世茂的天坑與財(cái)報(bào)造假

“深圳世茂深港國(guó)際中心”被掛網(wǎng)準(zhǔn)備拍賣，起拍價(jià)130.44億元。

這個(gè)項(xiàng)目從拿地開(kāi)發(fā)到停工爛尾，見(jiàn)證了房地產(chǎn)行情從瘋狂到絕望的情緒變化，也見(jiàn)證了世茂從野心勃勃到全盤皆輸?shù)穆淠?/p>

2017年何其瘋狂。許榮茂親自洽談，梁振英站臺(tái)，項(xiàng)目光土地款就240億元，加上建安成本，整個(gè)項(xiàng)目總投資要去到500億元。

奢華公寓、貴族學(xué)校哈羅公學(xué)、華爾道夫酒店、定位深港會(huì)客廳的深圳露臺(tái)，世茂顯然想要在這個(gè)項(xiàng)目上，一次性展現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)能力。

土地出讓合同約定，項(xiàng)目要建一棟600米的高樓，世茂內(nèi)部卻想要沖擊一下700米。

所有業(yè)內(nèi)人士都看不懂，大體量的商業(yè)辦公，大比例的自持體量，可售物業(yè)卻是遭市場(chǎng)嫌棄的商務(wù)公寓，世茂是否高估了自身能力。

樓有多高，坑就有多深。

世茂深港國(guó)際中心開(kāi)發(fā)了幾棟公寓后停工，留下700米高樓的深坑。由于涉及中信信托相關(guān)信托計(jì)劃違約，項(xiàng)目將要被整體拍賣。

整個(gè)項(xiàng)目共分14宗土地，除去已售公寓占了兩宗地，此次拍賣是剩余12宗土地，以及部分地上建筑物。

12宗土地不動(dòng)產(chǎn)證登記價(jià)是176.2億元，目前評(píng)估價(jià)為149.78億元，加上地上建筑物評(píng)估價(jià)13.26億元，整體評(píng)估價(jià)為163.05億元。

也就是說(shuō)，起拍價(jià)130.44億元，是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了8折。如果有人以起拍價(jià)接盤，世茂在這個(gè)項(xiàng)目上，立馬虧損百億元。

世茂此前透露，整個(gè)項(xiàng)目總投入已達(dá)328億元，銷售回款只有80.7億元，如果此次拍賣回款130.44億元，虧損板上釘釘。

但如果按照世茂自己的測(cè)算，整個(gè)項(xiàng)目2022年末公允價(jià)值只有144.15億元，起拍價(jià)似乎也不離譜。

目前已有國(guó)資參與該項(xiàng)目公寓保交樓，此前華潤(rùn)置地洽談過(guò)整體接盤，但并未有實(shí)質(zhì)合作落地。

世茂與中信信托的談判一波三折，此次被拍賣，是中信信托的極限施壓，許老板要么找到錢來(lái)解決問(wèn)題，要么項(xiàng)目被賤賣全盤皆輸。

世茂用杠桿撬動(dòng)了整個(gè)項(xiàng)目。

總投入328億元，其中抵押項(xiàng)目向中信信托融了155億元，即世茂實(shí)際投入可能只有173億元，這都不足以全額支付土地款。

更為關(guān)鍵的是，世茂股份抵押項(xiàng)目對(duì)外融資，并未在上市公司進(jìn)行披露，世茂正陷入一場(chǎng)道德危機(jī)。

許榮茂通過(guò)港股上市公司世茂集團(tuán)（00813.HK），持有A股上市公司世茂股份（600823.SH）超7成的股份，后者定位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

世茂股份持有“世茂深港國(guó)際中心”51%的權(quán)益。

2022年年度報(bào)告中，世茂股份對(duì)外擔(dān)保余額為115.84億元，但會(huì)計(jì)師卻發(fā)現(xiàn)，世茂股份未對(duì)外披露的訴訟執(zhí)行涉案金額高達(dá)162.88億元，這些負(fù)債或擔(dān)保從未在財(cái)報(bào)中披露。

世茂股份的隱形負(fù)債，就這樣赤裸裸暴露了。

當(dāng)世茂股份股價(jià)快要跌破1元，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，許老板拿出了1-2億元規(guī)模的增持計(jì)劃。

一方面是債務(wù)重組并不積極，世茂集團(tuán)兩年財(cái)報(bào)難產(chǎn)，世茂股份財(cái)報(bào)存在重大紕漏；另一方面拿出真金白銀來(lái)增持，且增持主體并不十分透明。

世茂的坑啊，顯然還會(huì)有更多。