盤點(diǎn)2024年渝北區(qū)土地推介7宗土地！分別最適合哪些開發(fā)商？

2月底，渝北區(qū)舉行了2024年土地推介會(huì)。

本次渝北推介會(huì)共7宗優(yōu)質(zhì)土地亮相，合計(jì)土地規(guī)模726畝，主要分布于中央公園、汽博中心、新牌坊等城市成熟熱門板塊，都是區(qū)位好、配套好、預(yù)期好的優(yōu)質(zhì)地塊。

我們來盤點(diǎn)一下7宗土地的具體情況。

宗地一 中央公園椿萱大道地塊

所屬單位：重慶空港新城開發(fā)建設(shè)有限公司

區(qū)位交通：宗地位于中央公園，主城向北發(fā)展核心，東靠軌道9號(hào)線二期，南至椿萱大道，西鄰秋成大道、軌道5號(hào)線北延伸段，北接在建道路、越秀悅映湖山。

控規(guī)編號(hào)：S45-1

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：44.25

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：5.99

控規(guī)編號(hào)：S46-1

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：52.50

容積率：1.3

建筑體量（萬方）：4.62

周邊項(xiàng)目：華潤中央公園悅府、越秀悅映湖山、萬科璞園、金科美的原上、北辰香麓、融創(chuàng)隱溪曉院、華宇御璟首璽、象嶼光海、龍湖金茂北島，朗詩熙樾府、中糧瑞府、春月錦廬等。

渝夫簡評(píng)：

中央公園是重慶樓市競爭最激烈的板塊之一，但同時(shí)中央公園也是重慶近幾年成交量最大的區(qū)域，所以中央仍然應(yīng)該是龍頭開發(fā)商的必爭之地。該地塊位于中央公園北側(cè)，靠近椿萱大道軌道站點(diǎn)，近鄰數(shù)據(jù)谷八中，和中央公園商圈也較近，綜合條件比較優(yōu)質(zhì)。

我認(rèn)為這塊地對(duì)龍湖是比較不錯(cuò)的選擇，龍湖在景粼玖序和云瑤玉陛上都取得了很好的市場表現(xiàn)，而該地塊可以串聯(lián)銜接龍湖景粼玖序和云瑤玉陛兩大樓盤，從而在中央公園北形成龍湖大社區(qū)，發(fā)揮大社區(qū)勢(shì)能。

目前龍湖在中央公園僅剩北島二期未開發(fā)，龍湖在中央公園暫時(shí)已基本處于缺貨狀態(tài)。龍湖拿下地塊后可以繼續(xù)使用原來云瑤玉陛的售房部，也能分?jǐn)偝杀尽?/p>

宗地二 中央公園東

所屬單位：重慶空港新城開發(fā)建設(shè)有限公司

區(qū)位交通：該宗地位于中央公園，主城21個(gè)大型居住區(qū)之一，東靠國雅·彩云間，南至重慶泛美博成物流倉庫，西接重慶市經(jīng)開區(qū)青松嶺享邑投資，北鄰中海春華尚城。

控規(guī)編號(hào)：F04-1/02

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：77.32

容積率：1.2

建筑體量（萬方）：6.19

周邊項(xiàng)目：海成云境、華潤潤府、海成云沐、融創(chuàng)春華錦、中交中央公園、綠城春溪雲(yún)廬、保利天珺、康田星樾、中央雲(yún)璟、中海春華九里、中海春華尚城、國浩白嶼林、頂融林語蝶院等。

渝夫簡評(píng)：

該地塊位于中央公園東側(cè)，也就是以前的空港西區(qū)。該板塊因?yàn)榘l(fā)展早，周邊各類配套更加成熟，但城市界面則相對(duì)略差。

緊挨著該地塊的是中海春華尚城，2022年第二次集中土拍中海以7016元/㎡的掛牌價(jià)摘得該地。中海春華尚城算得上是中海去年的重點(diǎn)項(xiàng)目，公司也給項(xiàng)目傾斜了一些資源，但項(xiàng)目銷售情況應(yīng)該是不及預(yù)期的，所以中海恐怕沒有在這里持續(xù)加倉的意愿。

當(dāng)然，只要價(jià)格足夠有誠意，對(duì)于任何開發(fā)商來說都是可以考慮的，該地塊僅1.2的低容積率也是其優(yōu)勢(shì)之一。

宗地三 中央公園東春華大道地塊

所屬單位：重慶渝北城市更新建設(shè)有限公司

區(qū)位交通：宗地位于中央公園，主城向北發(fā)展核心，東靠睦鄰路、華潤潤府，南至中海春華九里，西鄰春華大道、龍湖公園時(shí)光，北接現(xiàn)狀用地。

控規(guī)編號(hào)：F24-4

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：82.05

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：10.94

周邊項(xiàng)目：海成云境、華潤潤府、海成云沐、融創(chuàng)春華錦、中交中央公園、綠城春溪雲(yún)廬、保利天珺、中海春華九里、國浩白嶼林、頂融林語蝶院等。

渝夫簡評(píng)：

該地塊位于中央公園東側(cè)春華大道地鐵站附近，周邊配套醇熟，而且新盤林立，周邊城市界面也得以大幅改善。這個(gè)位置曾誕生過兩塊樓面價(jià)超1.4萬元/㎡的地塊，區(qū)域關(guān)注度也較高。

中海、華潤、海成、龍湖在旁邊都曾有項(xiàng)目。但對(duì)該區(qū)域最情有獨(dú)鐘的應(yīng)該是海成，海成進(jìn)入重慶后已經(jīng)在此布局了海成云境、海成云沐、海成云悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目，銷售表現(xiàn)也都很不錯(cuò)。

海成應(yīng)該有在該區(qū)域持續(xù)深耕的強(qiáng)烈意愿。而且海成在重慶主城存貨不多，也有拿地的計(jì)劃，這塊地就很適合。

宗地四五六 汽博泰山電纜及紅巖方大片區(qū)

所屬單位：重慶渝北城市更新建設(shè)有限公司

區(qū)位交通：宗地位于果塘片區(qū)，地處臨空消費(fèi)經(jīng)濟(jì)帶，東靠兩江慧谷，南至渝都大道，西鄰重慶汽博中心，北接金童路、萬科金域藍(lán)灣。

① 號(hào)地塊：控規(guī)編號(hào)：N18-6-1/06

土地性質(zhì)：二類居住用地、商業(yè)、商務(wù)用地

土地面積（畝）：71.7

容積率：1.89

建筑體量（萬方）：9.03

②號(hào)地塊：控規(guī)編號(hào)：N18-6-2/06

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：54.9

容積率：2.1

建筑體量（萬方）：7.69

③號(hào)地塊：控規(guī)編號(hào)：N18-6-4/06

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：80.1

容積率：2.1

建筑體量（萬方）：11.21

④號(hào)地塊： 控規(guī)編號(hào)：N18-6-5/06

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：78.3

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：10.44

⑤號(hào)地塊：控規(guī)編號(hào)：N19-2-2/05

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：68.1

容積率：1.8

建筑體量（萬方）：8.17

⑥號(hào)地塊：控規(guī)編號(hào)：N19-2-4/05

土地性質(zhì)：二類居住用地

土地面積（畝）：40.1

容積率：2.0

建筑體量（萬方）：5.34

周邊項(xiàng)目：龍湖海成青云闕、愛普新鴻府、東原印悅、常青藤湖上初晴、望園、東湖峯璟、建工筑美時(shí)光、居然雅素里。

渝夫簡評(píng)：

該地塊屬于汽博板塊泰山電纜紅巖方大等廠區(qū)拆遷后的優(yōu)質(zhì)土地，靠近軌道15號(hào)線在建的果糖路站。

去年5月海成以樓面價(jià)6000元/㎡的掛牌底價(jià)在附近拿下一宗土地，后來和龍湖合作開發(fā)了青云闕項(xiàng)目，青云闕成交建面均價(jià)大約一萬五六，而且賣得不錯(cuò)，好像還是2023年渝北區(qū)銷售套數(shù)第一的項(xiàng)目。汽博地塊的價(jià)值被開發(fā)商們低估了。

此次推薦會(huì)中汽博板塊中的N19-2-2/05；N19-2-4/05兩個(gè)小地塊已經(jīng)在2月21日正式公告出讓，這是龍年首宗公告的土地，將于本月12日公開出讓。

兩個(gè)小地塊合計(jì)土地108畝，容積率1.87，可建體量13.5萬方，起拍樓面價(jià)7280元/㎡，性價(jià)比很高。

特別值得一提的是，根據(jù)土地出讓中教委的復(fù)函，此次出讓地塊旁的N18-6-3將配套建設(shè)小學(xué)和初中，小學(xué)為渝北實(shí)驗(yàn)小學(xué)校區(qū)，初中為重慶八中管理學(xué)校。這樣的學(xué)區(qū)組合無疑大大提高了汽博地塊的價(jià)值。

對(duì)于在年初有拿地計(jì)劃的開發(fā)商來說，我認(rèn)為這塊地是開發(fā)商們的必爭之地。然而，市場火熱時(shí)盲目高價(jià)瘋搶，市場冷清時(shí)有機(jī)會(huì)不敢出手，也是開發(fā)商們的通病。

宗地七 新牌坊

所屬單位：重慶市渝北區(qū)土地儲(chǔ)備整治中心

區(qū)位交通：宗地位于渝北區(qū)新牌坊板塊，為城市發(fā)展核心區(qū)，接駁軌道3號(hào)線、軌道4號(hào)線（在建），軌道環(huán)線、軌道6號(hào)線南北分布，紅錦大道、新概大道等主干道環(huán)繞。

控規(guī)編號(hào)：D1-4（部分）

土地性質(zhì)：二類居住用地、商業(yè)、商務(wù)用地

土地面積（畝）：72.86

容積率：3.3

建筑體量（萬方）：16（商住5:5）

周邊項(xiàng)目：中海寰宇時(shí)代、高科云汀、觀宸、香港置地啟元、觀音橋1號(hào)、建發(fā)縵云、中海映溪臺(tái)、凱德九章、中海寰宇時(shí)代璟尚、中海寰宇時(shí)代璟里等。

渝夫簡評(píng)：

該地塊最早屬于中渝，原本是用于打造中渝國際都會(huì)的地標(biāo)寫字樓和商業(yè)。

不過，2015年中渝將內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)陸續(xù)出售，其中重慶嘉州項(xiàng)目大部分資產(chǎn)以55億元的價(jià)格賣給了恒大。

這個(gè)項(xiàng)目所在地塊原本被稱之為“恒大中渝廣場9#地塊”，原計(jì)劃開發(fā)體量約60萬方，由兩棟超50層的住宅和57層的超高層辦公樓，以及一個(gè)6層的裙樓商業(yè)組成。

恒大開發(fā)了2棟超高層住宅，隨著恒大暴雷，超高層和商業(yè)處于一個(gè)大坑狀態(tài)，顯然無法繼續(xù)下去。

最近，有關(guān)單位對(duì)剩下未開發(fā)的部分進(jìn)行了調(diào)規(guī)，減少了15.5萬㎡商業(yè)商務(wù)，增加了8萬㎡住宅，調(diào)整后未開發(fā)部分的土地重新出讓。

新牌坊是重慶傳統(tǒng)核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，地塊旁邊就有新光天地這樣的優(yōu)質(zhì)商業(yè)，到觀音橋商圈也很近，同時(shí)緊鄰地鐵3號(hào)線嘉州站，未來還有軌道4號(hào)線，周邊政務(wù)機(jī)構(gòu)和企事業(yè)單位云集。唯一缺點(diǎn)是噪音和擁堵。

但總的來說，這樣的核心地段是非常難得的。希望有品牌開發(fā)商能夠?qū)⑦@個(gè)項(xiàng)目盤活，這畢竟是重慶門戶地段，對(duì)城市形象影響頗大，它不能再爛尾了。

因?yàn)榈貕K有8萬方的商業(yè)，想要做好也并不容易，我覺得這個(gè)地塊比較適合擅長商業(yè)的央企華潤。

寫在文末：

雖然渝北此次推薦會(huì)推薦了7宗土地，但并不代表這7宗土地都一定會(huì)公開出讓，另外，不在此次推薦會(huì)中的土地，也仍然可能拿出來拍賣，其實(shí)關(guān)鍵還是看是否有開發(fā)商愿意拿地。

今年1月初，陜建以7016元/㎡的樓面價(jià)拿下了科學(xué)城的1宗土地，溢價(jià)率達(dá)到7.94%，給今年土拍市場開了一個(gè)好頭。而本月重慶將有3宗土地公開出讓，我們拭目以待！