有計入容積率，即并未占用小區(qū)土地的使用權(quán)，則不宜認(rèn)定地下車位已隨小區(qū)項目土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主所有。

圖片為AI生成

五、經(jīng)過規(guī)劃審批不是權(quán)屬判斷依據(jù)，該車位也未必屬于開發(fā)商所有。判斷的規(guī)則還是看停車位所涉及的土地使用權(quán)歸屬，以及是否將其作為成本轉(zhuǎn)移給業(yè)主。之所以這么講是現(xiàn)實中有一些原本屬于全體業(yè)主所有的綠地或公共場地，經(jīng)過改用途后，經(jīng)規(guī)劃審批改為路面停車場，對于這種停車位有判例認(rèn)為仍屬于全體業(yè)主共有（人民法院案例庫，入庫編號：2023-16-2-045-002）。

六、“規(guī)劃車位”應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。根據(jù)《民法典》第276條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)停車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。如果停車位不能滿足業(yè)主需求，開發(fā)商擅自對物業(yè)業(yè)主之外的第三人轉(zhuǎn)讓停車位或用停車位抵償欠款，損害業(yè)主停車?yán)娴模瑯I(yè)主可以提出異議。相同的，如果是物業(yè)業(yè)主之外的第三人出于投資等目的買入停車位，損害業(yè)主優(yōu)先需求的，業(yè)主也可以提出異議。雖然《民法典》未直接規(guī)定不允許這種對外轉(zhuǎn)讓，但例如上海等地的法規(guī)規(guī)章則有明確禁止。

七、人防車位使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓，而且使用期限不受20年限制。如前所述，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓人防車位的使用權(quán)，而且這種轉(zhuǎn)讓是一次性轉(zhuǎn)讓給業(yè)主使用。租賃合同約定期限根據(jù)法律規(guī)定不能超過20年，但這種使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓帶有準(zhǔn)用益物權(quán)的性質(zhì)，約定使用期限可以超過20年，可以與業(yè)主的不動產(chǎn)所涉土地使用期限一致（人民法院案例庫，入庫編號：2023-07-2-084-063）。

八、租用消防道路上的停車位存在法律風(fēng)險。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十五條規(guī)定，消防通道禁止擅自改變用途。有的小區(qū)為了容納更多的車輛及收取更多停車費，會悄悄將消防通道長租給業(yè)主作為停車使用，雖然這種一般不會劃出專門的停車位，但在消防通道上停車也屬于違反消防法的行為，不僅可能面臨處罰，而且一旦發(fā)生火災(zāi)導(dǎo)致遲延救災(zāi)的，還將根據(jù)情節(jié)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

九、拖欠物業(yè)費、車位管理費，不能成為物業(yè)不讓業(yè)主使用停車位的理由。拖欠物業(yè)費屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，車位管理費是物業(yè)向有車位產(chǎn)權(quán)的業(yè)主收取的管理費，業(yè)主拖欠停位管理費也屬于合同糾紛，而業(yè)主使用停車位則基于對停車位的產(chǎn)權(quán)或車位租賃合同，與前兩個合同糾紛不能互為條件。因此，物業(yè)無權(quán)拒絕業(yè)主的正常停車出入，如因此導(dǎo)致業(yè)主使用受到影響的，可酌情要求減少相應(yīng)收費。對于業(yè)主拖欠費用的情形，物業(yè)只能通過起訴等其他合法途徑追索。

十、業(yè)主有權(quán)在停車位上安裝充電樁，物業(yè)不得以涉及安全為借口無理拒絕。業(yè)主符合安裝條件，有合理需求的，物業(yè)應(yīng)積極配合。安裝充電樁的安全問題是需要考慮的，但物業(yè)不得無具體原因，僅以日后涉及安全隱患為由拒絕，因為日后的使用安全是物業(yè)應(yīng)協(xié)助管理的義務(wù)，不是拒絕的理由。而安裝時是否安全可行則由供電和安裝等相關(guān)部門勘察確定，只要具備安裝條件的，物業(yè)就不應(yīng)拒絕，否則業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)要求配合。

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