5月新房成交大漲44%，為何環線地鐵口新盤開盤1月卻只賣了6套房？

PART.01

5月份，從央行到地方，樓市新政頻出。

首先是央行政策四連發，包括下調公積金利率，下調首付比例，取消貸款利率下限，以及設立3000保障性住房再貸款。

接著重慶也出臺了“渝六條”新政，包括實施多子女家庭購房補貼，給予“換新購”購房補貼，實施人才購房補貼，進一步優化住宅套數認定，進一步支持靈活就業人員繳納使用住房公積金，調整現房再交易管理政策。

在新政之后，重慶樓市的咨詢量、帶看量明顯增多，同時也有不少開發商選擇以價換量，刺激了購房需求。根據銳理監測，重慶主城5.1-5.26期間住宅認購套數達3142套，較4月同期上漲44%。

然而，5月份全新入市的春風與你項目，開盤卻遭遇滑鐵盧，如今項目開盤已經一個時間，卻只賣了6套房子。

PART.02

春風與你項目處在軌道環線陳家坪地鐵口，小區門口距離地鐵站只有幾十米，地段位置看起來不錯，項目自稱是“內環首個第四代宅”，噱頭十足。

看起來，這應該是一個能夠開盤熱銷的項目。

春風與你項目在年初就開放了外展中心，蓄客了3個月時間，最后選擇在五一節期間首次開盤，圈內有人放風說開盤賣了20幾套房子。

然而，項目開盤至今已經1個月時間，網簽系統顯示只賣了6套房子。我查了一下，這6套房子中其實只有4套房是真正完成了網簽，還有2套處于認購未簽約的狀態。

春風與你項目，到底是怎樣把一把好牌打到如此稀爛的？

PART.03

我們先了解一下春風地產這家開發商。

根據網絡公開信息，春風地產的老板是賴國強，是1967年出生，中國國籍，但擁有美國永久居留權。也就說，賴老板和很多富豪一樣，擁有美國的“綠卡”，能夠在適當的時候去美國定居。

賴國強也是鼎鼎大名的溫州富豪賴氏家族的成員之一。

從公開報道上看，賴氏富豪家族的奠基人應該是賴國強的父親賴金法，1938年出生的賴金法是溫州市第一批種糧大戶。早在1988年，賴金法就承包了50畝機動田，成為浙江知名的“種糧狀元”。

賴氏富豪家族如今最春風得意的應該是賴國強的哥哥賴國貴。賴國貴在父親種糧的時候幫忙打下手。1989年，賴國貴遇到了生命中的一位貴人，對方是嘉陵摩托車廠的一位高級工程師。他向賴國貴講述，中國的摩托車產業剛剛興起，配件生意大有可為，建議賴國貴進軍摩托車配件行業。

于是，賴國貴和父親商量以后，1989年成立了溫州摩托車配件廠，2003年，賴國貴成立春風控股集團杭州摩托車制造有限公司，將制造和研發基地搬到省會杭州。2009年，公司改名浙江春風動力股份有限公司。2017年公司在上海證券交易所掛牌上市，賴國貴一躍成為億萬富豪。2023年，春風動力營收達到121億元，凈利潤約10.08億元。其最新的總市值約260億元。

賴國貴的弟弟賴國強也是春風動力的董事，并且執掌春風地產。重慶春風地產有限公司是中國春風控股集團旗下的專業房地產開發公司，成立于2003年。公司在重慶先后開發了春風城市心筑、春風與湖、春風與辰等項目。

總體來說，春風地產在重慶市場的存在感并不強。但在民營企業紛紛暴雷的背景下，春風地產因為背靠春風動力，加上自身并沒有大舉擴張，所以順利保住了性命。

但賴國強執掌的春風地產如今仍然面臨著諸多的麻煩。

PART.04

近些年，春風與東原合作開發了兩個項目，印江濱和江灣印月。

今年，東原沒能扛住，已經正式爆雷了。印江濱和江灣印月也在春節前后就陷入了停滯。隊友進入ICU，留下兩堆爛攤子，這對于春風地產來說無疑也是件頭疼的事情。

但更鬧心的可能還是自己旗下項目春風與辰的業主維權問題。

春風與辰是春風在2021年以樓面價13257元/㎡拿的地，因地價拿高了，所以一直賣得不好。小區本來也不大，總共約600戶的樣子，如今賣成現房，仍然還剩大量的房子沒有賣完。

項目去年底交房，但出現了種種問題，業主們和開發商協商了很多次。開發商其實也處理了一些問題，但因為種種原因，業主似乎并不滿意。

業主曾多次到售房部維權，最近又紛紛在陽臺上貼上了“爛、坑、差”等大字，并通過網絡進行投訴和宣泄情緒。

開發商對此卻沒有積極應對，事件被捅到網上也依然任由事件持續發酵，導致項目銷售愈發困難。雖然也偶爾有誠心的購房者，但進入小區看見“爛、坑、差”等大字，嚇得也不敢買。

在這種情況下，中介們也更傾向把客戶推薦到別的樓盤，即便有時候帶看春風與辰項目，但也只是把春風與你當作陪襯，或者說墊腳石，以便于在其它樓盤順利成交。

更要命的是，因為春風與辰的業主維權以及事件在網絡的持續發酵，讓春風地產難以獲得購房人的信任，導致新項目春風與你也受到了連累。

PART.05

春風與你的銷售遭遇滑鐵盧，不僅是受到了春風與辰項目的連累，而是有多方面的原因。

春風與辰項目不大，只有9棟樓，但有三類產品。單價最便宜的是臨主街的小高層產品，位居小區中庭且單價最貴的是躍層產品，單價居中的是主力宣傳的第四代住宅產品，三類產品差不多各占三分之一的樣子。

春風與你在宣傳上主要宣傳賣點是"內環內首個第四代宅"。其實，了解重慶樓市的都知道，早在春風與你項目亮相前，觀音橋的第四代住宅產品觀宸千重錦就已經開盤銷售了。

然而讓人無法理解的是，春風與你在宣傳上一直打著"內環內首個第四代宅"的噱頭，但首次開盤推出的卻只有2號樓小高層，和8號樓的躍層產品，唯獨沒有推出第四代住宅產品。

好比一家飯店，一直賣力宣傳自己的招牌是秘制牛肉，等食客們看著廣告進來后，店家卻表示暫時只能供應豬肉或者羊肉。

春風與你項目的宣傳策略和推盤節奏，實在讓人看不懂。

PART.06

春風與你開盤遭遇滑鐵盧最重要的原因，可能還是定價虛高，售價明顯偏離了市場行情。

春風與你這塊地是2023年6月春風地產攜手科學城高新置業以樓面價7600元/㎡拿下的，相對于周邊大部分競品，春風與你的地價成本是有優勢的。

當下市場，大部分開發商其實都在以價換量。但春風卻還希望在當下市場攫取暴利，項目相對最便宜的產品清水小高層，備案價建面17865-20705元/平米，開盤售價大概也在建面一萬七八的樣子。

對比一下春風與你項目周邊競品的情況。

石橋鋪的保利中交云上雅集，雙央企，交房更有保障，如今小高層建面單價最低已經干到12300元/㎡左右了，而且帶精裝修，另外還送20年車位產權，送1年物業費，而且項目還有育才行遠學校加持。

渝中經緯大道上的中海渝中云錦，門口也有軌道，五一期間項目部分房源6折銷售，建面單價12900元/㎡起，項目帶精裝修，包括新風、地暖、中央空調三大件，而且項目是現房銷售，所見即所得，即買即入住。

石坪橋的千山九龍天景，在軌道18號線的地鐵口，靠近楊家坪商圈，建面單價12500元/㎡起，另外送2年物業費，加6000還送7-10萬家裝禮包。

這些樓盤都在春風與你項目周邊，和春風與你此次推出的小高層均存在競爭關系。這些項目不僅價格更便宜，開發商給出的傭金點也都遠遠高于春風，甚至數倍于春風。

春風地產備案價嚴重偏離市場，但又在開盤前給中介放風說開盤絕對驚喜，首開驚爆價等等，降低了中介以及客戶對項目的預期，但項目實際開盤價格仍遠遠高于市場水準，最終讓購房人難以接受。

所以，無論中介是真心為客戶著想，還是出于傭金利益考慮，都不可能把春風與你作為主推樓盤。

在春風與辰項目業主維權及事件發酵的拖累下，在春風宣傳與推盤策略敗招頻出的情況下，在項目定價嚴重偏離市場的情況下，春風與你開盤能撞到6個冤大頭客戶（如果不是工程抵款客戶的話），已經不容易了。

春風與你項目未來何去何從？會不會重蹈春風與辰的覆轍呢？