聊聊重慶的天量公租房

大家都知道，重慶有天量的公租房。這些年，關于重慶公租房的話題非常多，爭議也非常多。

我認為，想要充分了解重慶房地產，重慶公租房其實是避不開的話題。我準備寫幾篇系列文章，很認真地聊一下重慶公租房。

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最早大規模建設公租房的內地城市是重慶

2010年2月28日，重慶公共租賃房建設工程正式破土動工，首開內地城市大規模建設公租房的先河。

2010年6月12日，由住房和城鄉建設部,國家發展改革委,財政部,國土部等七個部委聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》才正式對外發布，國家此時才開始大力推動公租房建設。可以說，重慶的公租房建設一開始就走在了全國前列，是那個帶頭干的城市。

最近，國務院發布《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號），這被視為新一輪房改而被廣泛討論，人們討論的焦點是所謂的"雙軌制"。

實際上，重慶當年推出公租房的思路，就是構建住房的雙軌制。或許也可以說，在構建住房“雙軌制”方面的努力，重慶遙遙領先。

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推出內地首個公租房暫行管理辦法的是重慶

2010年6月8日，重慶印發《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》。這是內地第一個政府公共租賃房的管理暫行辦法。

可以看到，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》發布時間比住建部發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》還早幾天。而國家發布的《公共租賃住房管理辦法》則是兩年后的2012年了。

可以說，重慶公租房管理辦法也是走在全國之前的，但這也導致了一些問題。我們先看看重慶公租房管理辦法的一些關鍵點。

重慶公租房申請門檻方面，凡年滿18周歲，在重慶有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的本市住房困難家庭,大中專及職校畢業后新就業的無住房人員,進城務工及外地來渝工作的無住房人員,均可申請重慶市的公租房。

重慶公租房的租金方面，由重慶市物價部門會同財政、住房保障機構等相關部門研究確定，約為市場租金的60%，并實行動態調整，每2年向社會公布一次。重慶市首個公租房項目民心佳園首次設定的月租金每平方米為10元。

但另外有個關鍵點不得不提，在重慶的《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》最初規定的是，承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請購買居住的公共租賃住房。公共租賃住房出售價格以綜合造價為基準，具體價格由市物價部門會同市住房保障、市財政等部門研究確定，定期向社會公布。

然而，兩年后國家正式發布的《公共租賃住房管理辦法》，卻是不允許公租房銷售的。所以，重慶公租房后來無法按照最初設計的那樣可以讓承租人購買。這一政策點的改變，不僅影響了很多承租人，對重慶樓市也造成很大影響，這點我們下一篇還會聊。

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第一個向居民配租公租房的內地城市是重慶

2011年3月，重慶首個公租房項目民心佳園首次搖號配租公示，首批15281名城市無房者終圓“住房夢”。重慶成為中國大陸第一個向居民配租公租房的城市。

重慶首個公租房民心佳園

民心佳園占地510畝，共55棟高層住宅，建筑面積110萬平方米，總共約1.82萬套。住宅戶型建筑面積在31-79平方米之間，小區配套建設有小學、幼兒園、商業大型生活超市、農貿市場等生活配套。如今的民心佳園基本是滿租狀態，人氣很高，也是重慶最熱門、中簽率最低的公租房小區。

民心佳園熱鬧的夜市

當年，重慶公租房建設在市內外都引起了強烈反響，被譽為“最看得見摸得著的民心工程”。重慶將首個公租房項目取名“民心佳園”，用意非常明顯。

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公租房建設規模最大的城市是重慶

大家常常說，重慶有天量的公租房。那么重慶到底有多少公租房？

根據官方信息，截至2022年9月底，重慶共建公租房58.3萬套，已分配55.4萬套，保障中低收入群體約140萬人。

重慶這58.3萬套公租房大部分是建在中心城區的。我大概統計過，中心城區的公租房大約近50萬套。其中，市級面向社會配租的公租房21個，近38萬套公租房。另外還有十幾萬套區級產業園區面向企業員工的公租房。

那么，其它城市又有多少公租房呢？

先看一線城市，上海2021年的報道數據，是共建設籌集了8萬多套，投入供應了6萬套。北京公租房多一些，我找到了2020年的數據，籌集了20萬，分配了18萬套。廣州和深圳，我找了大半天，實在找不到兩地關于公租房籌建及分配總套數的新聞報道。

再看西部城市，成都2018年的報道數據，是累計開工16.5萬套，分配13.4萬套。西安2023年的數據，是共建設公租房項目273個、22.38萬套，已分配入住項目142個、15.7萬套。貴陽我找到的是2021年的數據，全市累計建成公租房9.6萬套。分配9.3萬套。

可以確定，重慶公租房建設量全國第一，全國沒有哪個城市的公租房建設量能和重慶相提并論。

我國提出建設公租房是在2010年，實際大規模建設是十二五期間的前幾年，2014年后全國保障安居工程的重點全面轉向了棚改。

重慶的公租房實際上主要是十二五期間建設完成。重慶在2010年至2012年這三年開工了約4000萬方。這是什么概念？

2010年，重慶公租房開工計劃約1350萬方，約20.72萬套，占當年全國公租房開工面積的20%。2011年，重慶公租房同樣開工計劃1350萬方，約21萬套，約占全國當年220套總量的10%。2012年，重慶公租房開工計劃1320萬方，約23萬套。而2012年全國公租房計劃開工量已經壓減，但具體沒有公布。

而根據官方數據，在十二五期間，重慶開工的公租房為4115.76萬方，約62.4套，基本建成2997.6萬平米，約46.5萬套。后來在2018年重慶取消和暫緩了幾個公租房項目。如果按照黃奇帆最初的計劃實施，重慶建成的公租房數量會比現在的數據更多。但無論如何，重慶公租房數量已經是獨一檔的存在。

那么，重慶公租房影響房價了嗎？當然影響了。不過，其中的深層邏輯，恐怕并非大家想象的那樣簡單。

這個話題，我們下一篇接著聊。