盤點2024年渝北區土地推介7宗土地！分別最適合哪些開發商？

2月底，渝北區舉行了2024年土地推介會。

本次渝北推介會共7宗優質土地亮相，合計土地規模726畝，主要分布于中央公園、汽博中心、新牌坊等城市成熟熱門板塊，都是區位好、配套好、預期好的優質地塊。

我們來盤點一下7宗土地的具體情況。

宗地一 中央公園椿萱大道地塊

所屬單位：重慶空港新城開發建設有限公司

區位交通：宗地位于中央公園，主城向北發展核心，東靠軌道9號線二期，南至椿萱大道，西鄰秋成大道、軌道5號線北延伸段，北接在建道路、越秀悅映湖山。

控規編號：S45-1

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：44.25

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：5.99

控規編號：S46-1

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：52.50

容積率：1.3

建筑體量（萬方）：4.62

周邊項目：華潤中央公園悅府、越秀悅映湖山、萬科璞園、金科美的原上、北辰香麓、融創隱溪曉院、華宇御璟首璽、象嶼光海、龍湖金茂北島，朗詩熙樾府、中糧瑞府、春月錦廬等。

渝夫簡評：

中央公園是重慶樓市競爭最激烈的板塊之一，但同時中央公園也是重慶近幾年成交量最大的區域，所以中央仍然應該是龍頭開發商的必爭之地。該地塊位于中央公園北側，靠近椿萱大道軌道站點，近鄰數據谷八中，和中央公園商圈也較近，綜合條件比較優質。

我認為這塊地對龍湖是比較不錯的選擇，龍湖在景粼玖序和云瑤玉陛上都取得了很好的市場表現，而該地塊可以串聯銜接龍湖景粼玖序和云瑤玉陛兩大樓盤，從而在中央公園北形成龍湖大社區，發揮大社區勢能。

目前龍湖在中央公園僅剩北島二期未開發，龍湖在中央公園暫時已基本處于缺貨狀態。龍湖拿下地塊后可以繼續使用原來云瑤玉陛的售房部，也能分攤成本。

宗地二 中央公園東

所屬單位：重慶空港新城開發建設有限公司

區位交通：該宗地位于中央公園，主城21個大型居住區之一，東靠國雅·彩云間，南至重慶泛美博成物流倉庫，西接重慶市經開區青松嶺享邑投資，北鄰中海春華尚城。

控規編號：F04-1/02

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：77.32

容積率：1.2

建筑體量（萬方）：6.19

周邊項目：海成云境、華潤潤府、海成云沐、融創春華錦、中交中央公園、綠城春溪雲廬、保利天珺、康田星樾、中央雲璟、中海春華九里、中海春華尚城、國浩白嶼林、頂融林語蝶院等。

渝夫簡評：

該地塊位于中央公園東側，也就是以前的空港西區。該板塊因為發展早，周邊各類配套更加成熟，但城市界面則相對略差。

緊挨著該地塊的是中海春華尚城，2022年第二次集中土拍中海以7016元/㎡的掛牌價摘得該地。中海春華尚城算得上是中海去年的重點項目，公司也給項目傾斜了一些資源，但項目銷售情況應該是不及預期的，所以中海恐怕沒有在這里持續加倉的意愿。

當然，只要價格足夠有誠意，對于任何開發商來說都是可以考慮的，該地塊僅1.2的低容積率也是其優勢之一。

宗地三 中央公園東春華大道地塊

所屬單位：重慶渝北城市更新建設有限公司

區位交通：宗地位于中央公園，主城向北發展核心，東靠睦鄰路、華潤潤府，南至中海春華九里，西鄰春華大道、龍湖公園時光，北接現狀用地。

控規編號：F24-4

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：82.05

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：10.94

周邊項目：海成云境、華潤潤府、海成云沐、融創春華錦、中交中央公園、綠城春溪雲廬、保利天珺、中海春華九里、國浩白嶼林、頂融林語蝶院等。

渝夫簡評：

該地塊位于中央公園東側春華大道地鐵站附近，周邊配套醇熟，而且新盤林立，周邊城市界面也得以大幅改善。這個位置曾誕生過兩塊樓面價超1.4萬元/㎡的地塊，區域關注度也較高。

中海、華潤、海成、龍湖在旁邊都曾有項目。但對該區域最情有獨鐘的應該是海成，海成進入重慶后已經在此布局了海成云境、海成云沐、海成云悅三個項目，銷售表現也都很不錯。

海成應該有在該區域持續深耕的強烈意愿。而且海成在重慶主城存貨不多，也有拿地的計劃，這塊地就很適合。

宗地四五六 汽博泰山電纜及紅巖方大片區

所屬單位：重慶渝北城市更新建設有限公司

區位交通：宗地位于果塘片區，地處臨空消費經濟帶，東靠兩江慧谷，南至渝都大道，西鄰重慶汽博中心，北接金童路、萬科金域藍灣。

① 號地塊：控規編號：N18-6-1/06

土地性質：二類居住用地、商業、商務用地

土地面積（畝）：71.7

容積率：1.89

建筑體量（萬方）：9.03

②號地塊：控規編號：N18-6-2/06

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：54.9

容積率：2.1

建筑體量（萬方）：7.69

③號地塊：控規編號：N18-6-4/06

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：80.1

容積率：2.1

建筑體量（萬方）：11.21

④號地塊： 控規編號：N18-6-5/06

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：78.3

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：10.44

⑤號地塊：控規編號：N19-2-2/05

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：68.1

容積率：1.8

建筑體量（萬方）：8.17

⑥號地塊：控規編號：N19-2-4/05

土地性質：二類居住用地

土地面積（畝）：40.1

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：5.34

周邊項目：龍湖海成青云闕、愛普新鴻府、東原印悅、常青藤湖上初晴、望園、東湖峯璟、建工筑美時光、居然雅素里。

渝夫簡評：

該地塊屬于汽博板塊泰山電纜紅巖方大等廠區拆遷后的優質土地，靠近軌道15號線在建的果糖路站。

去年5月海成以樓面價6000元/㎡的掛牌底價在附近拿下一宗土地，后來和龍湖合作開發了青云闕項目，青云闕成交建面均價大約一萬五六，而且賣得不錯，好像還是2023年渝北區銷售套數第一的項目。汽博地塊的價值被開發商們低估了。

此次推薦會中汽博板塊中的N19-2-2/05；N19-2-4/05兩個小地塊已經在2月21日正式公告出讓，這是龍年首宗公告的土地，將于本月12日公開出讓。

兩個小地塊合計土地108畝，容積率1.87，可建體量13.5萬方，起拍樓面價7280元/㎡，性價比很高。

特別值得一提的是，根據土地出讓中教委的復函，此次出讓地塊旁的N18-6-3將配套建設小學和初中，小學為渝北實驗小學校區，初中為重慶八中管理學校。這樣的學區組合無疑大大提高了汽博地塊的價值。

對于在年初有拿地計劃的開發商來說，我認為這塊地是開發商們的必爭之地。然而，市場火熱時盲目高價瘋搶，市場冷清時有機會不敢出手，也是開發商們的通病。

宗地七 新牌坊

所屬單位：重慶市渝北區土地儲備整治中心

區位交通：宗地位于渝北區新牌坊板塊，為城市發展核心區，接駁軌道3號線、軌道4號線（在建），軌道環線、軌道6號線南北分布，紅錦大道、新概大道等主干道環繞。

控規編號：D1-4（部分）

土地性質：二類居住用地、商業、商務用地

土地面積（畝）：72.86

容積率：3.3

建筑體量（萬方）：16（商住5:5）

周邊項目：中海寰宇時代、高科云汀、觀宸、香港置地啟元、觀音橋1號、建發縵云、中海映溪臺、凱德九章、中海寰宇時代璟尚、中海寰宇時代璟里等。

渝夫簡評：

該地塊最早屬于中渝，原本是用于打造中渝國際都會的地標寫字樓和商業。

不過，2015年中渝將內地的產業陸續出售，其中重慶嘉州項目大部分資產以55億元的價格賣給了恒大。

這個項目所在地塊原本被稱之為“恒大中渝廣場9#地塊”，原計劃開發體量約60萬方，由兩棟超50層的住宅和57層的超高層辦公樓，以及一個6層的裙樓商業組成。

恒大開發了2棟超高層住宅，隨著恒大暴雷，超高層和商業處于一個大坑狀態，顯然無法繼續下去。

最近，有關單位對剩下未開發的部分進行了調規，減少了15.5萬㎡商業商務，增加了8萬㎡住宅，調整后未開發部分的土地重新出讓。

新牌坊是重慶傳統核心區，區位優勢毋庸置疑，地塊旁邊就有新光天地這樣的優質商業，到觀音橋商圈也很近，同時緊鄰地鐵3號線嘉州站，未來還有軌道4號線，周邊政務機構和企事業單位云集。唯一缺點是噪音和擁堵。

但總的來說，這樣的核心地段是非常難得的。希望有品牌開發商能夠將這個項目盤活，這畢竟是重慶門戶地段，對城市形象影響頗大，它不能再爛尾了。

因為地塊有8萬方的商業，想要做好也并不容易，我覺得這個地塊比較適合擅長商業的央企華潤。

寫在文末：

雖然渝北此次推薦會推薦了7宗土地，但并不代表這7宗土地都一定會公開出讓，另外，不在此次推薦會中的土地，也仍然可能拿出來拍賣，其實關鍵還是看是否有開發商愿意拿地。

今年1月初，陜建以7016元/㎡的樓面價拿下了科學城的1宗土地，溢價率達到7.94%，給今年土拍市場開了一個好頭。而本月重慶將有3宗土地公開出讓，我們拭目以待！