業(yè)主“自掏腰包”拆危建新！探索城市更新新模式

在高樓平地起的城市里，老房子、老小區(qū)的最終歸宿是什么？

花都區(qū)的一棟居民樓給出了一個(gè)“特別”的答案。

01 危房迎新機(jī)

3月20日，廣州市花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)集群街2號居民樓正式開拆，這是廣州首例多業(yè)主自主籌資更新、政府給予激勵(lì)的拆危建新試點(diǎn)項(xiàng)目。

集群街2號居民樓建于上世紀(jì)70年代，占地面積342.4平方米，建筑面積1726.64平方米，建筑首層有16間商鋪同屬1戶業(yè)主，二至五層有24戶住宅，9戶屬私人產(chǎn)權(quán)，15戶屬區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)。這棟有著50年樓齡的居民樓，如今已成為D級危房，墻體開裂、漏水情況嚴(yán)重等問題層出不窮，大部分住戶也都搬離居民樓，留下居住的寥寥無幾。

不少人認(rèn)為這棟居民樓的結(jié)局會(huì)由于年久失修，被時(shí)代拋棄。但近年來，為推進(jìn)老舊小區(qū)提檔升級，廣州積極謀劃成片連片改造老舊小區(qū)，由單個(gè)小區(qū)改造向成片連片縱深推進(jìn)，由小區(qū)物理空間改造向街區(qū)社會(huì)治理轉(zhuǎn)變。去年9月，廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)。由此，集群街2號居民樓也迎來了它的機(jī)遇。

02 “自掏腰包”換新房

對于集群街2號居民樓此類危房，加固等方法已經(jīng)不再有意義，拆除重建這條路才能走得通。但隨之最大的問題就出現(xiàn)了，資金如何解決？

對此，花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局開啟產(chǎn)權(quán)人自主更新的新探索，秉承“誰受益、誰出資”，產(chǎn)權(quán)人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的規(guī)劃思路進(jìn)行。

隨后，花都區(qū)出臺了《廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案》，并決定以集群街2號樓為突破口，由多產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同承擔(dān)改造成本，鼓勵(lì)權(quán)屬人自行委托區(qū)屬國企作為實(shí)施主體開展拆除重建具體工作。

根據(jù)估算，集群街2號危破房拆建投資約800萬元，業(yè)主共同承擔(dān)改造成本，按照4600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)開展預(yù)繳資金籌集，另外政府給予適當(dāng)激勵(lì)，目前已基本完成資金籌集工作。

對于一些對于資金比較緊張的家庭，政府方面聯(lián)系銀行進(jìn)行低息貸款，提供資金支持。同時(shí)，政府進(jìn)行適當(dāng)資金激勵(lì)：

一是街道會(huì)同區(qū)住建局制定了《廣州北站東側(cè)片區(qū)危房拆除重建試點(diǎn)方案》，對設(shè)計(jì)、監(jiān)理、測量等二類費(fèi)用補(bǔ)貼50%（初步估算50余萬元）；

二是對經(jīng)認(rèn)定的低保家庭，特困職工家庭等予以補(bǔ)助（每平方米補(bǔ)助1000元）。

據(jù)了解，項(xiàng)目推進(jìn)過程非常順利，預(yù)計(jì)在今年12月底就可以完成主體和立面結(jié)構(gòu)，明年春節(jié)前居民就可以搬進(jìn)新家。

03 探索城市更新改造新模式

近年來，老舊小區(qū)改造成為備受關(guān)注的熱點(diǎn)問題。事實(shí)上，城市老舊小區(qū)改造難題一直都存在，靠政府單方力量很難快速有效推動(dòng)，老舊小區(qū)的改造需要社會(huì)、居民的深度參與。

住戶“自掏腰包”拆危建新雖然在廣州是首例，具有里程碑意義，但在其他城市已有“先行者”。

此前，“杭州548戶居民自掏5億重建小區(qū)”就在當(dāng)?shù)匾l(fā)熱議。據(jù)了解，浙工新村位于杭州市中心，始建于1983年，房齡已有40多歲，在2014年前，浙工新村已有4幢房屋被房管部門鑒定為C級危房。根據(jù)公示，浙工新村的房屋業(yè)主被認(rèn)定為此次更新主體，重建資金主要由居民自掏腰包解決，業(yè)主承擔(dān)的改造費(fèi)用為1350元/平方米，保證重建后原地置換的房屋套內(nèi)面積與原房屋基本相等。這是浙江省首個(gè)自主更新的重建模式，為城市老舊小區(qū)的更新探索一條新路徑。

像這樣的小區(qū)，在全國各地?cái)?shù)量還有很多，以往都是采用連片舊城改造的方式進(jìn)行城市有機(jī)更新。但有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為：房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的當(dāng)下，危舊小區(qū)的更新改造不能走“政府征收-地產(chǎn)開發(fā)”的老路，也不能簡單地“涂脂抹粉”，要找到資金能平衡、社會(huì)效應(yīng)優(yōu)、推進(jìn)可持續(xù)的新路。因此，一些更新可采用“居民委托、政府服務(wù)”模式，即居民達(dá)成一致、完成籌資，委托政府統(tǒng)籌方案設(shè)計(jì)、政策供給、申報(bào)審批、工程安排、全程監(jiān)管等，使城市更新可持續(xù)。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，直到目前，老舊小區(qū)、老舊居民樓里居民自主發(fā)起的重建案例寥寥無幾，花都集群街2號居民樓、浙工新村等開啟了好的先河，既有成功的經(jīng)驗(yàn)也有需要面對的問題。但在實(shí)行過程中，政府部門建筑規(guī)范、過程監(jiān)管等職責(zé)不能缺席，希望有關(guān)部門能盡快出臺相關(guān)規(guī)定進(jìn)一步明確，為今后大規(guī)模自主更新提供法理依據(jù)。