正處于爆發(fā)前夜的公園型商業(yè)！

城市公園與現(xiàn)代商業(yè)，是兩類重要的現(xiàn)代城市公共要素。他們都是服務(wù)于現(xiàn)代都市，但各自有自己的發(fā)展曲線。以前他們都是在自己的發(fā)展路線中互相守望，公園負(fù)責(zé)為大家提供生態(tài)價值，而商業(yè)負(fù)責(zé)提供消費價值。

但如今他們都開始了雙向奔赴：一方面很多商業(yè)想變成公園那樣清新宜人，聚集人氣，擺脫同業(yè)內(nèi)卷；另一方面，很多市政公園也在努力揣摩如何像商業(yè)那樣產(chǎn)生更多經(jīng)濟效益。

以往這樣的情況并不明顯，但這兩年漸成一股風(fēng)潮。背后的動因是：

1、松弛感成為商業(yè)流行的要素。如今流行的社交性、策展型商業(yè)，都需要更多的公共空間支持。而如果商業(yè)能臨近城市公園，那將會是最理想的載體。

2、隨著各地土地財政模式的結(jié)束，大量的市政公園的保養(yǎng)極其消耗現(xiàn)金流。在當(dāng)下各地政府財政捉襟見肘的背景下，市政公園也需要更多創(chuàng)收，實現(xiàn)自身的收益平衡，以減輕財政負(fù)擔(dān)。

以上海為例。2022年，上海的人均公園綠地已達(dá)到9平方米，有各類公園670座，是2011年（153座）的4.4倍，這些迅速擴大的綠地面積也意味著背后的公園養(yǎng)護(hù)成本需要數(shù)倍提高。

而全國有2.4萬億的園林綠化領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資，2011年以來，每年都會新增1500億市政綠化投資，這就積累了規(guī)模龐大的城市公共資產(chǎn)。

接下來問題就來了。按照3~15元/平米/年的園林養(yǎng)護(hù)費用來看，根據(jù)住建部的調(diào)研，一個普通的區(qū)縣級的地區(qū)，每年的養(yǎng)護(hù)綠化負(fù)擔(dān)費用就可以達(dá)到數(shù)千萬，甚至上億級別。

上海蘇州河沿岸citywalk，來源：房地產(chǎn)觀察家

這些巨量生態(tài)資產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)和運營，需要耗費大量的現(xiàn)金流。以往，在各地財政狀況良好的年景不是問題，可在各地財政普遍吃緊的今天，這個問題顯得尤其緊迫和嚴(yán)峻。

所以，從公園資產(chǎn)的運營角度來看，商業(yè)化是唯一的解決方案。由此可見，公園商業(yè)的爆發(fā)，已經(jīng)箭在弦上。

如何打造滿足時下消費特征需求的新型公園型商業(yè)呢？這是個跨界于文旅和商業(yè)領(lǐng)域的新問題。我們來嘗試系統(tǒng)的分析一下這類問題。

兩種極具潛力的公園商業(yè)模式

并不是所有的公園都具備運營的價值潛力。根據(jù)地段不同，規(guī)模不同，公園分很多類，比如城市綜合公園、社區(qū)公園、郊野公園、體育公園、濕地公園、森林公園、河濱公園、口袋公園等等。

而從商業(yè)運營潛力的角度來看，未來最有價值的就這兩大類公園：

第一，處于城市商圈中的公園

這類公園最有價值點就是它們位居城市中心區(qū)。從空間尺度上看，它們可能是個小型的綜合公園，或者是社區(qū)公園，甚至是個街角的口袋公園，占地面積平均幾十畝，或者上百畝乃至幾百畝，也有小到幾畝地的空間。

由于這類項目處于城市成熟商圈附近，天生良好的地段，決定了公園本身的具有極好的商業(yè)價值。

比如今年新近開業(yè)的上海INS復(fù)興樂園，就是在淮海路商圈的核心位置，緊靠復(fù)興公園。項目開業(yè)就火爆，成為新的時尚夜經(jīng)濟地標(biāo)。

日本難波公園，圖源網(wǎng)絡(luò)

第二，處于城市微度假帶中的公園

相比之下，各類大城市核心商圈較遠(yuǎn)的一些郊野公園或者河濱公園，由于周邊缺乏商圈人氣支撐，所以商業(yè)價值較弱。但他們也有一個無可比擬的優(yōu)勢，那就是這類項目往往都處于1小時內(nèi)的大都市微度假帶上，因此同樣具備不錯的商業(yè)開發(fā)潛力。

不過不同于城市公園里的商業(yè)具備得天獨厚的客流優(yōu)勢，他們的打造就需要參考度假目的地的模式，創(chuàng)建旅游吸引物就是第一重要的事情。

這類項目除了要有城市公園的放松、休閑功能之外，必須與周邊的度假和娛樂功能發(fā)生關(guān)系，其中最有代表性的就是上海的蟠龍?zhí)斓亍?/p>

蟠龍?zhí)斓兀瑏碓矗悍康禺a(chǎn)觀察家

公園商業(yè)的三大類

從公園與商業(yè)建筑的空間關(guān)系來看，公園型商業(yè)隨著商業(yè)與公園的遠(yuǎn)近以及綠化覆蓋率，大體可以分為三大類：

第一類，守望型公園商業(yè)——森系值30~50%。

這類就是典型的公園導(dǎo)向型開發(fā)模式【Park Oriented Development】，即利用公園大規(guī)模聚客特點，在公園周邊布局購物中心、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)。這里的商業(yè)一般緊鄰公園設(shè)置，充分享有公園的綠化配套，同時又能臨街，與原有的商圈充分銜接。

在大城市中心區(qū)的公園，都是這類項目生長的最好區(qū)域。比如東京的日比谷公園、紐約中央公園、上海中山公園等等。這類最重要的城市公園的落地，會在周邊形成一個公園商業(yè)帶，而這個公園自然也成為各類公共活動和商業(yè)活動爭先恐后舉辦的場所。

早年這類項目最佳案例是西溪印象城。這家2013年5月開業(yè)的大型生態(tài)型購物中心，正好眺望旁邊的西溪濕地公園。相比后期相繼開業(yè)的各類生態(tài)型商業(yè)來看，它一直是行業(yè)的標(biāo)桿。

西溪印象城與西溪濕地位置關(guān)系圖

從開業(yè)開始，西溪印象城就經(jīng)營良好，目前已經(jīng)是杭州排名前10的購物中心，年銷售額超過30億元。

在這里，森系商業(yè)的綠植休憩空間是它的一大特色。隨著商場層級而上的各個退臺式露臺、屋頂花園，都與周邊的濕地環(huán)境進(jìn)行了相應(yīng)結(jié)合。在項目的屋頂上，會有各種生態(tài)類的業(yè)態(tài)，比如 “天空農(nóng)場”、“天空足球場”和“天空貓咖”等。這里更有鳥瞰西溪濕地的獨特觀景臺，以及市場舉辦的各類生態(tài)主題的策展活動和露營市集。

從空間到業(yè)態(tài)，這里都是一個理想的慢生活體驗空間。

西溪印象城，圖源網(wǎng)絡(luò)

不過對于這個超10萬方體量的大型商業(yè)體而言，地段和規(guī)模的作用要遠(yuǎn)大于公園生態(tài)本身，公園生態(tài)更多是整個項目的特色和亮點。而運營活動的生態(tài)主題化，確實可以加強整個項目的口碑和美譽度。

西溪印象城各類活動市集活動，圖源網(wǎng)絡(luò)

如果說對于大型商業(yè)，生態(tài)化公園是附加賣點，而對于中小型商業(yè)體來說，公園可能就是最重要的內(nèi)容和主題。

在這里，舉兩個最新的案例。

比如，今年新開放的上海INS復(fù)興樂園項目。這個項目緊鄰復(fù)興公園，而復(fù)興公園則位于淮海中路商圈的核心地帶，這個商圈每年有1.1億人次的客流，32座城市級購物中心，367座辦公樓和51座星級酒店。這里一直以來是上海CLUB文化的發(fā)源地。

這個項目就是利用復(fù)興公園周邊的綠地，將市集、活動、酒吧夜市與項目充分融合，定位于游樂園型的商業(yè)。在內(nèi)部業(yè)態(tài)方面，也是將酒吧文化與娛樂文化做了深度結(jié)合。

由于上海市中心的商業(yè)帶是小紅書最重要的活躍帶，所以這里復(fù)興公園活動就很容易獲得小紅書的流量扶持，甚至小紅書自身也會在整個區(qū)域板塊下場做活動，通過線下活動反哺線上的流量和熱度。

INS復(fù)興樂園與復(fù)興公園的關(guān)系，

右圖來自小紅書APP用戶JJLe

在臺灣，臺中的PARK2草悟廣場也是另一個新型的案例。這個項目自由奔放的設(shè)計，商業(yè)外擺空間和建筑空間的巧妙結(jié)合，讓整個項目生機盎然。

PARK2草悟廣場，圖源網(wǎng)絡(luò)

PARK2草悟廣場與草悟道公園關(guān)系圖

這個廣場所處地“草悟道”是臺中的知名觀光景點和重要綠軸。這里將自然科學(xué)博物館、市民廣場、臺灣美術(shù)館等景點通過一條3.6公里的“綠色走廊”串聯(lián)起來。而占地面積僅6600㎡的草悟廣場是中心節(jié)點的一個下沉商業(yè)建筑，連接市民廣場。

而新改造后的草悟廣場，透過建筑、景觀、視覺設(shè)計、店鋪設(shè)計、綠植生活、藝術(shù)裝置的設(shè)計結(jié)合，促成了這一充滿想象力的新型態(tài)公園商業(yè)。這里的主題是“相聚、戶外和綠植”，各類美食店、主理人店融入在這里。

PARK 2 代表著公園型商業(yè)的進(jìn)化，這個進(jìn)化的核心是人對于空間需求的進(jìn)化，這里不受限的戶外公園生活、自然文化聚落空間，已經(jīng)成為吸引Z世代年輕人的核心要素。

第二類，浸沒型公園商業(yè)——森系值80%。

相比第一類的綜合性商業(yè)，藏于公園內(nèi)部的浸沒型商業(yè)由于建設(shè)用地的限制，規(guī)模就要小很多，基本體量規(guī)模都是在2萬平米以內(nèi)。這是最深綠型的公園商業(yè)，森系值接近拉滿，而公園就是他們最滿鋪的配套。

這類項目中最有代表性的要屬成都的REGULAR源野。

從REGULAR源野的定位本質(zhì)上看，其實非常像是臺中的草悟廣場，兩者如出一轍。

它位于成都大源中央公園下沉廣場，而大源公園的總面積約351畝。REGULAR本身體量比較小，只有6500平方米。整個項目包含3個下沉式戶外花園和1個公共藝術(shù)空間，聚集有20余個生活方式品牌，包括面包店、咖啡廳、餐廳、花店、理發(fā)店、買手店、自然藝術(shù)工作室等。

為了輔助項目的運營，REGULAR在3個花園中間設(shè)計了公共藝術(shù)空間gregarious，通過不斷更新策展、快閃店、限定空間，用內(nèi)容讓空間流動，從而為大家建立深度溝通的橋梁。整個項目空間里也設(shè)置有足夠多的座位，讓大家可以隨時坐下放空、看書、聊天，努力去創(chuàng)造一種公共空間里的自在感。

從店鋪上看，也是跟周邊的公園發(fā)生了強關(guān)系。比如內(nèi)部的FINE·PARK餐廳就提出「野餐」概念，他們鼓勵大家把食物帶到公園享受戶外野餐。

REGULAR源野，圖源網(wǎng)絡(luò)

在日本，這類項目最典型的案例，還是來自于輕井澤的榆樹街小鎮(zhèn)。在中輕井澤地區(qū)，星野集團把酒店、度假村、溫泉、村民食堂和多個教堂融入到這個綠意盎然的森林片區(qū)，構(gòu)建出一片頂級的度假目的地。

而榆樹街小鎮(zhèn)的商業(yè)部分不足5000平米，緊鄰潺潺的流水，但里面的業(yè)態(tài)確實精挑細(xì)選，極具品味。這里綠意盎然的環(huán)境結(jié)合木制鋪地和精巧的建筑，既是這個度假片區(qū)最重要的商業(yè)配套，也是本身的度假體驗?zāi)康牡亍?/p>

輕井澤榆樹街小鎮(zhèn)與周邊設(shè)施分布圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

不過，這類商業(yè)雖然綠意環(huán)繞，森系值拉滿，但也存在不臨街，廣告標(biāo)識容易被綠植遮擋，展示面不夠全面的問題。要做得出彩，運營得健康，就必須聯(lián)合周邊公園空間，進(jìn)行更多的內(nèi)容植入。

第三類，意向型公園商業(yè)——森系值30%以內(nèi)。

這是一批以生態(tài)綠色和公園場景為主打特色的商業(yè)項目。他們雖然不臨近公園，但心向往之。這類商業(yè)體往往都身居鬧市中心，周邊用地極其金貴，因此為了突出在大城市核心區(qū)向往的“復(fù)得返自然”的松弛度假風(fēng)情，這類項目都用了生態(tài)綠色作為主題，在戶外景觀廣場空間和室內(nèi)中庭空間，都有了特色。

玉鳥集鳥瞰 來源：杭州萬科

從大型購物中心來看，成都大悅城、重慶光環(huán)都是這類項目的典型代表。他們分別在戶外廣場和室內(nèi)中庭營造了超大尺度的公園景觀，獲得了當(dāng)?shù)厥袌龅南矚g。而更具特色的是上海蘇河灣萬象天地，這個下沉于峽谷公園中的購物中心，也以其濃濃的森系和藝術(shù)氣質(zhì)，深受市場喜歡。

而從街區(qū)式商業(yè)來看，主打森系商業(yè)的杭州玉鳥集和天目里，就以綠意濃郁的公園氛圍，獲得了杭州市場的熱捧，成為當(dāng)前杭州市場的兩大頂流項目。

不同類型公園商業(yè)代表性項目分析表

公園商業(yè)的制造要點

從上面分析的各類案例可以發(fā)現(xiàn)，公園型商業(yè)已經(jīng)成為一種重要的非標(biāo)商業(yè)門類。那么這類項目從操盤落地上看，應(yīng)該有怎樣的要點呢？

我想，應(yīng)該可以總結(jié)為這么幾點：

1、構(gòu)建公園與商業(yè)的大聯(lián)動關(guān)系，把公園做成一個“生態(tài)功能體”

這里面的核心要點就是周邊公園綠地的合理利用。景觀本身是項目的基底，但現(xiàn)在每個城市都有數(shù)十個或者數(shù)百個公園，如果只有公園的自然景觀，則一般不具備太大的吸引力。這時候就需要結(jié)合文旅內(nèi)容，將公園景觀變成內(nèi)容型的空間。

它可以是展演型的空間，也可以是療愈型空間，也可以是游樂型空間，更可以是社交型空間。

在這樣的定位背景下，各類內(nèi)容型的業(yè)態(tài)，比如音樂會、兒童樂園、運動場、主題市集、產(chǎn)品發(fā)布會、文化策展及各類主題活動，都是公園里最重要的功能空間。而且這類空間可以不斷豐富，未來具備各種變化性。

這時候在公園與商業(yè)的空間關(guān)系設(shè)計上，預(yù)留各類“場地”就非常關(guān)鍵。有了場所的留白，就相當(dāng)于預(yù)留了一個可供運營的大舞臺，未來這里可以變成常年不斷調(diào)整的運營空間。而商業(yè)就是在這樣的運營活動下，成為最重要的支撐和配套。

2、巧設(shè)計，松弛感的氛圍營造

我們從REGULAR源野和草悟廣場的案例可以看出，公園商業(yè)的設(shè)計應(yīng)該是自由奔放的，應(yīng)該有著浪漫主義的精神，而不能僅僅是傳統(tǒng)的街區(qū)或者盒子。

這種松弛感的營造，應(yīng)該與自然主義主題相一致，在建筑、景觀、標(biāo)識、平面等各類視覺呈現(xiàn)中，充分采用創(chuàng)新力的設(shè)計。

這些創(chuàng)新的設(shè)計就是經(jīng)營理念的最好展現(xiàn)，他們代表了活力和創(chuàng)造力。

3、精準(zhǔn)選商，強勢運營

常規(guī)來看，圍繞公園的商業(yè)主要有三種模式，一是公園里的商業(yè)，即在公園里經(jīng)營特色餐飲、特色工藝、書吧等小零售業(yè)態(tài)，滿足公園休憩用戶基本需求。

但如果僅僅是這些業(yè)態(tài)品牌的招商，只能是配套，不能形成自身的主題和特色。這里的店鋪，應(yīng)該是具備公園運營能力的店鋪，他們自身會結(jié)合公園極好的環(huán)境，進(jìn)行自身主題的策展活動或者游樂活動。每個店鋪的強運營能力，鏈接在一起，就能形成項目集體的IP。

總結(jié)

總體來看，公園型商業(yè)隨著人們對生態(tài)、環(huán)保和健康生活方式的重視，越來越受到青睞。而且現(xiàn)在國內(nèi)各類市政公園的運營壓力，也讓公園與商業(yè)經(jīng)營的關(guān)系越發(fā)緊密。

大量市政公園的改造更新，未來在中國將會是一個重要的話題。但公園商業(yè)的運營難度和廣度，已經(jīng)大大超越了傳統(tǒng)商業(yè)的模式，這類項目對各類產(chǎn)業(yè)資源整合的要求更高。這需要一個具備較強跨界運營能力的團隊進(jìn)行綜合統(tǒng)籌。

除此之外，這類項目的運營還有一些紅線問題需要注意。比如，

第一，建設(shè)用地的合規(guī)性問題。由于大多數(shù)公園的用地都屬于公園綠化用地，這中間尋找合適的建設(shè)空間就相對較難。多數(shù)公園中都有自身的生態(tài)紅線邊界，改造和運營必須與生態(tài)環(huán)境管控相一致。

第二，運營的安全性問題。多數(shù)河濱類公園都會有自身的排洪、防澇等功能，這類河濱公園的親水商業(yè)的營造，一定需要注意這類問題。除此之外，許多森林公園還有嚴(yán)格的防火要求，這類管控都會對公園內(nèi)的活動和商業(yè)經(jīng)營形成硬性約束，更新改造的過程，更加要注意避免發(fā)生各類安全悲劇。

上述這些分析，只是對公園商業(yè)的基本特點的基本歸納總結(jié)。

總結(jié)一下，公園型商業(yè)是一個結(jié)合景觀、策展、活動、商業(yè)、樂園、運營等多個領(lǐng)域跨界元素的新物種，它的健康運營需要更高級的審美、更有創(chuàng)造力的策劃、更強的文旅商業(yè)資源鏈接和更豐富的策展活動，這樣才能形成對普通實體商業(yè)的競爭優(yōu)勢。

由于在具體落地過程中，每一個項目的情況千變?nèi)f化，因此系統(tǒng)建立對這類項目的認(rèn)知模型、資源模型、運營模型和財務(wù)模型，形成可持續(xù)的操盤方法論，才是長久解決之道。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/////////

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西北地區(qū)-西安：/

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文旅項目

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