忠告：深圳買房，真的不能再等了

樓市再迎猛料！

這幾天，網傳據路透社消息，解禁北京、上海、深圳等大城市的核心區限購令、放開住宅備案價上下浮動范圍等超級大招將于幾周后推出。

本周三（9月6日），港股內房股大漲，逾30只股票漲超10%，世茂集團、融創中國、中國恒大甚至各漲超50%、70%、80%。

昨天（9月7日），官方確認取消港澳人士購買深圳商業（含公寓商辦）的限購措施。

同一天，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行也先后發布關于降低存量首套住房貸款利率的細則文件。

此外，深圳離婚后名下無房一方再購買首付三成的措施，據聞也在路上。

種種消息放在一起看，淘哥認為，本次地產放松可能超過大家預期。

上周四大一線城市官宣認房不認貸，首套2成、二套3成等大殺招出臺后，樓市熱度就開始陡然提升。

北京已經漲聲一片，新政后首個周末新房賣了快90億，一天賣了8月半個月的貨，甚至有人連夜回京搶房。

上海多盤認購激增、短短兩天內成交額過億。

深圳也起色明顯。據貝殼研究院統計，臺風過境后的周日（9月3日），深圳二手房成交量環比增長高達100%，創下年內最高紀錄。

如今，更多松綁大招又被爆出，資本市場也殺瘋了，很明顯大反轉已至。

但因為上一輪的慘痛經歷，很多人心中難免還是有所懷疑：這波熱度能持續多久？牛市什么時候來臨？樓市真的能徹底起來嗎？現在就出手嗎？買哪種房子才最安全？

01.

對深圳樓市的6點看法

關于以上問題，結合目前的救市政策和樓市表現，淘哥對深圳樓市有以下幾點看法。

1、信心是黃金。

從這幾周政策的力度、頻度，我看到了兩個字：決心。不達目的不罷休的決心，在我國，短期政策是主要變量，有這決心，就沒有辦不成的事情。

記住，要像相信“房住不炒”一樣相信“供求關系重大改變”。

2、本次救市不止在救樓市，而是在救整個經濟體系。

樓市危機不光在樓市，是一個系統問題，可是，這一波的政策也不光在樓市，整個經濟體系都在出政策刺激。

接下來可以預期一個系統的好轉。

3、三根陽線改三觀，市場情緒很容易改變。

本輪救市，雖然部分人想趁市場反彈出貨，但是永遠不要低估民間存量財富的龐大，不要低估中國人對財富的渴望。只要有賺錢效應，不用懷疑樓市，一定起得來。

尤其是深圳，基本面非常強大：經濟體量龐大（2023上半年GDP高達1.7萬億元，全國第3）、產業結構優良、營商環境好、就業吸引力強、年輕人多（2022年常住人口1766萬，且平均年齡僅有32.5歲）、住房自有率低、城區面積小、商品房長期供應較為緊缺……

而且，深圳之前的樓市調控全國最嚴，需求被嚴重擠壓，救市后，能釋放的需求也更加猛烈，市場反彈的力度、持續時間也會更強、更長。

4、牛市預計將在2024年春節后開啟。

9-10月，屬于猶豫觀望懷疑期，孤勇者入市，開發商依然求跑量生存。

這個時候，其實是最安全的時期，市場變化以量升為主，而牛市，預計將在2024年春節后爆發。

5、現在是歷史上第三大買房時機。

9-10月的市場安全期，其實也是買房的窗口期，因為現在正值市場底部+政策大力轉向的轉折點。

很多人認為，經濟好、房價漲的時候，買房最好。其實這種認知是錯誤的，這種時候，“市場亢奮、房價太高+政策嚴厲調控”，買房基本都是虧錢。

比如2019年、2020年，深圳樓市如日中天，當初17-18萬買華潤城、20多萬買寶中的，直接買在了山頂。

其實，2017年開始，深圳買房就大部分不賺錢了。撇開一般的樓盤不說，就算2018年萬人空巷打新的華潤城，單價8.5萬買，算上利息現在成本11.5萬，市場價13萬多，賺的也很少了。

為什么？因為2015年房價暴漲后，2016年開始新一輪緊縮調控，這個調控周期一直持續到這次救市之前，所以嚴厲調控+房價大漲的時候，并不是買房最好的時機。

那么，回顧歷史，什么時候買房最賺？哪怕閉眼買房都大賺？答案是：2008年、2014年。

這兩年都是市場最差、房價大跌、最悲觀的時候，同時迎來了政策大拐點——2008年底迎來了四萬億大放水、2014年底迎來了去庫存大招。

注意，2014年也出臺了和現在一樣的政策：認房不認貸。當年，在史詩級救市下，樓市迅速升溫，房價全線上漲。

所以，歷史表明，買房不虧本、大賺，關鍵要擇時，要買在市場最悲觀+政策大力轉向之時，而當下，就是這種時刻，也是2008年、2014年之后，歷史上第三大買房時機。

6、救市后選籌，必選龍頭。

本輪救市，市場回溫的同時，必定伴隨分化加劇，選籌一定要認真挑選區域、產品、價格。

建議優先核心地段、交通便捷、配套豐富、產品出色、性價比高的新房、次新房，最好是綜合體大盤，因為這種物業往往就是核心地段+優質產品的龍頭代表。

其實，關于深圳樓市的后續發展，從開發商的銷售動作也能發現，大家已經開始樂觀起來，最近，不僅有項目開始收回折扣，深圳還有項目開始承諾“降價補差”。

02.

深圳樓市真的到底了

有開發商承諾“降價補差”

最近，據第一財經報道，深圳出現了年內首個“保價”樓盤滿京華·金碩華府，開發商公開承諾“降價補差”。

即：若開發商在客戶購房之后降價，開發商將以降價后的最低營銷折扣為標準 ，退回原客戶多付的金額。保價對象為在滿京華·金碩華府首批批售單位集中選房當天成交的客戶，保價至滿京華·金碩華府售罄。

眾所周知，現在開發商壓力很大，此時敢于保價，一方面，說明開發商認為深圳樓市已經到底，沒有再降價的空間了。

另一方面，需要注意的是，滿京華·金碩華府有1138套商品房，如此大的貨量，開發商也敢保價至售罄，說明開發商認為不降價也能順利完成銷售任務，對產品非常有信心。

那么，滿京華·金碩華府到底是一個什么樣的樓盤？能讓開發商敢于做出深圳年內首個保價承諾。

滿京華·金碩華府位于光明中心區、科學公園頭排。這意味著什么？

光明中心區作為“深圳北部中心的心臟”和“科學城綜合服務中心”，是光明備受矚目的龍頭中心，也是日光盤的集中地。

而科學公園，又是光明中心區的核心。整個科學公園占地面積高達約208萬平，是深圳灣公園的1.7倍，中心公園的1.5倍，一期預計2024 年上半年建成開園。

偌大的科學公園，擁有約9.5萬平的日之湖、約2千米長的生態自然水岸、1千米長的蝴蝶谷濕地等生態資源，以及水下科技發布廳、約33米高的光之塔、兒童樂園、籃球場等配套設施。

它是深圳北部的綠色心臟，也是蓮花山公園、深圳灣人才公園之后，又一個象征著深圳時代精神與愿景的地標公園。

同時，以科學公園為中心，周邊還布局了科學方舟、科技館、美術館、商業綜合體、酒店、高端社區、優質學校等眾多配套。

可以說，光明中心區之于光明，就類似福田CBD之于福田、深圳灣之于南山，而科學公園之于光明中心區，又類似深圳中心公園之于福田CBD、深圳人才公園之于深圳灣。

所以，滿京華·金碩華府所在的地段，是光明核心中的核心、龍頭中的龍頭，未來大概率是光明最宜居、樓市價值最高的地方。

03.

6+13號線

高密度教育配套

科學公園景觀 太宜居

核心地段自然意味著豐盛的配套和高效、高品質的生活。

滿京華·金碩華府距離6號線和6號線支線（在建）交匯的光明站僅約800米，直線可達深圳北樞紐、福田中心。

通過6號線轉乘深圳科技軸線13號線（在建），還能快速抵達光明城樞紐、留仙洞總部基地、西麗樞紐、南山科技園、后海、深圳灣。

項目對面就是深圳國際美術館（暫定名、在建）、深圳科技館新館（在建）、科學公園（在建）等市政配套，能便捷享受光明最頂級的文化資源。

同時，滿京華·金碩華府被3所幼兒園+6所小學+4所中學+5所九年一貫制學校環繞，擁有目送式教育資源。

項目自帶3所幼兒園，旁邊就是36 班深圳小學光明學校獅山校區（規劃中）、36 班深圳小學光明學校初中校區（規劃中）。

周邊更是分布著華南師范大學附屬光明星河小學、中山大學深圳附屬學校（在建）、深圳實驗光明學校、光明區華夏中學、省一級東周小學、深圳小學光明曙光學校等多所優質學校。

這種密集程度，與其說學校是滿京華·金碩華府的配套，不如說項目是學校的配套。

此外，滿京華·金碩華府還擁有開闊的視野景觀。

項目東側及南側都是規劃的教育用地，視野開闊，北向還可欣賞科學公園（在建中）、深圳國際美術館（暫定名 在建中）、深圳科技館新館（在建中）等地標景觀。

科學公園對面，軌道直達福田、南山，目送式全齡教育資源，還有公園、地標建筑的景觀優勢加持，滿京華·金碩華府享受的是堪比福田CBD高端住宅的品質生活。

04.

近百萬方級核綜合體

南山有華潤城 光明有滿京華

滿京華·金碩華府總建面近百萬方，集高端住宅、約3萬平的創意街區、商務辦公于一體，分7個地塊開發，本次推售的金碩華府是首發之作。

經市場驗證，百萬級的大型綜合體，往往是一個區域乃至整個城市的封面、地標，既是當地的生活標桿、也是房價標桿。

比如南山的華潤城、寶安的壹方中心，憑借百萬級大城超強的資源聚合力、品質力、號召力，都成為了備受市場檢驗的龍頭盤。

不僅是高端人居生活的代表，更是樓市價值的風向標——新品入市必熱銷、二手房價和租金也是區域的塔尖。

以華潤城為例，83平的3房報價1148萬，比旁邊大沖新城花園100平的3房報價（740萬），還足足貴了408萬；租金也比附近同面積戶型高出約30%。

2023年9月4日 拍攝于華潤城的中介門店

而同為百萬級綜合體大城的滿京華·金碩華府，擁有華潤城、壹方中心相似的稟賦，不僅是光明稀缺的、高配資源大城，品質也是光明的天花板級別。

關于品質，從幾個親眼可感的實景呈現就能深刻感知：

這是滿京華·金碩華府的生活體驗館，紅洞石和微水泥打造的至簡庭院，外觀和陳列，每一處細節，都盡顯藝術格調，已然是美術館級別的作品，足以彰顯滿京華對于生活美學的把控力。

裝修細節的把控也極其到位。

項目的交標樣板間，入戶門是定制復合防火門，特意采用了外開門設計，門框高度做了2.3 米通頂設計，既氣派又方便最大化利用室內空間。

U型廚房，推拉門采用了吊軌式設計，沒有門檻，可以防止小孩老人絆倒，還方便打掃。

放冰箱一側的墻體，特意將冰箱位置做薄了5公分，這樣放進去冰箱后，依然能和操作臺面齊平。

交標樣板間實拍 冰箱位墻體做薄5公分

客廳背景墻位置，預留了電視、網絡接口等開關插座，還預留了穿線槽，未來可以收納電線，更加整潔美觀，而且，還預留了窗簾盒。

這種貼心的魔鬼細節設計，在滿京華·金碩華府的交標樣板間數不勝數，不得不感嘆：開發商真是“細節怪”。

產品打造也有獨特優勢，建面約88平-141平的3-4房住宅，每個戶型的尺度都非常合理，沒有緊湊、局促的感覺，更適合追求舒適度的品質買家。

同樣的核心地段、同樣的百萬級體量、同樣的豐盛配套、同樣的精工品質，有理由相信，滿京華·金碩華府會像華潤城、壹方中心一樣，成為光明的地標級大盤，難怪開發商有保價底氣。

據悉，滿京華·金碩華府即將取證開盤，項目作為光明龍頭地段的龍頭產品，又是保價首發之作，安全有保障，正是把握市場大反轉紅利的優質物業，感興趣的朋友一定要保持高度關注、及時出手。