成都樓市，接下來(lái)，哪些房產(chǎn)最難？

如果要問(wèn)，這幾年成都樓市哪些房產(chǎn)崩得最厲害？

我前幾年對(duì)成都市場(chǎng)的判斷是：“投資客越多的區(qū)域，房?jī)r(jià)會(huì)崩得越厲害！”

上一個(gè)階段，論跌幅，當(dāng)時(shí)不限購(gòu)的視高首當(dāng)其沖。

然后就是天府新區(qū)也是不甘示弱。

可以說(shuō)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)基本和我當(dāng)時(shí)分析的一致。

那么現(xiàn)如今，該輪到哪些房產(chǎn)了呢？

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助?。?/p>

我認(rèn)為下個(gè)階段，成都樓市最難的應(yīng)該是近郊、遠(yuǎn)郊高單價(jià)、高總價(jià)的房產(chǎn)。

可以說(shuō)，未來(lái)只有5+1區(qū)能夠有條件支撐高單價(jià)、高總價(jià)住宅在二手房市場(chǎng)相對(duì)正常的流通。

近郊、遠(yuǎn)郊，高單價(jià)、高總價(jià)住宅，會(huì)越來(lái)越趨向于消費(fèi)住宅，純自住可以，但如果要賣，在二手市場(chǎng)的流通會(huì)越來(lái)越艱難。

兩條建議：

1、如果你很在意房?jī)r(jià)的漲跌，你預(yù)算的單價(jià)/總價(jià)越高，建議你越應(yīng)該優(yōu)先考慮5+1城區(qū)。

2、如果你很在意房產(chǎn)的漲跌，你手里在近郊、遠(yuǎn)郊有高單價(jià)、高總價(jià)的房產(chǎn)，建議置換到5+1區(qū)或者賣掉。

注：個(gè)人建議單價(jià)在2.4萬(wàn)/㎡以上，總價(jià)在330萬(wàn)以上。同時(shí)不是說(shuō)5+1區(qū)高單價(jià)、高總價(jià)的樓盤(pán)一定會(huì)漲，而是5+1區(qū)高單價(jià)、高總價(jià)的樓盤(pán)大概率房?jī)r(jià)表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于近郊、遠(yuǎn)郊。

為什么我會(huì)有這樣的分析？

因?yàn)槌啥嘉磥?lái)的高單價(jià)、高總價(jià)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相當(dāng)激烈，近郊、遠(yuǎn)郊很難撐起高單價(jià)、高總價(jià)市場(chǎng)。

上一個(gè)階段，近郊像天府新區(qū)出現(xiàn)不少高總價(jià)、高單價(jià)的品質(zhì)樓盤(pán)，并且在市場(chǎng)上擁有較好的表現(xiàn)。

很大原因是由于前些年，在7090政策下（指：新建商品房住宅項(xiàng)目的戶型比，要求90㎡以下的套型建筑面積必須占到整個(gè)項(xiàng)目總面積的70%以上），5+1區(qū)品質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)少，都是一些剛需剛改盤(pán)。

市場(chǎng)堆積了大量改善需求，但市場(chǎng)上卻沒(méi)有太多供應(yīng)。

說(shuō)到底，改善品質(zhì)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)太小了！

天府新區(qū)打了個(gè)很好的時(shí)間差，吸收了大量5+1區(qū)對(duì)居住品質(zhì)有要求的購(gòu)房者外溢。

必須要承認(rèn)，在5+1區(qū)沒(méi)有太多高品質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)的時(shí)候，天府新區(qū)的高端住宅其實(shí)是比較有市場(chǎng)。

但市場(chǎng)是一直在變的，如今7090退出歷史舞臺(tái)，5+1區(qū)的品質(zhì)住宅供應(yīng)在逐漸提升。

對(duì)于近郊、遠(yuǎn)郊而言，它們?cè)诟叨耸袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力也就必然下滑。

雖然大家天天討論的都是成都總價(jià)幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)的房子，但事實(shí)上成都房產(chǎn)總價(jià)中位數(shù)就150萬(wàn)左右。

高單價(jià)、高總價(jià)房源，在市場(chǎng)必然是小眾需求。

要知道，經(jīng)濟(jì)是個(gè)社會(huì)活動(dòng)，人越多，生產(chǎn)力越發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)類型越豐富，產(chǎn)業(yè)如此，房產(chǎn)也是如此。

面對(duì)小眾需求，就需要足夠多的人口基數(shù)才能支撐。

我把成都人口密度按三個(gè)檔次劃分。

第一梯隊(duì)是5+1區(qū)（高新區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)）

第二梯隊(duì)是（天府新區(qū)、雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫都區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、青白江區(qū)、新津區(qū)）

第三梯隊(duì)是遠(yuǎn)郊剩余城區(qū)。

可以說(shuō)，第一梯隊(duì)的5+1區(qū)，和第二梯隊(duì)的人口密度，完全是斷崖式的差距。

這一差距，也就注定了高單價(jià)、高總價(jià)住宅，在人口密集的5+1城區(qū)能相對(duì)輕松去化，但對(duì)人口密度低的區(qū)域會(huì)開(kāi)始越來(lái)越難。

近郊、遠(yuǎn)郊，未來(lái)需要面對(duì)的是內(nèi)憂外患。

近郊改善品質(zhì)樓盤(pán)，除非你的品質(zhì)的確在市場(chǎng)沒(méi)有對(duì)手，并且能營(yíng)銷出標(biāo)桿的IP，不然會(huì)崩的很慘。

一方面5+1城區(qū)的供應(yīng)起來(lái)了，高價(jià)需求很難外溢到近郊、遠(yuǎn)郊，可能還會(huì)反過(guò)來(lái)吸收近郊、遠(yuǎn)郊的高價(jià)需求。

另一方面是近郊、遠(yuǎn)郊大量?jī)?chǔ)備土地，改善品質(zhì)盤(pán)還在繼續(xù)供應(yīng)，為數(shù)不多的需求還在被大量的供應(yīng)給稀釋。

目前看，最頭疼的應(yīng)該是天府新區(qū)。

樓市上個(gè)階段，天府新區(qū)算是投資客比較多的區(qū)域，這個(gè)階段，天府新區(qū)又屬于高單價(jià)、高總價(jià)房源多的近郊。

我個(gè)人認(rèn)為，天府新區(qū)依然能有不錯(cuò)的發(fā)展，我的觀點(diǎn)也一直是，現(xiàn)階段天府新區(qū)應(yīng)該用低房?jī)r(jià)吸引人口從而推動(dòng)發(fā)展。

只能說(shuō)，現(xiàn)在看，天府新區(qū)的樓市會(huì)和它的位置一樣，“難（南）”上加“難（南）”。