認房不認貸來了 廣州樓市初現啟穩跡象

　　最近兩則新聞在網上炒得很火。一則就是李嘉誠七折賣房的消息，沖上了熱搜，一則就是珠海一樓盤5折降價的消息，傳遍了網絡。

　　李嘉誠七折賣房效果立竿見影，引發了香港市民數以萬計的人來排隊搶購。親海駅II”的626戶“一下子售罄。

　　而珠海一樓盤5折降價，也引發了一些購房群體的歡呼。

　　實際上，所謂5折賣房，被調查后認為有夸大的跡象。

　　從廣州一些核心區域和最近的新房成交來看，樓市已經有啟穩跡象。

　　多個業內人士說，現在廣州樓市處于買賣雙方的博弈區，只要稍有降價的行為，就有買家沖進場，市場處于一種弱平衡的狀態，如果有經濟好轉或者政策的因素，市場有望向好的可能性更大一點。

　　
最新的消息是，住建部、央行、金融監管總局要推動落實首套房貸款“認房不認貸”，政策的助力，會否打牢廣州樓市啟穩的基礎。

　　天河一樓盤現場人氣很旺。

　　01降價背后的策略

　　李嘉誠七折賣房背后的原因很多。

　　首先是，低迷的香港住宅市場，背后更深層的原因是全球經濟不明朗，加上香港人口凈流出。

　　據專業人士分析，香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，并尚未見底。而李嘉誠一下子七折賣房，房價回到了七年前，引發了上萬人排隊買房，一下子把樓市的底部砸了出來。

　　當地的業內人士指出，香港開發商有時候在發布新盤的時候，在第一輪發售會為了吸引人氣而開出比較低的價格，并且，第一輪發售的房源樓層也會比較低。在后幾輪的發售中，價格則會不斷提高。

　　如此看來，長實集團通過降價回籠資金和摸清了市場底部，一舉兩得。在更多業內人士看來，這是長實集團的一種銷售策略。

　　而對于珠海一樓盤五折賣房的舉動，經查詢是寶龍地產和雅戈爾置業共同操盤的“金灣·寶龍城”項目（預售證備案名為金灣寶龍廣場）。據悉該項目2020年9月的備案單價在每平方米2.4萬-2.8萬之間，后期該項目價格多次調整。今年1月才將金灣·寶龍城一期50套房屋，備案價下調至1.7萬-1.9萬之間，4月，三期的價格又上調至2萬元/平方米，7月才又下調至1.9萬的均價。

　　根據珠海市的相關規定，實際銷售價格不低于備案價的85%。而報道中只是以最低的1.75萬元單價打8.5折計算，相當于1.5萬元銷售。

　　拿這個價格和3年前的備案價相比，被認為是相當于5折賣房，但第一，不是短期內價格打了5折，第二，這只是一棟樓進行了調價，是因為開發商資金緊張拿出部分房源進行降價；第三，如果單純看價格，不看品質，也就可能被誤導，也沒有實質意義。

　　其實，早在5月份，惠州海倫堡?臻悅府就被報道過5折賣房，本來該樓盤的備案均價是1.47萬元，后來又將備案均價下調至9000元至10000萬/平米。而從五一期間開始，開發商就把該樓盤的銷售價格直降至7000元左右。但經了解，實際上海倫堡?臻悅府把原先精裝修的一棟樓改成毛坯對外賣，因而實際上折扣沒有那么夸張。

　　而海倫堡在降價回籠了資金之后，從惠民之家網站可以看到，其1-3棟折后又回到了10500元/平方米。

　　階段性降價，看起來是開發商回血的需要。

　　02 珠江新城率先回暖了

　　實際上，從廣州樓市來看，目前雖然步入政策真空期，但是成交已經有一絲回暖跡象。

　　來自貝殼的統計數據顯示，8月14日-20日（第33周）這一周，帶看環比上漲7.43%，成交環比上漲約10.46%。而在各種利好吹風之下，各大開發商也加大了推盤節奏。來自克而瑞的統計數據顯示，新增供應2162套，供應面積21.19萬平方米，推盤量環比大幅上漲1200%，新貨集中在南沙、天河、番禺等區域。

　　第33周成交有回暖的跡象。數據來源：克而瑞。

　　在推盤量大增的情況下，越秀、海珠、天河的環比成交量都環比大漲50%以上。

　　不過如果絕對總量來看，番禺在瑞麓府和保利領秀海的帶動下，勇奪全市網簽面積第一位。

　　據一位現場銷售稱，現在只要案場利用節假日有一定額度的折扣，成交量就會立即起來。而一般案場拿來給出特惠的價格一般是2樓、3樓、4樓、14樓、18樓這些樓層。據白云一個江景房的樓盤2樓甚至是比6層以上的樓層一下子優惠了上百萬元，于是立即有人前來將其收入囊中。

　　因為4和14樓，有諧音的原因，導致了不少人對有一定的避諱。因而有一些開發商會有13B來代替14，由此消除大家對其的避諱。

　　但是銷售人員稱，有人為了提前買到好的朝向和樓層，寧愿稍貴一點也出手。這個市場上，各個買家的心態都不一樣。

　　而天河的天河壹品因為新加推的戶型，86-143平方米戶型，其中86平方米小三房，總價只需560萬起。在天河，低總價的戶型比較少，加上有一定的價格優惠，低總價的優勢立即發揮出來，引發了新一輪的搶購潮。

　　不僅如此，被視為廣州樓市風向標的珠江新城二手房成交回暖趨勢比較明顯。進入8月，珠江新城單是上半月的二手房成交量就達到27套，有15套房源成交總價超千萬元，8月上半月的成交量已經和7月全月數據相當。

　　貝殼找房一位資深人士認為，一些富人對于政策的風向非常敏感，因而，他們敢于在目前的階段下場入手。

　　一位央企地產公司的銷售人員說，在市場弱平衡的時候，入手才是明智之舉。如果市場一旦回暖，疊加政策利好，市場上的優惠就會很快減少，一下子多個幾萬幾十萬的，購房人根本不覺得。

　　當然，一位資深地產人認為，當前房地產最大的問題是信心問題。但也不全是地產的問題，是經濟的問題。目前市場的回暖，基礎還不牢靠，還需要政策的助力。

　　03 政策開始助力

　　就在本文成稿之時，好幾重房地產政策利好傳來。據新華社消息，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

　　通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

　　這個利好明顯利好廣州等一線城市。如果廣州調整認房不認貸，將大大減輕購房人的負擔。

　　調整后，購房者認購二套房可適用首套房首付比例，即從 70% 降至 30%。按 600 萬總價的房源計算，首付款將從 420萬降至 180萬，首付成本降低了 240 萬。2）調整后，購房者認購二套房可適用首套房利率，即從 4.8%降至 4.20%。按一線城市二套房平均貸款本金 400萬計算，月供額將從 20,986.61元元降至 19,560.69元，即減少1425.92元/月。30 年累計減 少 51.33萬元。

　　與此同時，8月25日，財政部等三部門發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。將換房的個人退稅政策延期，再次明確了，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，預計這幾個政策出臺后，各類購房需求會有明顯提振空間，具有非常好的效應，房地產市場也會進一步向平穩健康的方向發展。