又降首付、降利率，樓市拐點(diǎn)要來了？馮侖：上行拐點(diǎn)今年看不到

封面圖 | 《冰下的魚》劇照

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問：上周五，央行連發(fā)救市政策「組合拳」，有人形容房地產(chǎn)迎來近十年最寬松時(shí)代：第一、首套房首付下調(diào)至15%；二套房25%；第二、公積金首套房貸利率下調(diào)至2.85%，二套房下調(diào)至3.325%；第三、取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；第四、央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。

您怎么看這些政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

馮侖：政府出臺(tái)了一系列重要政策，這些政策對(duì)于買房人來說，無疑是個(gè)好消息，我相信這些政策會(huì)刺激一部分人來買房。無論大家是剛需首次購(gòu)房，還是為了改善住房條件，這些政策都會(huì)產(chǎn)生積極的正面效果。

然而，如果將這些政策放在經(jīng)濟(jì)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大壓力的大背景下來看，其短期效果可能不會(huì)太明顯。但是如果這一政策能夠堅(jiān)持下去，我認(rèn)為后續(xù)積極作用會(huì)越來越明顯。

為什么呢？我在網(wǎng)上看到一個(gè)很有意思的比喻，說一個(gè)美女要相親，她提了兩個(gè)條件，第一，必須有一百萬彩禮，第二，男方身高必須達(dá)到一米八。過了一段時(shí)間，她發(fā)現(xiàn)自己仍然單身，沒結(jié)婚，于是她放棄了這兩個(gè)條件，你覺得是為什么？

網(wǎng)上大家評(píng)論說，有可能發(fā)生了三種情況：第一，她想通了，不再堅(jiān)持這些條件，只要是個(gè)男人她就可以嫁；第二，她發(fā)現(xiàn)自己年齡大了，不能再堅(jiān)持這些苛刻的條件；第三，她原來有很多備胎，一直在不斷地比較。現(xiàn)在備胎都走了，她只能放棄這些條件來適應(yīng)現(xiàn)實(shí)。

大家用這種比喻來評(píng)論當(dāng)前出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，這意味著大家明白，突如其來的利好政策背后一定有其他深層原因。如果背后的困難逐漸消除，那么政策就只剩下利好這一種效果了。如果那些困難還沒有消除，那么這個(gè)政策的利好效果將是一個(gè)緩慢釋放的過程。

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問：上周末，央行政策出臺(tái)后，一些地區(qū)的樓市也迎來暫時(shí)「回暖」。比如，在深圳，不少樓盤又開啟「挑燈夜戰(zhàn)」模式，看房客涌入售樓處，一些房產(chǎn)銷售忙帶看忙得不可開交。在北京，多個(gè)樓盤的銷售人員反饋，到訪量明顯增加。

隨著新政落地，人們期待樓市有更多好消息傳來，樓市也在等著「新拐點(diǎn)」到來。您覺得「新拐點(diǎn)」會(huì)在什么時(shí)候出現(xiàn)？

馮侖：樓市往下的拐點(diǎn)還是往上的拐點(diǎn)？對(duì)于往上的拐點(diǎn)，今年我看不到，而往下的拐點(diǎn)，我認(rèn)為隨時(shí)都有可能出現(xiàn)。這就像一個(gè)小孩發(fā)燒，有可能他過一陣就痊愈了，也有可能發(fā)燒預(yù)示著更嚴(yán)重的病情，所以我們要看病因在哪。

目前房地產(chǎn)的情況也是這樣，房地產(chǎn)的問題已經(jīng)與其他經(jīng)濟(jì)部門的問題交織在一起。如果其他經(jīng)濟(jì)部門和行業(yè)沒有恢復(fù)，那房地產(chǎn)也不可能單獨(dú)恢復(fù)過來。房地產(chǎn)的發(fā)展依賴于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的恢復(fù)和穩(wěn)定。