5月新房成交大漲44%，為何環(huán)線地鐵口新盤開盤1月卻只賣了6套房？

PART.01

5月份，從央行到地方，樓市新政頻出。

首先是央行政策四連發(fā)，包括下調(diào)公積金利率，下調(diào)首付比例，取消貸款利率下限，以及設(shè)立3000保障性住房再貸款。

接著重慶也出臺了“渝六條”新政，包括實(shí)施多子女家庭購房補(bǔ)貼，給予“換新購”購房補(bǔ)貼，實(shí)施人才購房補(bǔ)貼，進(jìn)一步優(yōu)化住宅套數(shù)認(rèn)定，進(jìn)一步支持靈活就業(yè)人員繳納使用住房公積金，調(diào)整現(xiàn)房再交易管理政策。

在新政之后，重慶樓市的咨詢量、帶看量明顯增多，同時(shí)也有不少開發(fā)商選擇以價(jià)換量，刺激了購房需求。根據(jù)銳理監(jiān)測，重慶主城5.1-5.26期間住宅認(rèn)購套數(shù)達(dá)3142套，較4月同期上漲44%。

然而，5月份全新入市的春風(fēng)與你項(xiàng)目，開盤卻遭遇滑鐵盧，如今項(xiàng)目開盤已經(jīng)一個時(shí)間，卻只賣了6套房子。

PART.02

春風(fēng)與你項(xiàng)目處在軌道環(huán)線陳家坪地鐵口，小區(qū)門口距離地鐵站只有幾十米，地段位置看起來不錯，項(xiàng)目自稱是“內(nèi)環(huán)首個第四代宅”，噱頭十足。

看起來，這應(yīng)該是一個能夠開盤熱銷的項(xiàng)目。

春風(fēng)與你項(xiàng)目在年初就開放了外展中心，蓄客了3個月時(shí)間，最后選擇在五一節(jié)期間首次開盤，圈內(nèi)有人放風(fēng)說開盤賣了20幾套房子。

然而，項(xiàng)目開盤至今已經(jīng)1個月時(shí)間，網(wǎng)簽系統(tǒng)顯示只賣了6套房子。我查了一下，這6套房子中其實(shí)只有4套房是真正完成了網(wǎng)簽，還有2套處于認(rèn)購未簽約的狀態(tài)。

春風(fēng)與你項(xiàng)目，到底是怎樣把一把好牌打到如此稀爛的？

PART.03

我們先了解一下春風(fēng)地產(chǎn)這家開發(fā)商。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息，春風(fēng)地產(chǎn)的老板是賴國強(qiáng)，是1967年出生，中國國籍，但擁有美國永久居留權(quán)。也就說，賴?yán)习搴秃芏喔缓酪粯樱瑩碛忻绹摹熬G卡”，能夠在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候去美國定居。

賴國強(qiáng)也是鼎鼎大名的溫州富豪賴氏家族的成員之一。

從公開報(bào)道上看，賴氏富豪家族的奠基人應(yīng)該是賴國強(qiáng)的父親賴金法，1938年出生的賴金法是溫州市第一批種糧大戶。早在1988年，賴金法就承包了50畝機(jī)動田，成為浙江知名的“種糧狀元”。

賴氏富豪家族如今最春風(fēng)得意的應(yīng)該是賴國強(qiáng)的哥哥賴國貴。賴國貴在父親種糧的時(shí)候幫忙打下手。1989年，賴國貴遇到了生命中的一位貴人，對方是嘉陵摩托車廠的一位高級工程師。他向賴國貴講述，中國的摩托車產(chǎn)業(yè)剛剛興起，配件生意大有可為，建議賴國貴進(jìn)軍摩托車配件行業(yè)。

于是，賴國貴和父親商量以后，1989年成立了溫州摩托車配件廠，2003年，賴國貴成立春風(fēng)控股集團(tuán)杭州摩托車制造有限公司，將制造和研發(fā)基地搬到省會杭州。2009年，公司改名浙江春風(fēng)動力股份有限公司。2017年公司在上海證券交易所掛牌上市，賴國貴一躍成為億萬富豪。2023年，春風(fēng)動力營收達(dá)到121億元，凈利潤約10.08億元。其最新的總市值約260億元。

賴國貴的弟弟賴國強(qiáng)也是春風(fēng)動力的董事，并且執(zhí)掌春風(fēng)地產(chǎn)。重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司是中國春風(fēng)控股集團(tuán)旗下的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立于2003年。公司在重慶先后開發(fā)了春風(fēng)城市心筑、春風(fēng)與湖、春風(fēng)與辰等項(xiàng)目。

總體來說，春風(fēng)地產(chǎn)在重慶市場的存在感并不強(qiáng)。但在民營企業(yè)紛紛暴雷的背景下，春風(fēng)地產(chǎn)因?yàn)楸晨看猴L(fēng)動力，加上自身并沒有大舉擴(kuò)張，所以順利保住了性命。

但賴國強(qiáng)執(zhí)掌的春風(fēng)地產(chǎn)如今仍然面臨著諸多的麻煩。

PART.04

近些年，春風(fēng)與東原合作開發(fā)了兩個項(xiàng)目，印江濱和江灣印月。

今年，東原沒能扛住，已經(jīng)正式爆雷了。印江濱和江灣印月也在春節(jié)前后就陷入了停滯。隊(duì)友進(jìn)入ICU，留下兩堆爛攤子，這對于春風(fēng)地產(chǎn)來說無疑也是件頭疼的事情。

但更鬧心的可能還是自己旗下項(xiàng)目春風(fēng)與辰的業(yè)主維權(quán)問題。

春風(fēng)與辰是春風(fēng)在2021年以樓面價(jià)13257元/㎡拿的地，因地價(jià)拿高了，所以一直賣得不好。小區(qū)本來也不大，總共約600戶的樣子，如今賣成現(xiàn)房，仍然還剩大量的房子沒有賣完。

項(xiàng)目去年底交房，但出現(xiàn)了種種問題，業(yè)主們和開發(fā)商協(xié)商了很多次。開發(fā)商其實(shí)也處理了一些問題，但因?yàn)榉N種原因，業(yè)主似乎并不滿意。

業(yè)主曾多次到售房部維權(quán)，最近又紛紛在陽臺上貼上了“爛、坑、差”等大字，并通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行投訴和宣泄情緒。

開發(fā)商對此卻沒有積極應(yīng)對，事件被捅到網(wǎng)上也依然任由事件持續(xù)發(fā)酵，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售愈發(fā)困難。雖然也偶爾有誠心的購房者，但進(jìn)入小區(qū)看見“爛、坑、差”等大字，嚇得也不敢買。

在這種情況下，中介們也更傾向把客戶推薦到別的樓盤，即便有時(shí)候帶看春風(fēng)與辰項(xiàng)目，但也只是把春風(fēng)與你當(dāng)作陪襯，或者說墊腳石，以便于在其它樓盤順利成交。

更要命的是，因?yàn)榇猴L(fēng)與辰的業(yè)主維權(quán)以及事件在網(wǎng)絡(luò)的持續(xù)發(fā)酵，讓春風(fēng)地產(chǎn)難以獲得購房人的信任，導(dǎo)致新項(xiàng)目春風(fēng)與你也受到了連累。

PART.05

春風(fēng)與你的銷售遭遇滑鐵盧，不僅是受到了春風(fēng)與辰項(xiàng)目的連累，而是有多方面的原因。

春風(fēng)與辰項(xiàng)目不大，只有9棟樓，但有三類產(chǎn)品。單價(jià)最便宜的是臨主街的小高層產(chǎn)品，位居小區(qū)中庭且單價(jià)最貴的是躍層產(chǎn)品，單價(jià)居中的是主力宣傳的第四代住宅產(chǎn)品，三類產(chǎn)品差不多各占三分之一的樣子。

春風(fēng)與你在宣傳上主要宣傳賣點(diǎn)是"內(nèi)環(huán)內(nèi)首個第四代宅"。其實(shí)，了解重慶樓市的都知道，早在春風(fēng)與你項(xiàng)目亮相前，觀音橋的第四代住宅產(chǎn)品觀宸千重錦就已經(jīng)開盤銷售了。

然而讓人無法理解的是，春風(fēng)與你在宣傳上一直打著"內(nèi)環(huán)內(nèi)首個第四代宅"的噱頭，但首次開盤推出的卻只有2號樓小高層，和8號樓的躍層產(chǎn)品，唯獨(dú)沒有推出第四代住宅產(chǎn)品。

好比一家飯店，一直賣力宣傳自己的招牌是秘制牛肉，等食客們看著廣告進(jìn)來后，店家卻表示暫時(shí)只能供應(yīng)豬肉或者羊肉。

春風(fēng)與你項(xiàng)目的宣傳策略和推盤節(jié)奏，實(shí)在讓人看不懂。

PART.06

春風(fēng)與你開盤遭遇滑鐵盧最重要的原因，可能還是定價(jià)虛高，售價(jià)明顯偏離了市場行情。

春風(fēng)與你這塊地是2023年6月春風(fēng)地產(chǎn)攜手科學(xué)城高新置業(yè)以樓面價(jià)7600元/㎡拿下的，相對于周邊大部分競品，春風(fēng)與你的地價(jià)成本是有優(yōu)勢的。

當(dāng)下市場，大部分開發(fā)商其實(shí)都在以價(jià)換量。但春風(fēng)卻還希望在當(dāng)下市場攫取暴利，項(xiàng)目相對最便宜的產(chǎn)品清水小高層，備案價(jià)建面17865-20705元/平米，開盤售價(jià)大概也在建面一萬七八的樣子。

對比一下春風(fēng)與你項(xiàng)目周邊競品的情況。

石橋鋪的保利中交云上雅集，雙央企，交房更有保障，如今小高層建面單價(jià)最低已經(jīng)干到12300元/㎡左右了，而且?guī)Ьb修，另外還送20年車位產(chǎn)權(quán)，送1年物業(yè)費(fèi)，而且項(xiàng)目還有育才行遠(yuǎn)學(xué)校加持。

渝中經(jīng)緯大道上的中海渝中云錦，門口也有軌道，五一期間項(xiàng)目部分房源6折銷售，建面單價(jià)12900元/㎡起，項(xiàng)目帶精裝修，包括新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)三大件，而且項(xiàng)目是現(xiàn)房銷售，所見即所得，即買即入住。

石坪橋的千山九龍?zhí)炀埃谲壍?8號線的地鐵口，靠近楊家坪商圈，建面單價(jià)12500元/㎡起，另外送2年物業(yè)費(fèi)，加6000還送7-10萬家裝禮包。

這些樓盤都在春風(fēng)與你項(xiàng)目周邊，和春風(fēng)與你此次推出的小高層均存在競爭關(guān)系。這些項(xiàng)目不僅價(jià)格更便宜，開發(fā)商給出的傭金點(diǎn)也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于春風(fēng)，甚至數(shù)倍于春風(fēng)。

春風(fēng)地產(chǎn)備案價(jià)嚴(yán)重偏離市場，但又在開盤前給中介放風(fēng)說開盤絕對驚喜，首開驚爆價(jià)等等，降低了中介以及客戶對項(xiàng)目的預(yù)期，但項(xiàng)目實(shí)際開盤價(jià)格仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場水準(zhǔn)，最終讓購房人難以接受。

所以，無論中介是真心為客戶著想，還是出于傭金利益考慮，都不可能把春風(fēng)與你作為主推樓盤。

在春風(fēng)與辰項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)及事件發(fā)酵的拖累下，在春風(fēng)宣傳與推盤策略敗招頻出的情況下，在項(xiàng)目定價(jià)嚴(yán)重偏離市場的情況下，春風(fēng)與你開盤能撞到6個冤大頭客戶（如果不是工程抵款客戶的話），已經(jīng)不容易了。

春風(fēng)與你項(xiàng)目未來何去何從？會不會重蹈春風(fēng)與辰的覆轍呢？