廣州的好房子，基本沒筍盤了

我是紫沐，這是我第351篇日記。

最近不少粉絲問，接下來是抓緊入手，還是多蹲一段時間等筍盤。

這問題得看標的。

800萬以下的，還能多蹲一段時間。

但800-2000萬這個價位段，改善類的好房子，我覺得是沒啥必要了。

因為你想想，現在政策利好，獲益最大的是誰？

是改善群體，或者說是置換群體，賣一買一的那批人。

他們會趁著利好周期，加速賣掉手里的老房子，往更優質的資產置換。

那為了能趕在好房子上漲前上車，在賣房的時候，他們是能接受砍價的。

這集中時段的集中置換，就會產生一點類似砸盤的效果。

所以800萬以下，以剛需-剛改為主的房子，接下來還有談價空間，還會有筍盤出現。

但800萬以上，是這些改善群體普遍追求的標的。

所以情況會反過來。

追著買的人越來越多，可貨就這么點。

那對應的業主，發現自家房子供不應求，自然會有把筍度收回來的底氣。

雖然你在市場上看，可能區別不大，1000萬的掛牌還是1000萬。

但業主的心理底價，其實已經變了。

本來900萬就肯賣，現在要950萬。

而且真實筍度，還會越來越低。

這是一線渠道，反饋回來的真實消息，業主最新的心態變化。

所以要不要繼續蹲繼續等，得看標的。

如果你的目標盤拋壓很重，那可以再等等。

但反過來，目標盤供應開始緊張，那就不能等。

最后再聊下另一個話題。

就是上涌果園地塊出來之后，很多人說會對逸景翠園造成沖擊。

從產品到地段全方位碾壓，不利于逸景業主后續出手。

但這種觀點我覺得稍微有點片面。

因為這涉及到一個總價約束的問題。

逸景翠園我一直建議大家去買的，是它的標桿三四房。

總價大概在600-700萬左右。

這個價，未來是買不到上涌的，甚至連四季和頌都夠不上。

所以上涌未來的客群，和逸景重點客群并不重疊。

它真正沖擊的，是逸景超豪宅產品的業主。

但這些產品，我一向是不建議去接的，本身就和逸景的定位錯配。

所以只要選籌沒錯，上涌果園和四季和頌這些新盤的出現，不僅不會給逸景帶來利空，反而會帶來利好。

因為它們會給片區帶來更好的環境面貌，和更齊全的商業配套。

這時候入手逸景標桿改善產品，也就不用擔心沖擊，而是更有預期增量。

這也是正確選籌的實際意義。