客觀解讀廣州史詩級樓市利好

我是紫沐，這是我第398篇日記。

廣州5.28救市政策，主要有5項利好：

1.首套15%，二套25%

2.鼓勵收購存量房作為保障房，推動了官方版“以舊換新”

3.限購區(qū)，6個月社保就可以買

4.取消房貸利率下限，廣州首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%

5.取消了二手房限售

這些利好，力度都不小。

我們來逐個分析，它們的作用和意義。

首套15%，二套25%

老實說，從目前市場環(huán)境來看，降首付作用不大。

因為現(xiàn)在樓市萎靡的根本原因，與杠桿無關(guān)。

而是信心和預(yù)期的缺失，是經(jīng)濟基本面太過羸弱。

但作用不大，不代表沒有積極意義。

降首付的核心，是給予了買家選擇權(quán)。

選擇權(quán)非常重要。

因為同樣一件事，如果是沒得選才去做，那叫不得已而為之。

而有得選還去做，那叫自由意志。

降首付，給予了那些真正優(yōu)秀的年輕人，更充分的選擇權(quán)。

很多青年才俊，現(xiàn)金流是很充沛的，月供幾萬很輕松。

但因為剛工作，財富積累不夠，首付只有幾十萬。

換做以前三成首付，能買哪？

增城、文沖東、知識城、南站、新造，全是一買就套的板塊。

但現(xiàn)在不一樣。

同樣的首付，他們能買到老黃埔、科學(xué)城、萬博，甚至海珠。

資產(chǎn)的保值能力，完全不在一個維度。

這就是選擇權(quán)。

以前就算你很優(yōu)秀，現(xiàn)金流很強，但政策卡著首付不夠，也只能買到垃圾。

但現(xiàn)在，只要你足夠優(yōu)秀，你就可以做選擇。

你擁有了低價入手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會。

這就是選擇權(quán)的魅力。

不過回歸現(xiàn)實，青年才俊畢竟是少數(shù)。

所以降首付，它的象征作用高于實際作用，這點是不能忘的。

而且大家應(yīng)該也發(fā)現(xiàn)了，降首付的主要利好群體是剛需。

對二套買家，對改善買家來說，效果更不明顯。

因為改善群體根本不缺首付。

他們只是單純的，不想貸款。

這點我深有體會。

因為我的粉絲群體，改善客群占大多數(shù)。

而最近咨詢聽到最多的，就是“我不想貸太多”。

所以想刺激改善群體的購房熱情，需要更直接，也更底層的利好。

就是恢復(fù)他們對樓市的信心和預(yù)期。

很明顯，這不在降首付的作用范圍內(nèi)。

鼓勵收購存量房作為保障性住房

這條利好，是在為官方下場的“以舊換新”，做鋪墊。

不是現(xiàn)在廣州在玩的，開發(fā)商幫你賣房的以舊換新。

而是像鄭州那樣，官方直接下場收購你的二手房，簡單粗暴的以舊換新。

這比降首付，更能刺激改善群體的神經(jīng)。

因為之前說了，很多置換改善買家，就卡在了賣房這一步。

特別是老破小，放盤量太大，接盤俠根本不夠用，房價跌起來是止不住的。

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只有官方收購，錢多量大，才有可能改善這個局面。

而且對業(yè)主來說，這種方式也更安全。

不用擔(dān)心遭遇像abc單這樣的騙局。

所以這條利好，對現(xiàn)在的市場更有幫助，

因為它有機會，孵化大量的改善購買力。

想反轉(zhuǎn)市場，改善的作用肯定比剛需強。

6個月社保，可以買限購區(qū)

放開限購區(qū)的準入門檻，更多是出于壓力。

一線城市間的競爭壓力。

畢竟上海已經(jīng)放開了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的入手門檻。

而廣州雖然同為一線城市，但從硬實力上，確實比不過人家。

如果還扭扭捏捏，把核心區(qū)的好東西藏起來不放開。

那觀望中的優(yōu)質(zhì)購買力，就會直接帶著錢跑到上海去。

本來就打不過，還要讓別人一只手，那只會自取其辱。

所以廣州放開限購區(qū)準入門檻，是很好理解的。

之前就說了，現(xiàn)在購買力是要靠搶的，特別是優(yōu)質(zhì)購買力。

誰還裝矜持，湯都沒得喝。

取消房貸利率下限

降成本這招，什么時候都有用。

尤其行情不好，藥效更明顯。

立減10萬，對大部分買家來說，比多貸100萬更有吸引力。

廣州這次執(zhí)行效率很高。

晚上6點官宣取消利率下限，晚上8點銀行就跟進了。

首套利率降到3.4%，二套利率降到3.8%。

考慮到現(xiàn)在首套資格隨便刷，這招降成本，還是很有誠意的。

當(dāng)然，如果同步降低存量房貸，會顯得更有誠意。

只可惜，以現(xiàn)在刺激增量的救市方向，這張牌打出來的概率不高。

不過現(xiàn)在先息后本+低利率雙管齊下，持有成本很低了。

預(yù)計不少純投資買家，已經(jīng)開始蠢蠢欲動。

更別說，這次還有一條利好，能配合這套打法。

那就是取消限售。

取消二手房限售

不限售是把雙刃劍。

它有利空的一面。

那些賬面上還有浮盈，但被限售困住的投資客，可能會趁這個機會出貨。

那市場短期，可能會有踩踏效應(yīng)。

但取消限售也有積極的一面。

就是很多以前買錯房，正在承受房價下跌+月供吸血雙殺的業(yè)主，有了提前止損的可能。

而且沒有限售，房子隨時可以賣。

那對備用金和現(xiàn)金流的要求，也變相降低了。

想搏一把的人變多，入市買房的人變多，也會刺激市場的流動性。

但總體來看，雙刃劍就是雙刃劍。

當(dāng)不動產(chǎn)失去“不動”的穩(wěn)定性優(yōu)勢，后續(xù)房價波動肯定會變大，高拋低吸會變得頻繁。

只能說，是藥三分毒。

總結(jié)，這次廣州5.28史詩級救市，再次證明了之前的觀點。

就是對樓市的共識已經(jīng)變了。

大力救市，沒有效果就一直出利好，出到市場好轉(zhuǎn)為止。

這不再是一句口號，而是明確的目標。

老實說，樓市不可能因為幾條利好，就重新生龍活虎。

就像大體量火車，啟動需要時間。

還需要經(jīng)濟的支撐，就業(yè)的穩(wěn)定。

但至少，這是好的開始。