恒大是龐氏騙局？馮侖：我不贊成

封面圖 | 《周處除三害》劇照

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問：5月31日，證監會依法對恒大地產債券欺詐發行及信息披露違法案作出行政處罰決定，對恒大地產責令改正、給予警告并罰款41.75億元，對許家印處以頂格罰款4700萬元并采取終身證券市場禁入措施。

關于恒大，很多網友將其形容成一個徹頭徹尾的龐氏騙局。您怎么看「恒大是龐氏騙局」這一觀點？

龐氏騙局由19世紀意大利裔投機商查爾斯·龐茲發明，他策劃了一個子虛烏有的企業開放投資，許諾投資者將在三個月內得到40%的利潤回報，然后把新投資者的錢作為快速盈利付給最初投資的人，誘使更多的人上當。簡言之，就是利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報，以制造賺錢的假象，進而騙取更多的投資。

馮侖：我不贊成這樣的看法。實際上，恒大是賺錢的，如果它一直滾動運營是沒有問題的。比如說，這塊地建房子，恒大賣了100億，毛利潤為10億，繳稅后，可能還有五六億的凈利潤。然而，這部分利潤還沒有完全結算，恒大又要去購買一塊價值200億的地。在這個過程中，恒大的現金流增加了10億，但為了滿足新的投資需求，他們不得不繼續借更多的錢。同時，之前回收的資金也被用于償還舊債和利息。

所以，公司需要持續滾動運營，這樣就不會出現斷鏈或者交不了房的情況。如果公司突然停下來，就會導致交不了房，進而出現問題。

為什么這不是龐氏騙局呢？因為龐氏騙局是空殼，沒有實質業務。而恒大有連續、真實的業務，我們也看到許多人都住進了恒大的房子。所以，我認為這只是恒大經營不善導致的現金流短缺和枯竭，從而出現危機，并不是龐氏騙局。

恒大是經營問題。比如說，做餐飲需要買菜買肉，經營餐館，吸引顧客來吃飯，如果有一天餐館破產了，那你會說它是騙局嗎？顯然不是。龐氏騙局是一種金融行為，沒有實體產品和服務提供給大家，空口說有，沒有任何實質內容，只是拿大家的錢空轉。

恒大經營模式在國內房地產開發商中普遍存在，只是杠桿率有高有低。我們也很早意識到這個問題，主動減少高杠桿業務，賣掉公司股份，結束這段經營。就像離婚一樣，雖然前一兩年會有些難受，但時間久了就覺得挺好。畢竟，我經營了這個企業26年，能在這個階段賣掉已經算不錯了。

我認為在這種模式下，企業只要把握好三個財務上的關鍵點，還是可以做好的。

第一，凈負債率不要太高。凈負債率是指手持現金和現金等價物與剛性負債的比率。凈負債率與總資產負債率不同。凈負債率如果保持在50%左右，即1塊錢債務有5毛錢現金，基本上是安全的。因為在正常情況下，當期需要支付的錢不會超過手持現金的一半。

第二，經營現金流要為正。經營現金流必須保持為正，不能為負。只要經營現金流保持正值，公司相對是安全的。

第三，總資產負債率控制在70%以內。總資產負債率不要超過70%，這樣財務狀況也會相對安全。

總之，只要控制好這些財務指標，公司就能在這種模式下安全運營。

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問：前段時間，央行宣布將發行債券3000億元，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。隨后，各地政府開始回購商品房。比如，濟南某國資企業計劃一次性收購3000套商品房，蘇州市政府計劃回購1萬套新房，更早一點，浙江湖州、河南鄭州均表示，將對銷售困難的房企的現房、準現房，通過政府購買作為安置房。

這么多地方政府轟轟烈烈「集中購房」，您怎么看？

馮侖：政府發行3000億特殊債券，用來支持各地方國企來購買已建成的一些中小戶型商品房，并將這些房子納入保障房和廉租房體系。

我認為這個措施是對的。面對市場上大量難以消化的存量房，價格較低時，政府通過發行債券的方法收購這些小戶型住宅，將其放入資產籃子里，逐步解決中低收入人群的剛性需求。這不僅可以逐漸消化存量房，還能解決部分人的住房問題。隨著時間推移，資金會逐步回籠，債券也可以滾動發行。

總之，這一政策既有助于去化存量房，也有利于解決民生問題，滿足部分人的住房需求，是一個積極的政策。